融資を制する者は、
不動産と経営を制する。
総投資額82億円の税理士・公認会計士が、銀行格付け・決算書・法人化・税務を「融資が止まらない」視点で解説します。
融資・資金調達
役員借入金は融資でどう見られる？自己資本とみなされる条件と、債権放棄・DES・相続の注意点
社長が会社に貸した役員借入金は、銀行の融資審査では自己資本に近いものとして見られることがあります。その条件と確認書の考え方、債務償還年数への影響、債権放棄・DES（債務の株式化）で起きる課税、相続で額面のまま財産になる問題を、税理士・公認会計士が解説します。
銀行に融資を断られたら｜よくある理由と、次の一手
銀行に融資を断られても終わりではありません。断られるよくある理由と自分で原因を採点する方法、翌日から当たるべき金融機関の探し方、再挑戦までの180日で決算書を変える3つの手を、2019年に融資が止まった税理士投資家が解説します。
銀行融資の審査で見られるポイント｜格付け・債務者区分・定性評価をわかりやすく
銀行融資の審査は何を見ているのか。決算書を点数化する格付け（定量評価）、正常先・要注意先などの債務者区分、経営者や事業を見る定性評価、案件ごとの資金使途と返済原資まで、元地方銀行員を擁する税理士法人が銀行目線で解説します。
融資に通る事業計画書の書き方｜銀行が必ず確認する5つの項目
融資に通る事業計画書は、夢を語る資料ではなく「返済できること」を証明する資料です。銀行が必ず確認する資金使途・売上の根拠・返済原資・資金繰り・下振れ時の対策の5項目と、書き方のコツを、融資承認累計120億円超の税理士法人が解説します。
資金繰り表の作り方｜銀行に見せる形式と、3か月先の資金ショートを見抜く手順
資金繰り表の作り方を、経常収支・財務収支に分けた銀行に見せる形式で解説します。売上入金と支払のずらし方、借入返済の入れ方、予定納税の見落とし、銀行が資金繰り表のどこを見ているかまで、税理士・公認会計士が実例つきで説明します。
協調融資とシンジケートローンの仕組み｜違い・メリット・財務制限条項（コベナンツ）の注意点
協調融資とシンジケートローンは、複数の金融機関が1つの案件に融資する仕組みです。両者の違い、アレンジャー・エージェントの役割、手数料、中小企業が使う場面、契約に付く財務制限条項（コベナンツ）に抵触したときの影響まで、税理士・公認会計士が解説します。
信用保証協会の審査が通らない理由｜審査で見られるポイントと、否決後にやるべきこと
信用保証協会の審査に通らない理由は何か。対象業種・規模の要件、税金の滞納、代位弁済や延滞の履歴、債務超過、資金使途の説明不足など、否決につながる典型的なパターンと、審査の流れ、否決されたあとの立て直し方を税理士・公認会計士が解説します。
自己資本比率の目安は何％？融資で銀行が見る「実質」の自己資本と高め方
自己資本比率の目安は業種で異なりますが、融資の場面で銀行が見るのは決算書の数字そのものではなく、含み損や回収できない資産を差し引いた「実質」の自己資本です。計算方法、水準ごとの銀行の見方、比率を高める方法と注意点を、融資支援の現場から解説します。
減価償却費が多い会社は危ない？銀行が見る「見かけの赤字」と実態BS
減価償却費が多いと税金は減りますが、銀行からは「利益が薄い会社」「資産の実態が見えない会社」と見られることがあります。収益性の評価、実態BS、債務償還年数の3つの視点から、銀行が減価償却費をどう読むのかと、自社でできる棚卸しの方法を解説します。
銀行員との正しい付き合い方｜担当者が替わっても融資が続くメインバンクとの信頼関係の築き方
銀行の担当者は数年で異動します。それでも融資が続く会社は、担当者個人ではなく支店・銀行と信頼関係をつくっています。決算書を持っていくタイミング、面談で見せる3点セット、悪い決算の伝え方を、融資が止まった経験を持つ税理士が解説します。
銀行格付けを上げる方法｜4つの評価分野ごとの具体策と、1年でできること・数年かけること
銀行格付けを上げる方法を、著書の129点満点モデル（安全性・収益性・成長性・返済能力）に沿って具体策で解説。配点の大きい返済能力の改善、純資産の積み上げ、実態修正される科目の整理、決算前にできることを、税理士・公認会計士がまとめます。
日本政策金融公庫の創業融資｜審査のポイントと自己資金の目安、断られないための準備
日本政策金融公庫の創業融資（新規開業・スタートアップ支援資金）の審査で見られるポイント、自己資金の目安、創業計画書と面談の準備、断られやすいパターンを、融資承認累計120億円超の税理士法人が銀行目線で解説します。
融資の金利交渉のしかた｜銀行に金利を下げてもらうための準備・タイミング・伝え方
融資の金利交渉は「下げてください」とお願いするだけでは通りません。銀行が金利を決める仕組み、交渉しやすいタイミング、他行の提案の使い方、下げすぎないほうがよい場面まで、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
