「どこまでが経費になるのか、毎年迷いながら申告している」「税務署に否認されないか不安」。不動産所得の確定申告で、いちばん多いご相談が経費の範囲です。
結論から言うと、経費にできるかどうかの基準はシンプルで、その支出が「賃貸収入を得るために必要だったか」です。ただ、不動産投資家にとって本当に大事なのは、税額よりもその申告書を銀行がどう読むかのほうです。
- 経費になるかの基準は「賃貸収入を得るために必要な支出か」。固定資産税、管理費、修繕費、保険料、借入金の利息、減価償却費などが代表例
- 借入金の元本、所得税・住民税、私的な支出は経費にならない。物件の購入費用の多くは取得価額に入り、減価償却で経費化される
- 修繕費と資本的支出の区分、家事関連費の按分、保険料の期間配分が誤りやすいポイント
- 個人の確定申告書は、そのまま融資審査の資料になる。経費を無理に積み上げて所得を削ると、次の融資で不利になる
不動産所得の計算と確定申告の基本
不動産所得は、次の式で計算します。
会社員の方が不動産を持っている場合、給与所得とは別に不動産所得を計算し、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をします。敷金・保証金は原則として預り金なので収入にはなりませんが、退去時に返還しないことが確定した部分は、その時点で収入に計上します。
青色申告にしておくべき理由
不動産所得がある方は、青色申告の承認を受けておくのが基本です。正規の簿記（複式簿記）で記帳し、貸借対照表と損益計算書を添付して期限内に申告すれば、最大65万円（e-Taxで提出するなどの要件あり）の青色申告特別控除が受けられます。ただし55万円・65万円の控除は、不動産の貸付けが事業的規模であることが前提で、それ以外は10万円の控除になります。
控除額以上に大事なのは、貸借対照表をつくる習慣がつくことです。後で詳しく触れますが、銀行が見たいのはまさにこの資料です。
不動産所得で経費にできるもの・できないもの
まず全体像を表で整理します。
| 区分 | 主な項目 | 扱い |
|---|---|---|
| 経費にできる | 固定資産税・都市計画税 | その年に納付すべき額を経費に |
| 経費にできる | 管理委託料、清掃費、共用部の水道光熱費 | 全額経費 |
| 経費にできる | 修繕費（原状回復、小規模な補修） | 全額経費（資本的支出に当たるものを除く） |
| 経費にできる | 損害保険料（火災・地震保険） | その年に対応する分だけ。長期一括払いは期間で按分 |
| 経費にできる | 借入金の利息、保証料 | 利息部分のみ。保証料は期間で按分 |
| 経費にできる | 減価償却費 | 建物・設備の取得価額を耐用年数で配分 |
| 経費にできる | 入居者募集の広告料・仲介手数料 | 全額経費 |
| 経費にできる | 税理士報酬、管理のための交通費・通信費 | 事業に関係する部分 |
| 経費にできる | 不動産取得税、登録免許税（個人の場合） | 経費に算入できる |
| 経費にならない | 借入金の元本返済 | 経費ではない（建物分は減価償却で経費化） |
| 経費にならない | 所得税・住民税、延滞税 | 経費ではない |
| 経費にならない | 購入時の仲介手数料など | 取得価額に含め、建物分は減価償却 |
| 経費にならない | 生活費、私的な飲食・旅行 | 経費ではない |
| 経費にならない | 生計を一にする家族への家賃・給与 | 原則として経費ではない（青色事業専従者給与の要件を満たす場合を除く） |
「元本」と「利息」を必ず分ける
もっとも多い誤りが、ローンの返済額をそのまま経費にしてしまうケースです。毎月の返済額のうち経費になるのは利息だけ。金融機関から届く返済予定表で、1年分の利息を集計してください。
元本は経費になりませんが、損をしているわけではありません。借りたお金で買った建物は、減価償却費として毎年経費になっています。元本まで経費にすると、二重計上になってしまいます。
土地の借入金利子は「赤字のとき」に制限がある
借入金の利息は経費になりますが、不動産所得が赤字になった場合、そのうち土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、給与所得などとの損益通算ができません。赤字で還付を見込んでいる方は、申告前に確認が必要です。
物件の購入費用は、ほとんどが「取得価額」に入る
購入時に支払う仲介手数料や、売主と精算する固定資産税相当額などは、その年の経費ではなく物件の取得価額に含めます。建物に対応する部分は減価償却で、土地に対応する部分は売却するまで経費になりません。一方、個人の場合、不動産取得税や登録免許税はその年の経費にすることができます。
中古物件の減価償却については、中古物件の減価償却と耐用年数の計算で計算例つきで解説しています。
判断を誤りやすい3つの論点
1. 修繕費か、資本的支出か
退去後のクロス張替えや設備の故障修理は、原状回復なので修繕費として一括で経費になります。一方、建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする支出は資本的支出として資産に計上し、減価償却していきます。たとえば、外壁を以前より性能の高い素材に変える工事や、間取りの大幅な変更などです。
判断に迷うときの目安として、次のような基準があります。
- 1つの修理・改良の金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行うもの → 修繕費にできる
