インバウンド需要の回復とともに、民泊を始める方、賃貸物件の一部を民泊に切り替える方が増えています。ご相談で多いのが「民泊の税金と確定申告はどうすればいいのか」「普通の家賃収入と同じでいいのか」という質問です。
結論から言うと、民泊は普通の賃貸とは税金の扱いが違います。特に所得区分を誤ると、赤字を給与と相殺できると思っていたのにできない、といった想定外が起きます。国税庁の公表している見解をもとに整理します。
- 住宅宿泊事業法による民泊の所得は、国税庁の見解では原則として雑所得。赤字は給与などと損益通算できない
- 賃貸物件の空室期間に一時的に行うなら不動産所得、民泊で生計を立てるなど事業として明らかなら事業所得
- 自宅で行う場合、水道光熱費や減価償却費は床面積や宿泊日数で按分する
- 宿泊料は消費税の課税対象。普通の住宅家賃（非課税）とは扱いが違う
- 銀行は民泊の収入を不安定と見やすい。住宅ローンで買った物件での民泊は契約違反のリスクもある
民泊の所得区分｜原則は雑所得
不動産の貸付けによる所得は、原則として不動産所得です。ところが国税庁は、住宅宿泊事業法にもとづく民泊の所得は原則として雑所得になるという見解を示しています（2018年6月公表の情報）。
理由は、民泊が単なる部屋の貸付けではないからです。民泊の事業者には宿泊者の安全確保や一定のサービス提供が義務付けられており、宿泊料には部屋の使用料だけでなく、寝具の提供、清掃、水道光熱費、日用品などの対価が含まれていると考えられます。また、住宅宿泊事業は年間の提供日数が180日までに制限されていることも、事業規模の面で考慮されています。
一方で、同じ見解の中で次の2つの例外も示されています。
| 区分 | 該当するケース | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 雑所得（原則） | 自宅などで住宅宿泊事業を行う | 赤字はほかの所得と損益通算できない。青色申告特別控除はない |
| 不動産所得 | 賃貸業を営む人が、入居者の退去後、次の入居者が決まるまでの間に一時的に民泊を行う | 不動産所得として申告してよい |
| 事業所得 | 民泊の所得で生計を立てているなど、事業として行われていることが明らか | 青色申告なら特別控除や損益通算の対象になり得る |
なお、旅館業法の許可を取って簡易宿所として営業する場合や、国家戦略特区の民泊は、住宅宿泊事業法の民泊とは前提が異なります。いずれも部屋の貸付けにサービスが伴う点は同じなので、不動産所得ではなく、事業所得または雑所得として考えるのが基本です。
雑所得になると何が不利か
雑所得の最大の注意点は、赤字が出てもほかの所得と相殺できないことです。開業初年度は家具や備品の購入、広告費がかさみ赤字になりやすいのですが、その赤字で給与所得の税金を減らすことはできません。また、不動産所得や事業所得の青色申告で使える最大65万円の特別控除もありません。
業務にかかる雑所得については、前々年の収入金額が300万円を超えると領収書などの書類の保存が、1,000万円を超えると収支内訳書などの添付が求められます。規模が大きくなってきたら、記帳の体制を整えておく必要があります。
民泊の経費｜何が経費になり、どう按分するか
民泊の所得は「収入 − 必要経費」で計算します。国税庁が例示している主な必要経費は次のとおりです。
- 住宅宿泊仲介業者（予約サイト）に払う手数料
- 住宅宿泊管理業者に払う管理費用、広告宣伝費
- 水道光熱費、通信費
- 非常用照明器具の購入・設置費用
- 宿泊者用の日用品の購入費
- 民泊に使っている家屋の減価償却費、固定資産税
- 民泊のための借入金の利子
仲介手数料や管理費用のように民泊のためだけに払うものは全額を経費にできます。一方、自宅の一部で民泊を行う場合の水道光熱費や減価償却費、固定資産税は、生活用の部分を除いて按分します。国税庁の計算例では、民泊に使っている部分の床面積の割合と、実際に宿泊させた日数の割合を掛けて按分しています。
民泊専用の物件であれば、こうした按分は基本的に不要です。また、生計を一にする配偶者や親族に払う家賃は必要経費にできません。
売上は「手数料を引く前の金額」で計上する