赤字決算でも融資は受けられる？銀行が見る「赤字の中身」と、融資を受けるための準備
赤字決算でも融資を受けられるケースはあります。銀行が見ているのは赤字かどうかより、赤字の原因・一時的か・債務超過か・返済原資があるか。赤字のときの決算書の説明のしかたと、融資を受けるための準備を、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
M&Aの買収資金を融資で調達するには｜銀行の審査ポイントと、協調融資で9,000万円を調達した事例
M&Aの買収資金を融資で調達するとき、銀行は何を審査するのか。買収価格と返済原資の関係、株式譲渡と事業譲渡の違い、自己資金、デューデリジェンス、政府系金融機関と地銀の協調融資の組み方を、M&A仲介の実務経験を持つ税理士・公認会計士が解説します。
抵当権と根抵当権の違い｜融資で根抵当権を求められたときの注意点
抵当権は特定の借入を、根抵当権は極度額の範囲で繰り返し発生する借入をまとめて担保します。両者の違いを表で整理し、極度額の決め方、他の銀行から借りにくくなる理由、売却・相続時の注意点など、融資で根抵当権を設定する前に知っておきたいポイントを解説します。
債務超過でも融資は受けられる？実質債務超過の見られ方と、銀行に通すための解消計画
債務超過の会社でも融資は受けられるのか。決算書上の債務超過と、銀行が査定する「実質債務超過」の違い、代表者からの借入金や個人資産の扱い、解消までの年数の考え方、資本性借入金や増資など財務を立て直す方法を、税理士・公認会計士が解説します。
当座貸越のメリットと注意点｜極度額の決まり方、手形貸付・長期融資との違い、枠を維持するコツ
当座貸越は、あらかじめ決めた極度額の範囲で、必要なときに借りて余れば返せる融資枠です。当座貸越のメリット・デメリット、手形貸付や長期融資との違い、極度額の減額や更新拒否を避けるための注意点を、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
経営者保証を外す方法｜経営者保証ガイドラインの3要件と、銀行に解除を相談する手順
経営者保証を外す方法を、経営者保証ガイドラインの3要件（法人と個人の分離・財務基盤の強化・適時適切な情報開示）に沿って解説。金融機関の説明義務、保証協会の保証料上乗せで経営者保証を外す制度、解除を相談する手順まで、税理士・公認会計士がまとめます。
制度融資とは？自治体・保証協会・銀行の三者の仕組みと、上手な使い方・注意点
制度融資とは、都道府県や市区町村が融資条件を定め、信用保証協会の保証付きで金融機関が融資する仕組みです。三者の役割、利子補給・保証料補助、申込みの流れと窓口、メリット・デメリット、プロパー融資へつなげる使い方を、税理士・公認会計士が解説します。
融資の借り換えのメリットと注意点｜他行への借り換えで既存の銀行との関係はどうなるか
銀行融資の借り換えには、金利の引き下げや月々の返済の軽減といったメリットがある一方、手数料や既存行との関係悪化といった注意点もあります。借り換えの種類、判断の手順、既存の銀行への伝え方を、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
リスケの影響とは｜銀行の評価はどう変わるか、正常化までの道筋と経営改善計画
リスケ（返済条件の変更）を銀行に申し込むと、債務者区分や新規融資にどんな影響があるのか。要注意先・要管理先の違い、影響を小さくする経営改善計画の作り方、リスケから正常返済・新規融資に戻るまでの道筋を、税理士・公認会計士が解説します。
金利上昇局面で中小企業がやるべき借入対策｜返済負担の試算・固定と変動・銀行との交渉
日銀の利上げが続き、中小企業の借入金利も上がり始めています。金利上昇の影響を試算する方法、固定金利と変動金利の考え方、借り換えや繰り上げ返済の判断、金利の上乗せ幅を抑えるための決算書づくりまで、金利上昇局面の借入対策を解説します。
信用金庫と地方銀行の違い｜融資を受けるならどちらに相談すべきか、フェーズ別の使い分け
融資の相談は信用金庫と地方銀行のどちらにすべきか。答えは会社の成長段階で変わります。信金・地銀・メガバンク・日本政策金融公庫の違いと、創業期から拡大期、プロパー融資を狙う段階までの使い分けを、総投資額82億円の税理士が解説します。
短期継続融資（短コロ）とは｜仕組み・メリット・注意点と、正常運転資金の計算方法
短期継続融資（短コロ）は、正常運転資金を短期の融資で借り、返済せずに書き換えを続ける借り方です。仕組みと正常運転資金の計算、長期融資との違い、書き換えを止められないための注意点を、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
資本性劣後ローンとは？日本政策金融公庫の資本性ローンの条件と、銀行融資につなげる使い方
