区分マンションと一棟物件の融資の違い｜金融機関・担保評価・次の融資への影響

「まずはワンルームの区分マンションから始めて、慣れたら一棟物件へ」。不動産投資の入り口としてよく聞くステップです。しかし、区分マンションと一棟物件では、融資を出す金融機関も、審査の見方も大きく違います。この違いを知らずに区分マンションを買い進めると、いざ一棟物件を買おうとしたときに融資が通らない、ということが起こります。

この記事では、区分マンションと一棟物件の融資の違いを整理し、最初の物件選びが次の融資にどう響くかを解説します。

区分マンションと一棟物件、融資の違いを比べる

まず全体像を表で整理します（金融機関や時期によって異なるため、傾向としてご覧ください）。

区分マンションの融資は「個人の属性」で決まる

区分マンション、特に新築や築浅のワンルームは、販売会社が金融機関と提携し、購入者向けのローンを用意していることが多くあります。審査では、物件の収益力よりも購入者の年収や勤務先が重視される傾向があります。会社員の方が少ない自己資金で買いやすいのは、このためです。

一棟物件の融資は「物件と財務」で決まる

一棟物件は1件あたりの金額が大きく、銀行は物件そのものの収益性と担保価値を細かく審査します。家賃収入で返済できるか、空室が出たらどうなるか、土地と建物の評価はいくらか。そして、2棟目以降は借り手の財務全体、つまり既に持っている物件の借入と収支まで含めて判断します。

担保評価の違いが、次の融資を左右する

区分マンションと一棟物件の違いで最も重要なのが、担保評価です。

区分マンションは「土地」が小さい

銀行の担保評価には、土地と建物の価値を積み上げる方法（積算評価）と、家賃収入から価値を逆算する方法（収益還元評価）があります。区分マンションは、建物全体の敷地のうち、持分としてごく一部しか持っていません。そのため積算評価が出にくく、購入価格に対して担保評価が大きく下回ることがあります。

特に新築の区分マンションは、販売価格に販売会社の利益や広告費が含まれているため、買った瞬間に実勢価格との差が生まれやすくなります。

評価を上回る借入は「実質的な債務超過」

たとえば、3,000万円で買った区分マンションに2,900万円の借入があり、銀行の評価が2,000万円だったとします。銀行から見ると、この物件は900万円の実質的な債務超過です。

このような区分マンションを複数持っていると、債務超過額が積み上がります。一棟物件の融資を相談したとき、銀行は個人の資産・負債を評価し直すため、「年収は高いが、実質的な純資産はマイナス」と判断されることがあるのです。毎月の収支が赤字で、給与で補填している状態なら、なおさら評価は厳しくなります。

新築区分と中古区分では、事情が違う

同じ区分マンションでも、新築と中古では融資への影響が異なります。

中古の区分マンションは、価格がこなれているぶん、借入残高と評価額の差が小さく、毎月の収支もプラスになりやすい傾向があります。ただし築年数が進むほど修繕積立金や管理費が上がることもあるため、長期の収支で判断します。

区分マンションは「自分で決められないこと」が多い

一棟物件と違い、区分マンションは建物全体の管理を管理組合で決めます。修繕積立金の値上げや大規模修繕の時期を、自分だけで決めることはできません。銀行の評価という点でも、建物全体の管理状態や修繕積立金の積み立て状況は、担保価値に影響します。購入前に、管理組合の修繕計画や積立金の残高を確認しておきましょう。

一棟物件の融資で評価されるポイント

一棟物件の融資では、次のような点が評価されます。

• 土地の価値：建物が古くなっても土地の価値は残りやすく、担保として評価されやすい
• 家賃収入の厚み：戸数が多いため、1室の空室が収支に与える影響が小さい
• 借入に対する家賃の比率：借入残高に対してどれだけ家賃を稼げるか（残債利回り）
• 借り手の財務：既存の借入、現預金、純資産。法人なら決算書の内容

一方で、一棟物件は規模が大きいぶん、自己資金や手元資金も多く必要になります。必要な自己資金の考え方は自己資金の記事で整理しています。

法人で持つなら、区分と一棟で何が変わるか

資産管理法人で物件を買う場合も、区分と一棟の違いは決算書に表れます。

区分マンションを法人で持つと、1件あたりの家賃収入が小さいため、物件を増やしても売上の規模がなかなか大きくなりません。一方で、管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定的な費用は物件ごとにかかります。その結果、売上の割に利益が残りにくい決算書になりやすい傾向があります。

一棟物件は、1件あたりの売上が大きく、土地の価値も資産として残ります。決算書では、売上・利益・純資産の規模が大きくなりやすく、銀行の格付けで評価される「規模」と「安全性」の両方を積み上げやすいのが特徴です。

もちろん、区分マンションにも「少額から分散できる」「売却しやすい」といった利点があります。法人で買い進める前提なら、決算書がどう育っていくかという視点で、区分と一棟の組み合わせを考えるとよいでしょう。

区分から一棟へ進むときの順番

区分マンションから始めること自体が悪いわけではありません。ただし、一棟物件へ進むつもりなら、次の順番で考えることをおすすめします。

1. 持っている区分マンションを「銀行の目線」で棚卸しする

物件ごとに、借入残高、想定される売却価格（評価額）、毎月の収支を一覧にします。残高が評価額を上回り、収支も赤字の物件は、一棟物件の融資で足を引っ張る可能性が高い物件です。

2. 足を引っ張る物件は、売却や繰り上げ返済で整理する

売却して借入を完済できるか、売却損が出るならいくら手元資金で埋める必要があるかを計算します。売却損を手元資金で埋めると現預金は減りますが、毎月の赤字と実質的な債務超過が消えるため、銀行から見た財務の質はむしろ良くなることがあります。整理したうえで一棟物件の融資を相談したほうが、結果として早く進めることもあります。

3. 財務全体を説明できる資料を用意する

一棟物件の融資では、個人の資産・負債の一覧と、保有物件の収支を説明できる資料が求められます。銀行が見るポイントは2棟目・3棟目で融資が止まる理由でも解説しています。

私自身、累計で多くの物件を買ってきましたが、銀行が一貫して見ているのは「この人の財務は、全体として健全か」という一点でした。区分か一棟かという物件の種類より、買った物件が財務を強くするのか、弱くするのか。それを買う前に計算することが、次の融資への最短ルートです。

まとめ

• 区分マンションは個人の属性、一棟物件は物件と財務全体で審査される傾向がある
• 区分マンションは土地の持分が小さく、担保評価が購入価格を大きく下回ることがある
• 評価を上回る借入は実質的な債務超過として、次の一棟融資の足かせになる
• 一棟へ進む前に、区分を銀行の目線で棚卸しし、必要なら整理してから融資を相談する

お持ちの区分マンションが次の融資にどう影響するか、一度プロの目で確認してみませんか。物件の棚卸しから銀行への説明資料づくりまで、不動産投資家向けサービスでサポートしています。