記帳でよくある誤りが、予約サイトから振り込まれた金額をそのまま売上にしてしまうことです。入金額は、宿泊料から予約サイトの手数料などを差し引いた後の金額であることが多く、そのまま計上すると売上も経費も小さく記録されます。所得の金額は同じでも、売上高は消費税の課税事業者の判定や、規模に応じた書類保存のラインに関わるため、宿泊料の総額を売上、手数料を経費として分けて記帳してください。予約サイトの明細を毎月保存しておくと、申告のときにも、銀行に実績を説明するときにも役立ちます。
法人で運営する場合
法人で民泊を運営する場合は、所得区分の問題はなく、すべて法人の所得として法人税の対象になります。赤字は法人のほかの事業と相殺でき、繰越欠損金として翌期以降に繰り越すこともできます。一方で、法人の決算書の売上・利益として銀行に評価されるため、利益を削りすぎない経理が大切になる点は、ほかの事業と同じです。
確定申告が必要なラインと、消費税
会社員の副業なら「20万円」が目安
年末調整を受けた給与所得者で、民泊などの給与以外の所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告は原則不要です。ここでいう20万円は、収入ではなく経費を引いた後の所得です。ただし、住民税は別途申告が必要になる場合があります。
宿泊料は消費税の課税対象
見落としやすいのが消費税です。住宅の家賃は非課税ですが、民泊の宿泊料はホテルや旅館と同じく課税対象です。基準期間（個人なら前々年）の課税売上高が1,000万円を超えると、消費税の課税事業者になります。
普通の賃貸が中心の大家さんは、家賃が非課税のため消費税と無縁なことが多いのですが、民泊を始めると課税売上が生まれます。民泊の売上が大きくなる前に、簡易課税を選ぶかどうかも含めて検討しておきましょう。また、民泊用に建物を取得するときの消費税（仕入税額控除）は、「居住用賃貸建物」の制限に当たるかどうかで結論が変わります。考え方は居住用賃貸建物の消費税で解説しているので、取得前に確認してください。
このほか、自治体によっては宿泊税がかかります。宿泊者から預かって納める税金なので、料金設定と経理の両方で漏れのないようにしてください。
銀行は民泊をどう見るか
収入の安定性は低めに見られやすい
民泊は、普通の賃貸に比べて稼働率や単価の変動が大きく、規制の変更（自治体の条例による営業日数の制限など）の影響も受けます。銀行は民泊の収入を、普通の家賃収入よりも割り引いて評価することが少なくありません。民泊の高い売上を前提に次の物件の融資を申し込んでも、審査では普通の賃貸として貸した場合の家賃で試算されることがあります。
住宅ローンで買った物件の民泊は要注意
自宅用の住宅ローンで買った物件を民泊に使うと、ローンの資金使途に反する可能性があります。銀行に知られれば一括返済を求められるリスクもあり、その後の融資取引にも響きます。民泊に使う予定がある物件は、最初から事業用の融資で検討してください。
申告書の見え方を整える
雑所得で申告していると、銀行は民泊を「事業」として評価しにくくなります。本格的に民泊を事業にするなら、帳簿を整えて事業所得として申告できる体制をつくるか、法人で運営するかを検討します。法人であれば、民泊の収益は決算書の売上として表れ、実績を積み上げることができます。いずれにしても、利益を削るための経費計上は、融資の審査で不利になることを忘れないでください。経費の入れ方が審査に与える影響は、不動産所得の確定申告｜経費にできるもの・できないものでも解説しています。
民泊を始める前に確認したいこと
- どの制度で営業するか：住宅宿泊事業法（年180日まで）、旅館業法の簡易宿所、特区民泊
- 所得区分の見込み：雑所得・不動産所得・事業所得のどれになるか。赤字が見込まれる初年度は特に重要
- 個人か法人か：今後の規模と融資の計画から決める
- 消費税：課税売上がどれくらいになるか、簡易課税やインボイス登録をどうするか
- 物件の融資の条件：住宅ローンや賃貸用ローンの資金使途に反しないか
まとめ
- 住宅宿泊事業法の民泊の所得は、国税庁の見解では原則として雑所得。赤字は損益通算できない
- 空室期間の一時的な民泊は不動産所得、事業として明らかなら事業所得
- 自宅で行う場合、経費は床面積と宿泊日数で按分する
- 宿泊料は消費税の課税対象。宿泊税にも注意
- 銀行は民泊の収入を割り引いて見やすい。融資の資金使途と申告書の見え方を最初に整える
民泊を個人で続けるか法人で行うかは、ほかの物件や融資の計画とあわせて判断すべきテーマです。不動産投資の法人化はいつがベストかも参考に、早めにご相談ください。