資本性劣後ローンは、金融機関の査定で自己資本とみなせる長期・期限一括返済の借入です。日本政策金融公庫「挑戦支援資本強化特別貸付」の限度額・期間・業績連動金利の仕組み、メリットと注意点、民間金融機関の融資につなげる考え方を解説します。
試算表を銀行に提出するときのポイント｜銀行員が見るところと、出す前に整えておくこと
融資の申込や決算の途中経過の確認で、銀行から試算表の提出を求められたら。銀行員が試算表のどこを見ているか、提出前に整えておくべき月次の処理、説明のしかたを、融資に強い税理士・公認会計士が解説します。
運転資金の融資はいくらが目安？必要額の計算方法と、銀行に通る申込み方
運転資金の融資はいくら借りられるのか、目安はどう決まるのか。所要運転資金（売上債権＋在庫−仕入債務）の計算方法、経常・増加・季節・決算賞与資金の違い、短期と長期の借り方、銀行が嫌う「赤字補填」の見分け方を、計算例つきで税理士・公認会計士が解説します。
保証協会付き融資の落とし穴｜プロパー融資との違いと、移行するための3つのフェーズ
信用保証協会付き融資は創業期の強い味方ですが、使い続けるとプロパー融資への道が遠のくことがあります。保証の仕組み、保証枠の上限、プロパー融資のスタートライン（格付け・純資産1億円）、成長段階別のシフト戦略を税理士・公認会計士が解説します。
決算書を銀行に出す前にやるべき3つのチェック｜債務償還年数・純資産・説明できない数字
決算書を税理士から受け取って、そのまま銀行へ渡していませんか？提出前に経営者自身が確認すべき「債務償還年数」「純資産の前期比」「大きく動いた勘定科目」の3点と、悪い決算のときの伝え方を、計算例つきで解説します。
起業・スタートアップ
J-KISSとは？仕組みと条件をわかりやすく解説｜普通株出資・融資との違い、決算書と銀行の見え方
J-KISSは、シード期のスタートアップが株価を決めずに資金を受け入れられる新株予約権のひな形です。2.0の主な条件（ポストマネーのキャップ、適格資金調達、M&A時の扱い）、普通株出資や融資との違い、決算書の純資産への載り方と銀行の見方、使う前の注意点を、公認会計士・税理士が解説します。
エンジェル税制の仕組み｜優遇措置A・B、プレシード・シード特例、起業特例をわかりやすく整理
エンジェル税制は、スタートアップに投資した個人や自己資金で起業した人の税負担を軽くする制度です。優遇措置A・B、プレシード・シード特例、起業特例の違いと控除の上限、令和7年度改正（再投資期間の延長・保有期間の設定）、確認書の手続き、資金調達での使い方を税理士・公認会計士が解説します。
資本政策の基本と、創業初期にやりがちな失敗
資本政策とは「誰に、いつ、何株を、いくらで」渡すかの計画です。一度渡した株式は取り戻せません。議決権の3分の2・過半数・3分の1の意味、共同創業者の均等割りや初期の渡しすぎなど創業初期の失敗例、融資と出資を組み合わせて持株比率を守る考え方を解説します。
会社設立の費用と流れ｜株式会社・合同会社の法定費用と、設立前に決めておくべきこと
会社設立の費用と流れを、株式会社・合同会社の法定費用の内訳、定款作成から登記・設立後の届出までの手順で整理します。資本金・決算期・役員報酬など設立後に変えにくい項目と、創業融資や法人口座の審査を見据えた準備のポイントを、税理士・公認会計士が解説します。
会社設立は自分でやるか専門家に頼むか｜費用・手間・失敗しやすいポイントを比較
会社設立を自分でやる場合と、司法書士・税理士などの専門家に頼む場合を、費用・手間・リスクで比較します。手続きは自分でもできますが、資本金・決算期・事業目的などの「設計」は後から変えにくく、融資や口座開設にも響きます。どこまで自分でやり、どこを任せるかの線引きを解説します。
法人口座の開設と審査｜断られる理由・必要書類と、融資を見据えた銀行の選び方
法人口座の開設は、マネー・ローンダリング対策で審査が厳しくなっています。法人口座の審査で見られるポイント、必要書類、断られやすいケースと対策を整理し、ネット銀行・メガバンク・地方銀行・信用金庫の使い分けを、将来の融資を見据えて税理士・公認会計士が解説します。
IPO準備は何から始めるか｜上場までのスケジュールと、最初の1年でやるべきこと
IPO準備は何から始めればいいのか。監査法人のショートレビュー、主幹事証券の選定、資本政策、管理体制・内部統制の整備まで、上場申請の3年前からのスケジュールで整理します。グロース市場の上場維持基準の見直しや、準備期間中の銀行融資との付き合い方も、公認会計士・税理士が解説します。
株式会社と合同会社の違い｜設立費用・税金・融資と資金調達のしやすさで比較
株式会社と合同会社の違いを、設立費用・税金・融資・出資の4つの視点で比較します。設立費用は合同会社が安く、税金はほぼ同じ。分かれ目は「将来どこからお金を集めるか」です。融資中心か、VC出資やIPOを目指すかで選び方が変わる理由を、税理士・公認会計士が解説します。
合同会社は融資を受けにくい？銀行の本音と、審査で不利にならないための対策