- 金額が60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10％以下 → 修繕費にできる
大規模修繕は金額が大きいため、見積書の段階で「どの工事が原状回復で、どの工事が改良か」を分けてもらっておくと、申告がスムーズになります。
2. 家事関連費の按分
自宅で管理業務をしている場合の通信費やパソコン、車両費などは、事業に使った割合だけ経費にできます。按分の割合に決まりはありませんが、「なぜその割合なのか」を説明できることが前提です。全額を経費にしている申告書は、税務調査で真っ先に指摘されるポイントです。
3. 前払いした費用の期間配分
火災保険を5年・10年分まとめて払った場合、その年の経費になるのはその年に対応する部分だけです。残りは前払費用として翌年以降に配分します。融資の保証料も同じ考え方です。
「事業的規模」かどうかで変わること
不動産所得では、貸付けが事業的規模かどうかで、経費や控除の扱いが変わります。形式的な目安は、貸家ならおおむね5棟以上、アパート・マンションなどの貸室ならおおむね10室以上です（いわゆる「5棟10室」基準）。
| 項目 | 事業的規模 | 事業的規模でない |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最大65万円（要件あり） | 10万円 |
| 家族への給与（青色事業専従者給与） | 届出をすれば経費にできる | 経費にできない |
| 建物の取壊し・除却などによる損失 | 全額を経費にできる | 損失前の不動産所得が上限 |
| 回収できなくなった家賃 | 回収不能となった年の経費 | 収入の計上を遡って取り消す形で処理 |
5棟10室に満たなくても、実態によって事業的規模と認められる場合はありますが、判断が分かれやすいところです。規模が大きくなってきたら、法人化も含めて「どの器で持つか」を考えるタイミングでもあります。
領収書と根拠資料は7年保存が基本
経費として計上したものは、領収書や請求書、契約書などで裏付けられることが前提です。青色申告の場合、帳簿や決算関係書類、領収書などは原則7年間の保存が必要です。修繕費と資本的支出の判断や、家事関連費の按分割合のように判断を伴うものは、その理由をメモで残しておくと、税務調査でも銀行への説明でも役立ちます。
経費の入れ方は、そのまま融資審査に響く
ここからが、一般的な解説記事ではあまり書かれていない部分です。
個人で不動産を持っている方が次の物件の融資を申し込むと、銀行はほぼ必ず過去の確定申告書を求めます。青色申告決算書の損益計算書と貸借対照表は、銀行にとって「この人の賃貸経営の成績表」です。
所得を削った申告書は、審査で不利になる
経費を積み上げて所得をゼロ近くまで圧縮すれば、確かにその年の税金は減ります。しかし銀行から見ると、それは「賃貸経営で利益が出ていない人」です。返済能力を測る指標が悪化し、次の融資額が伸びない、あるいは断られる原因になります。
特に注意したいのが、私的な支出を経費に混ぜているケースです。減価償却費のような現金の出ていかない経費は、銀行も審査で足し戻して考えてくれます。しかし、家族旅行や私的な飲食を経費にした分は、足し戻しようがありません。数十万円の税金を減らすために、数千万円の融資枠を失うことにもなりかねないのです。
「払った税金の2倍、会社は強くなる」。きちんと利益を出して納税した申告書は、銀行に対するいちばんの実績証明です。経費は漏れなく、ただし根拠のあるものだけ。これが融資を受け続けるための基本です。
筆者自身も、申告書の「見え方」で苦しんだ
私は2014年から不動産投資を始め、2018年には累計約20億円まで買い進めました。ところが2019年、複数の銀行から「あなたには、貸せません」と言われ、融資が止まりました。
減価償却が速い物件が多く、貸借対照表上の資産の価格（いわゆる「簿価」）よりも負債の金額のほうが大きくなる、債務超過の状態に陥っていたのです。そこから毀損物件の売却、きちんとした納税、現預金の積み増しで財務を立て直し、2025年までに総投資額82億円・45プロジェクトまで積み上げ直しました。2棟目以降の融資がなぜ止まるのかは、2棟目・3棟目の融資が止まる本当の理由で詳しく書いています。
申告前に確認したいチェックリスト
最後に、確定申告の前に確認しておきたい項目をまとめます。
- 返済予定表から、1年分の利息だけを集計したか
- 固定資産税は、納税通知書ベースでその年の負担分を計上したか
- 火災保険・保証料など、複数年分の支払いを期間で按分したか
- 修繕工事を、修繕費と資本的支出に分けたか
- 私用と兼ねる支出は、合理的な割合で按分したか
- 敷金のうち返還しないことが確定した分を収入に入れたか
- 青色申告の場合、貸借対照表の残高（預金・借入金）が通帳や返済予定表と一致しているか
7番目は見落とされがちですが、銀行の担当者が最初に照合するのはこの部分です。決算書の借入金残高が返済予定表と合っていないと、それだけで資料の信頼性を疑われます。
まとめ
- 経費にできるかの基準は「賃貸収入を得るために必要な支出か」
- ローンは利息だけが経費。元本は経費にならず、建物分は減価償却で経費化される
- 修繕費と資本的支出、家事関連費の按分、前払費用の期間配分は誤りやすい
- 確定申告書は融資審査の資料そのもの。所得を無理に削ると、次の融資で不利になる
経費の整理は、税金の計算であると同時に、銀行に見せる成績表づくりでもあります。法人化を考えている方は不動産投資の法人化はいつがベストかもあわせてご覧ください。申告書を「融資が通る形」に整えたい方は、不動産投資家向けサービスからお気軽にご相談ください。