「物件の管理を妻が手伝っているので、給与を払って経費にしたい」。不動産投資の規模が大きくなると、家族への給与を検討される方が増えます。
ただ、不動産所得の場合、家族への給与にははっきりした壁があります。生計を一にする家族への給与は原則として経費にならず、例外として認められるのは「事業的規模」の青色申告者が届け出た「青色事業専従者給与」だけです。この記事では、要件と注意点を整理し、規模が足りない場合の考え方と、銀行から見た家族給与の評価までお伝えします。
- 生計を一にする家族への給与は、原則として経費にならない。例外が青色事業専従者給与（白色は事業専従者控除）
- 不動産所得で使えるのは、貸付けが事業的規模（おおむね5棟10室以上）の場合だけ
- 要件は、15歳以上・年6か月超の専従・期限までの届出・相当な金額。専従者は配偶者控除・扶養控除の対象から外れる
- 規模が足りない場合は、法人で役割に応じた報酬を払う方法もあるが、実態のない給与は税務でも銀行でもマイナス
家族への給与は、原則として経費にならない
所得税では、生計を一にする配偶者やその他の親族に支払った給与や家賃は、原則として必要経費になりません。家族の間でお金を移すだけで所得を分散できてしまうのを防ぐためです。家族の側でも、受け取った給与は所得として扱われません。
この原則の例外が、次の2つです。
| 制度 | 対象 | 経費・控除の額 |
|---|---|---|
| 青色事業専従者給与 | 青色申告者 | 届出書に記載した範囲内で、労務の対価として相当な金額 |
| 事業専従者控除 | 白色申告者 | 配偶者は最高86万円、その他の親族は1人最高50万円（所得による上限あり） |
そして不動産所得の場合、どちらも貸付けが事業的規模であることが前提です。事業的規模に満たない場合、専従者給与も専従者控除も使えません。
前提となる「事業的規模」とは
不動産の貸付けが事業として行われているかは、社会通念上、事業と呼べる規模かで実質的に判断されます。建物の貸付けについては、次のいずれかに当てはまれば、原則として事業として扱われます。
- 貸間・アパートなど：独立した貸室がおおむね10室以上
- 独立した家屋：おおむね5棟以上
この「5棟10室」に届かない場合でも、管理の実態などから事業と判断される余地はありますが、判断が分かれやすいところです。家族への給与を前提に計画を立てるなら、形式基準を満たしているかを先に確認してください。
なお、規模は年の途中で変わることがあります。物件を買い増して年の途中から事業的規模になった場合や、売却して規模を下回った場合は、その年の専従者給与の扱いに影響します。買い増しや売却の計画がある年は、専従者給与の届出のタイミングもあわせて考えておきましょう。
事業的規模かどうかは、専従者給与のほかにも、青色申告特別控除の額や、建物の取壊し損失の扱いなどに影響します。詳しくは不動産所得の青色申告のメリットで整理しています。
青色事業専従者給与の4つの要件
事業的規模の青色申告者が家族に給与を払う場合、次の要件をすべて満たす必要があります。
1. 生計を一にする15歳以上の親族であること
対象は、青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族で、その年の12月31日時点で15歳以上の人です。
2. 年6か月を超えて「もっぱら」従事していること
その年を通じて6か月を超える期間、もっぱらその事業に従事していることが必要です（年の途中で開業した場合などは、従事できる期間の2分の1を超えれば足りる場合があります）。他の会社にフルタイムで勤めている家族や、学生は、通常この要件を満たしません。
3. 期限までに届出書を出していること
「青色事業専従者給与に関する届出書」を、経費にしたい年の3月15日までに税務署に提出します。その年の1月16日以後に新たに事業を始めた場合や、新たに専従者がいることになった場合は、その日から2か月以内です。専従者を増やす、給与を増額するといった変更は、変更届出書を遅滞なく提出します。
4. 届出の範囲内で、相当な金額であること
支払いは届出書に書いた方法・金額の範囲内で行い、金額は労務の対価として相当な額でなければなりません。仕事の内容、従事時間、同じ仕事を外部に頼んだ場合の金額などから判断され、過大な部分は経費になりません。
金額を決めるときは、「この仕事を管理会社やパートの方に頼んだら、いくらかかるか」から考えるのが現実的です。たとえば入居者対応や巡回清掃を週に何時間しているかを把握し、地域の相場の時給や委託料と比べて説明できる水準にしておきます。物件の数が増えて仕事が増えたなら、変更届出書を出したうえで増額する、という順番を守ってください。
| 確認項目 | 押さえておくこと |