「合同会社は融資を受けにくい」と言われる理由を、銀行の審査の仕組みから解説します。日本政策金融公庫や保証協会付き融資では会社形態で差はつきませんが、資本金の少なさや情報開示、出資者の退社リスクなど、合同会社ならではの見られ方があります。不利にならないための具体策を税理士・公認会計士がまとめます。
創業計画書の書き方｜日本政策金融公庫の様式を項目ごとに解説、審査で見られるポイント
日本政策金融公庫の創業計画書の書き方を、様式の10項目（創業の動機、経営者の略歴、取扱商品・サービス、必要な資金と調達方法、事業の見通しなど）ごとに解説します。審査担当者が見ているポイント、数字の根拠の示し方、よくある失敗を、融資承認累計120億円超の税理士法人がまとめました。
創業期の資金調達方法を比較｜融資・出資・補助金、どれから使うべきか
創業期の資金調達方法を、融資・出資・補助金・自己資金などで比較します。返済の有無だけでなく、経営権・スピード・決算書への効き方まで整理し、どれから使うべきかの順番を解説。日本政策金融公庫の創業融資から銀行のプロパー融資へつなげる考え方も紹介します。
起業したら社会保険はどうなる？法人の加入義務・手続き・保険料の目安を解説
起業して法人を設立すると、社長1人の会社でも健康保険・厚生年金への加入が義務になります。社会保険の加入手続きと期限、役員報酬から見た保険料の目安、国民健康保険からの切り替え、従業員を雇ったときの労働保険、社会保険料の滞納が融資に与える影響まで解説します。
創業時に使える補助金・助成金の種類｜融資との違いと、資金繰りで失敗しない使い方
創業時に使える補助金・助成金の種類を、小規模事業者持続化補助金、デジタル化・AI導入補助金、自治体の創業助成、雇用関係の助成金などに分けて整理します。補助金と助成金の違い、融資との違い（後払い・課税・審査）、つなぎ資金の考え方まで、税理士・公認会計士が解説します。
ストックオプションの税金｜税制適格の要件と、非適格との課税の違い
ストックオプションの税金は、税制適格の要件を満たすかどうかで大きく変わります。権利行使時の給与課税が売却時まで繰り延べられる仕組み、年間権利行使価額の上限（最大3,600万円）や権利行使期間などの要件、要件を外れる典型的な失敗、資本政策との関係を税理士・公認会計士が解説します。
法人化・税務
資産管理法人のメリット・デメリット｜設立前に知るべき融資・相続への影響
資産管理法人のメリット・デメリットを、税率・所得分散・相続対策・維持コストの面から整理。個人から物件を移すときの税金、法人の融資審査で見られる決算書の実績、相続税評価の改正動向まで、総投資額82億円の税理士投資家が設立前に知るべきポイントを解説します。
法人の生命保険は損金になる？保険料の経理と、決算書・銀行融資への本当の影響
法人で入る生命保険の保険料は、定期保険・養老保険・終身保険で経理が違い、2019年以降は解約返戻率に応じて資産計上の割合が決まります。損金算入のルールに加えて、保険積立金や保険料が銀行の格付け・債務償還年数にどう影響するかを、税理士・公認会計士が計算例つきで解説します。
法人税の申告期限はいつ？原則2か月と延長の特例、間に合わないときのペナルティ
法人税の申告期限は、事業年度終了の日の翌日から2か月以内が原則です。定款の定めによる申告期限の延長の特例、消費税の申告期限の延長、延長しても納付期限は延びない点（見込納付と利子税）、期限に遅れたときの無申告加算税・延滞税、そして決算書の提出時期が融資に与える影響まで解説します。
法人設立後の届出一覧｜税務署・都道府県・市区町村に出す書類と提出期限
法人設立後に税務署・都道府県・市区町村へ出す届出を、提出期限つきの一覧表で整理しました。法人設立届出書、青色申告の承認申請書、給与支払事務所等の開設届出書、源泉所得税の納期の特例、消費税・インボイス関係まで、出し忘れると困る書類と、融資への影響を解説します。
役員報酬の決め方｜法人税・所得税・社会保険料のバランスと、融資への影響
役員報酬の決め方を、法人税・所得税・社会保険料の3つのバランスと、会社と個人の融資への影響から解説します。定期同額給与と事前確定届出給与の使い分け、月額と賞与の組み合わせで社会保険料がどう変わるか、届出ミスで全額損金不算入になる失敗例まで整理しました。
法人の決算期の決め方｜繁忙期・消費税・役員報酬・融資の4つの視点で選ぶ
法人の決算期（事業年度）は設立時に自由に決められますが、決め方次第で1期目の長さ、消費税の免税期間、役員報酬の改定時期、銀行に決算書を出すタイミングが変わります。決算期の決め方の4つの視点と、よくある失敗、決算期を変更する手続きを税理士・公認会計士が解説します。
いい節税と悪い節税の見分け方｜やりすぎると融資が止まる理由
決算前の駆け込み経費、高すぎる役員報酬、損金目的の資産購入。税金は減っても純資産が削れ、銀行格付けが下がって融資が止まることがあります。「支出のあとに会社に何が残るか」で節税の良し悪しを見分ける方法を、実際にあった事例とともに税理士投資家が解説します。