|---|---|
| 仕事の中身 | 入居者対応、管理会社との連絡、清掃・巡回、帳簿づけなど、具体的に説明できるか |
| 記録 | 業務日報や作業記録、やり取りの履歴を残しているか |
| 支払い | 実際に家族名義の口座に振り込んでいるか |
| 源泉徴収 | 給与として源泉徴収など、給与の支払者としての手続きをしているか |
払い始めるまでの流れと、配偶者控除への影響
手続きの流れ
実際に家族へ給与を払い始めるまでの流れは、おおむね次のとおりです。
- 事業的規模と青色申告の確認：貸付けが事業的規模であること、青色申告の承認を受けていること（または承認申請をしていること）を確認する
- 届出書の提出：「青色事業専従者給与に関する届出書」に、専従者の氏名、続柄、仕事の内容、従事の程度、給与の金額と支給時期などを記載して、期限までに提出する
- 給与支払いの手続き：給与の支払者として、源泉所得税の手続き（給与支払事務所等の開設の届出、源泉徴収、納付）を行う
- 毎月の支払いと記録：届出の範囲内で、家族名義の口座に実際に振り込み、業務の記録を残す
- 年末の手続き：年末調整や、市区町村への給与支払報告書の提出を行う
届出書に記載する仕事の内容は、具体的に書くほど後の説明がしやすくなります。「管理業務全般」ではなく、「入居者からの問い合わせ対応、管理会社との連絡、月2回の共用部の巡回・清掃、帳簿の記帳」のように、実際にしていることを書きましょう。
配偶者控除・扶養控除との関係
青色事業専従者として給与を受ける人、白色の事業専従者は、配偶者控除や扶養控除の対象から外れます。給与を払うことで不動産所得は下がりますが、その代わりに配偶者控除などがなくなり、家族の側では給与所得として課税されます（住民税や社会保険の扶養の扱いにも影響が出ることがあります）。
たとえば、配偶者控除を受けていた世帯が専従者給与を払い始めると、事業主の側では給与の分だけ不動産所得が減る一方、配偶者控除はなくなり、配偶者の側に給与所得の課税が生じます。世帯全体で見て本当に有利になるかは、所得の水準によって変わります。「給与を払えば得」と決めつけず、世帯全体の税額と手取りで比べることが大切です。
事業的規模に届かない場合の考え方
規模が足りない段階で家族に給与を払っても、経費にはなりません。そのうえで、家族の関与を形にしたい場合は、次のような選択肢が考えられます。
- 共有名義で持つ：家族も持分に応じて自分の不動産所得として申告する。ただし資金の出し方によっては贈与の問題が生じる（詳しくは共有名義の不動産の税金と注意点）
- 法人で保有し、役割に応じた報酬を払う：法人から家族への役員報酬や給与は、所得税の「生計を一にする親族」の制限を受けない。ただし、職務の実態に見合う金額であることが前提
法人化を検討する場合は、不動産投資の法人化はいつがベストかや資産管理法人のメリット・デメリットもあわせてご覧ください。
銀行は「家族への給与」をどう見るか
ここからは融資の視点です。
給与を払うほど、賃貸事業の利益は小さく見える
専従者給与は経費なので、払えば払うほど不動産所得は小さくなります。銀行は個人の確定申告書で返済能力を判断しますから、家族への給与で利益を削った申告書は、そのぶん返済余力が小さく見えます。世帯全体では同じお金でも、審査では申告書の数字が出発点です。
実態の説明ができることが前提
一方で、家族が実際に管理業務を担い、その対価として適正な給与を払っているなら、それ自体は問題ではありません。大事なのは、銀行に聞かれたときに「誰が、どんな仕事をして、いくら受け取っているか」を説明できることです。
私の考え方は一貫していて、「払った税金の2倍、会社は強くなる」です。家族への給与も、税金を減らすための道具としてではなく、実際の役割分担の結果として設計する。そのほうが税務調査でも銀行の審査でも、筋の通った説明ができます。税務調査で見られやすいポイントは税務調査が来る会社の特徴でも解説しています。
- 貸付けは事業的規模か、届出は期限内に出せるか
- 家族は本当に「もっぱら」この仕事をしているか、記録は残せるか
- 給与を払ったあとの申告書は、次の融資で返済余力が十分に見えるか
まとめ
- 生計を一にする家族への給与は、原則として経費にならない
- 例外の青色事業専従者給与（白色は専従者控除）は、不動産所得では事業的規模（おおむね5棟10室以上）が前提
- 要件は15歳以上・年6か月超の専従・3月15日までの届出・相当な金額。専従者は配偶者控除・扶養控除の対象外になる
- 給与を払うほど申告書上の利益は小さくなる。実態に見合う金額で、銀行にも説明できる設計にする
家族の関わり方を含めた保有の形や、法人化の判断は、不動産投資家向けサービスでご相談いただけます。