不動産所得は個人と法人どちらが得？税率の比較と、手取り・融資まで含めた判断の軸
不動産所得を個人で受けると所得税と住民税で最高55％、法人なら所得800万円以下の法人税率は15％。ただし法人に残ったお金は個人の手取りではありません。税率の比較表、役員報酬・配当で取り出すときのコスト、法人の維持費、銀行が法人の決算書をどう評価するかまで、税理士投資家が解説します。
中間申告と予定納税の仕組み｜仮決算を選ぶべき会社と、資金繰りへの効き方
法人税の中間申告は、前期の法人税額が一定額を超えると必要になります。前期実績による予定申告と、仮決算による中間申告の違い、仮決算が使えないケース、消費税の中間申告の回数、そして業績が前期より下がった会社が仮決算で予定納税を減らし資金繰りを守った事例を、税理士・公認会計士が解説します。
海外移住と税金｜非居住者になる前に確認すべき所得税・出国税・不動産所得・相続税
海外に移住しても、日本の不動産の家賃や売却益には日本で課税されます。非居住者の判定、個人名義の不動産所得と納税管理人、日本法人から受け取る役員報酬・配当の源泉徴収、出国税、相続税・贈与税の10年ルールまで、不動産を持つ人が移住前に確認すべき点を整理します。
不動産会社のホールディングス化｜メリットと注意点、銀行への説明まで税理士投資家が解説
不動産会社のホールディングス化（持株会社化）で得られるメリットは、グループ内の資金移動、株価評価の抑制、事業会社のBSの軽量化と融資による資金化です。増えすぎた法人を適格合併で整理する方法、配当の保有期間や株式保有特定会社などの注意点、銀行への説明の仕方までを解説します。
個人事業主の法人化のタイミングと目安｜所得いくらから？税金・社会保険・融資で判断する
個人事業主の法人化（法人成り）のタイミングは、所得の目安だけでは決まりません。所得税と法人税の税率の違い、社会保険料の負担、消費税の免税、融資と信用への影響まで含めた判断の目安と、法人化で失敗しやすいポイントを、税理士・公認会計士が解説します。
税務調査が来る会社・来ない会社｜選ばれやすい特徴と、融資を守る日頃の備え
法人の税務調査は毎年どれくらい行われ、どんな会社が選ばれやすいのか。国税庁の公表データをもとに調査の実態を整理し、修正申告が銀行格付けや融資に与える影響と、調査が来ても困らない会社をつくる記録の残し方を、税理士・公認会計士が解説します。
法人設立前に知るべき消費税｜免税期間の条件・インボイス登録・事業年度の決め方
新しく設立した法人は原則2年間消費税が免除されますが、資本金や特定期間、インボイス登録によって使えないケースがあります。免税の条件、BtoB事業者のインボイス判断、第1期を短くする事業年度設計の注意点、消費税滞納が融資に与える影響まで解説します。
不動産投資の法人化はいつがベスト？タイミングを誤ると融資が止まる3つの落とし穴
「節税になるから」と急いで法人化すると、個人属性の喪失・決算実績ゼロ期間・役員報酬の設計ミスで、融資が止まったり手取りが減ったりします。不動産投資家が法人化を判断する目安（課税所得900万円・規模）を、実例を交えて解説します。
不動産投資の税金
不動産所得の青色申告のメリット｜65万円控除の要件と「事業的規模」、2027年からの改正点
不動産所得の青色申告のメリットを、65万円控除の要件、事業的規模（5棟10室）との関係、損失の繰越しや専従者給与まで整理。2027年分から控除額が最大75万円・書面申告は10万円に変わる改正点と、貸借対照表が銀行の評価にどう効くかを税理士投資家が解説します。
共有名義の不動産の税金と注意点｜持分ごとの確定申告、贈与税、融資と売却で困ること
共有名義の賃貸不動産は、家賃も経費も持分に応じて各自が確定申告します。資金負担と持分がずれたときの贈与税、事業的規模の判定、連帯債務の利息の扱い、売却・相続・法人化で起きる問題、銀行が共有物件をどう見るかまで、総投資額82億円の税理士投資家が解説します。
デッドクロスとは？不動産投資で黒字なのにお金が残らない仕組みと対策
デッドクロスとは、元金返済額が減価償却費を上回り、帳簿上は黒字なのに手元のお金が減っていく状態です。発生する仕組みを築古木造の試算で示し、事前の把握、返済条件の見直し、売却、買い増しの注意点など対策と、銀行からの見え方を解説します。
会社員の不動産投資は会社にバレる？住民税の普通徴収の仕組みと、赤字の年の注意点
サラリーマンの不動産投資が会社に知られるきっかけは、主に住民税の通知です。確定申告書の「自分で納付（普通徴収）」の選び方と限界、不動産所得が赤字の年に起きること、就業規則・融資との関係を、総投資額82億円の税理士投資家が正直に解説します。
不動産投資で家族に給与は払える？青色事業専従者給与の要件と「事業的規模」の壁
不動産投資で家族に払う給与を経費にするには、青色事業専従者給与の届出と、5棟10室などの事業的規模が前提です。15歳以上・6か月超の専従・届出期限・相当な金額といった要件、配偶者控除との関係、法人で家族に給与を払う場合の考え方と銀行の見方を税理士投資家が解説します。
大家のインボイス登録は必要？住宅と事業用で変わる判断基準と、登録した後の落とし穴
大家のインボイス登録は、住宅だけを貸しているか、店舗・事務所・駐車場など事業用の賃貸があるかで判断が分かれます。住宅家賃が非課税である理由、テナントの仕入税額控除の経過措置の縮小、2割特例・3割特例、登録後に物件を売るときの消費税、銀行評価への影響まで解説します。
不動産売却の税金｜短期・長期譲渡所得の税率と、法人で売る場合の違い
個人の不動産売却の税金は、所有期間5年を境に短期譲渡所得39.63%・長期譲渡所得20.315%と大きく変わります。所有期間の数え方、取得費と減価償却の関係、法人で売る場合の違いを計算例つきで整理し、売却が銀行評価と次の融資にどう効くかを解説します。
不動産取得税・固定資産税・登録免許税｜不動産を買うとき・持つときの税金と、資金計画への影響
収益不動産を買うときにかかる不動産取得税と登録免許税、持っている間に毎年かかる固定資産税・都市計画税について、税率・軽減措置・計算の考え方を一覧で整理します。固定資産税の精算金の扱い、経費にするかどうかの判断、諸費用が銀行評価と資金繰りに与える影響まで解説します。
不動産所得の確定申告｜経費にできるもの・できないものと注意点
不動産所得の確定申告で経費にできるもの・できないものを一覧で整理。借入金の元本と利息、修繕費と資本的支出、家事関連費の按分など迷いやすい論点と、経費の入れ方が銀行の融資審査にどう影響するかを、総投資額82億円の税理士投資家が解説します。
不動産投資の赤字と損益通算｜給与と相殺できる仕組みと「土地の借入金利子」の制限
不動産投資の赤字は、給与所得と損益通算して所得税の還付や住民税の減額につながります。ただし土地を取得するための借入金利子、別荘の貸付け、国外中古建物の償却などは通算できません。計算例つきの制限の仕組み、青色申告の3年繰越し、赤字の申告書が融資審査でどう見られるかを税理士投資家が解説します。
不動産M&A（株式譲渡）で物件を売買する仕組みと税金｜物件売買との違いと買う前の注意点
不動産M&Aとは、物件ではなく物件を持つ会社の株式を売買する方法です。株式譲渡と物件売買で、売主の税金、不動産取得税・登録免許税・消費税、買主の減価償却がどう変わるかを比較し、簿外債務や価格の決め方、銀行融資の注意点まで解説します。
不動産投資の確定申告のやり方と必要書類｜会社員大家が迷わない準備リストと5つの手順
不動産投資の確定申告のやり方と必要書類を、会社員大家向けに整理。申告が必要になる条件と期限、収入・経費・購入時の書類一覧、決算書から申告書までの5つの手順、初年度につまずくポイント、銀行が申告書のどこを見るかまで、税理士投資家が解説します。
修繕費と資本的支出の違いと判定フロー｜20万円・60万円・3年基準と賃貸物件の具体例
修繕費と資本的支出の違いを、国税庁の判定基準（20万円未満・3年周期・60万円未満・取得価額10％・30％と10％の特例）にそってフローで整理。原状回復、外壁塗装、設備交換、リノベーションなど賃貸物件の具体例と、大規模修繕の処理が銀行の評価にどう映るかを税理士投資家が解説します。
居住用賃貸建物の消費税｜仕入税額控除の制限と高額特定資産の「3年縛り」、工事を分けても無駄だった裁決事例
税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物は、取得や改装工事の消費税を仕入税額控除できません。工事を分けても一の取引とされた令和7年の裁決事例をもとに、高額特定資産の判定、合理的区分による救済、免税・簡易課税に戻れない3年縛り、転用・売却時の調整を解説します。
民泊の税金と確定申告｜雑所得・不動産所得・事業所得の区分と、経費・消費税・融資への影響
民泊の税金は、所得区分で大きく変わります。国税庁の見解では住宅宿泊事業による所得は原則として雑所得で、赤字は給与と相殺できません。不動産所得・事業所得になる場合、必要経費の按分、確定申告が必要なライン、宿泊料の消費税、銀行融資への影響まで解説します。
中古物件の減価償却と耐用年数の計算｜融資審査への影響まで
中古物件の減価償却は、耐用年数を簡便法で短くできるのが特徴です。構造別の法定耐用年数、簡便法の計算式と計算例、土地と建物の按分を整理したうえで、償却が多すぎると利益が減り銀行評価に響くという融資の視点を、税理士投資家が解説します。
相続・事業承継
事業承継税制の特例とは？要件・期限・使う前に確認したい融資と出口への影響
事業承継税制の特例措置は、後継者が取得した自社株の贈与税・相続税を100%猶予できる強力な制度です。特例承継計画の提出期限2027年9月30日、適用期限2027年12月31日、会社・後継者・先代経営者の要件、猶予が取り消される場面、資産管理会社の扱いを税理士・公認会計士が解説します。
相続税で不動産はいくらに評価される？路線価・貸家建付地・小規模宅地等の特例の計算
相続税の不動産評価は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基本です。賃貸物件の貸家建付地・貸家の減額、小規模宅地等の特例（330㎡・400㎡・200㎡）、法人の3年ルール、2027年からの貸付用不動産の評価見直し案、銀行の担保評価との違いまで、不動産投資家の税理士が解説します。
相続税対策は30代・40代から｜経営者と不動産投資家が今から始める準備の順番
相続税対策は60代からでは間に合わないことが増えています。生前贈与の7年加算、相続直前の不動産取得への新ルール、自社株評価の見直し議論を踏まえ、30〜50代の経営者・不動産投資家が今から始めるべき準備を、銀行融資との両立という視点で解説します。
不動産を法人で持つと相続税はどう変わる？法人税と相続税の「矛盾」と今からできる備え
不動産を法人で持つと、相続されるのは物件ではなく会社の株式になります。個人所有との評価の違い、法人税を払って純資産を積むほど株価が上がる「矛盾」、持株会社・生前贈与・事業承継税制の考え方と、今すぐやるべき3つのことを税理士・公認会計士が解説します。
生前贈与と相続の新ルール｜7年加算と相続時精算課税をどう使い分けるか
2024年から生前贈与のルールが変わり、暦年贈与は相続前7年分が加算される方向に、相続時精算課税には年110万円の基礎控除ができました。経過措置のスケジュール、2つの制度の比較、自社株を贈与するときの考え方と銀行目線の注意点を税理士が解説します。
自社株評価の方法をやさしく解説｜類似業種比準と純資産価額、会社規模で何が変わるか
非上場の自社株は、相続・贈与では類似業種比準方式と純資産価額方式で評価します。会社規模の判定、3要素の計算、不動産の3年ルール、株価を下げる手法の副作用、2026年に始まった評価方法の見直し議論まで、税理士・公認会計士が解説します。
不動産を贈与するときの税金｜贈与税・登録免許税・不動産取得税と相続時精算課税の判断
不動産を子や配偶者に贈与すると、贈与税に加えて登録免許税・不動産取得税がかかり、相続より負担が重くなることがあります。暦年贈与と相続時精算課税の比較、配偶者控除、ローンが残る物件の負担付贈与、賃貸物件の敷金、銀行への確認まで、不動産投資家の税理士が解説します。
税理士の選び方
税理士を変更する方法と流れ｜ベストなタイミング、引き継ぐ資料、銀行への伝え方
税理士の変更は、新しい税理士を決めてから今の税理士に解約を伝えるのが基本の流れです。変更に適したタイミング、契約書で確認すべき解約条件、引き継ぐべき資料とe-Taxの情報、変更後に銀行へ伝えるときのポイントまで、手順に沿って解説します。
融資に強い税理士の選び方｜銀行から評価される決算書をつくれるかを見抜く6つのポイント
融資に強い税理士は、事業計画書を作れるだけでなく、銀行格付けを理解した決算書づくりと、金融機関との関係づくりまで支援できるかで選びます。累計120億円超の融資承認を支援してきた税理士法人が、見極めのポイントと面談での質問例を解説します。
不動産投資に強い税理士の選び方｜7つのチェックポイントと面談で聞くべき質問
不動産投資に強い税理士は、申告の正確さだけでなく、融資・法人化・消費税・売却・相続まで見通せるかで選ぶべきです。税理士・公認会計士であり、自らも82億円を投資してきた筆者が、7つのチェックポイントと面談で使える質問リストを解説します。
スタートアップ・起業に強い税理士の選び方｜設立前に相談すべき理由と5つのチェックポイント
起業やスタートアップの税理士選びは、記帳や申告の安さだけで決めると後悔します。資本金・決算期・消費税の設計、創業融資、資本政策、IPO準備まで見通せるかを見極める5つのポイントと、相談のタイミングを解説します。
税理士のセカンドオピニオンとは？使うべき場面と、相談の進め方・注意点
税理士のセカンドオピニオンは、顧問税理士を変えずに、別の税理士から意見を聞く方法です。不動産の売却や事業承継などの大きな判断、融資が通らないとき、税務調査の指摘に納得できないときなど、使うべき場面と、相談前に準備する資料、顧問税理士との関係で気をつけることを解説します。
税理士の顧問料の相場はどう決まる？年間総額の見方と、料金以外で比べるべき5つのこと
税理士の顧問料は、売上規模や取引量、記帳を誰が行うか、面談頻度などで変わります。月額だけでなく決算料やオプションを含めた年間総額で比べる方法と、料金表には表れない「決算書の質」「融資への対応力」など、料金以外で比べるべきポイントを解説します。
不動産投資の融資
区分マンションと一棟物件の融資の違い｜金融機関・担保評価・次の融資への影響
区分マンションと一棟アパート・一棟マンションでは、融資を出す金融機関も審査の見方も大きく異なります。担保評価の違い、個人属性と物件収益のどちらが重視されるか、区分マンションが次の一棟融資の足かせになる理由と、順番の考え方を解説します。
不動産投資の自己資金はいくら必要か｜頭金・諸費用・手元に残すお金の3つで考える
不動産投資の自己資金はいくら必要か。頭金だけでなく、諸費用と購入後に手元に残す現預金の3つに分けて考える方法を、1億円の物件の試算と、銀行が自己資金をどう評価するかという融資の視点から、税理士投資家が解説します。
不動産投資の出口戦略｜売却タイミングを決める6つのサインと、売った後の財務
不動産投資の出口戦略は、買う前に決めておくものです。所有期間5年の税率の境目、デッドクロス、大規模修繕、買い手の融資がつくか、金利と市況、自分のバランスシートという6つの売却タイミングのサインと、売却が銀行評価に与える影響を解説します。
団信と不動産投資｜個人と法人で何が違うか、相続・税金・融資への影響
団体信用生命保険（団信）は、アパートローンや法人の借入でも使えるのか。個人で借りた場合の相続税の扱い、法人で借りた場合に保険金が法人の利益になる点、団信がない法人借入で代表者の連帯保証が相続人に引き継がれるリスクと備え方を解説します。
ICRとは？不動産投資の融資で見られる指標の計算方法と目安｜金利上昇で何が起きるか
ICR（インタレスト・カバレッジ・レシオ）は、本業の利益で支払利息を何倍まかなえているかを示す指標です。計算方法と目安、金利が1%から3%に上がるとどう変わるか、不動産投資家がICRを改善する3つの方法を、税理士・公認会計士が解説します。
融資期間と耐用年数の関係｜耐用年数超えの融資は使ってよいか、銀行の見方と出口のリスク
不動産投資の融資期間は、建物の法定耐用年数の残りを目安に決められることが多く、築古物件ほど期間が短くなり返済が重くなります。融資期間と耐用年数の関係、返済額の試算、耐用年数を超える融資のメリットとリスク、売却時に次の買い手が融資を受けにくくなる問題まで、税理士投資家が解説します。
純資産1億円の壁｜プロパー融資が受けられる会社になるための財務戦略
「純資産1億円がないとプロパー融資は難しい」と言われるのはなぜか。銀行が純資産を見る理由、1億円に届かないと起きる3つの制約、利益・納税・資産整理で純資産を積み上げる3つのルートを、総投資額82億円の税理士投資家が解説します。
新設法人で不動産を買うときの融資｜決算実績ゼロの法人を銀行はどう審査するか
新設法人で不動産を買うときの融資は、決算書がないぶん審査の見方が個人とも既存法人とも異なります。銀行が新設法人の何を見ているか、設立前に決めておくべき資本金・本店所在地・決算期、やってはいけない1法人1物件スキーム、1期目の決算の重要性を解説します。
海外移住すると不動産投資の融資はどうなる？非居住者の借入と、移住前にやるべき3ステップ
海外に移住して非居住者になると、個人名義での新規の不動産融資はほぼ受けられなくなります。一方、日本法人を借り手にすれば道は残ります。非居住者が借りにくい理由、法人融資で続けるための条件、移住前にやるべき3ステップを税理士・公認会計士が解説します。
不動産投資の繰り上げ返済のメリット・デメリット｜現預金とのバランスと銀行の見方
不動産投資の繰り上げ返済は得なのか。期間短縮型と返済額軽減型の効果を1億円の借入で試算し、債務償還年数が変わらない理由、手元資金が減るリスク、繰り上げ返済すべきケースとしないほうがいいケースを、融資の視点から解説します。
不動産投資家・賃貸業の法人の銀行格付け｜129点モデルで見る「点が取れない理由」と上げ方
不動産投資の法人は、借入が大きく減価償却費も多いため、銀行格付けで点を取りにくい構造があります。著書の129点満点モデル（安全性・収益性・成長性・返済能力）に沿って、賃貸業の決算書がどう採点されるか、銀行が物件を評価し直す「実態BS」、債務償還年数の目安、格付けを上げる手順を税理士投資家が解説します。
残債利回りとは？表面利回りでは見えない「借入に対する稼ぐ力」と買い増しの判断
表面利回りは物件価格に対する家賃の割合で、借入の重さはわかりません。年間家賃を融資残高で割る「残債利回り」の計算方法、返済比率や債務償還年数とのつながり、買い増し前と保有物件の見直しに使うシミュレーション手順を、総投資額82億円の税理士投資家が解説します。
不動産投資の金利上昇対策｜返済額・利回り・銀行評価への影響と、今やるべき5つの準備
政策金利の引き上げが続くなか、不動産投資の金利上昇にどう備えるか。変動金利の返済額の増え方を試算し、キャッシュフロー・ICR・債務償還年数への影響、固定金利や借り換え、現預金の積み増しなど今やるべき対策を、税理士投資家が解説します。
不動産投資で2棟目・3棟目の融資が止まる本当の理由と、止まらないための3つの設計
1棟目は通ったのに2棟目・3棟目で融資が止まるのはなぜか。銀行の審査軸が「個人の収入」から「バランスシート」へ移る構造と、買う前にやるべきBSシミュレーション・銀行分散・自己資金設計を、総投資額82億円の税理士投資家が解説します。
決算書と融資のこと、
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