2023年10月にインボイス制度が始まってから3年。「大家もインボイス登録をしたほうがいいのか」というご相談は、今も続いています。2026年度の税制改正で、免税事業者からの仕入れに関する経過措置が縮小され、テナントから改めて登録を求められるケースも出てきました。
結論は、住宅だけを貸しているか、事業用の賃貸があるかで大きく変わります。そして、登録するかどうかは、目先の家賃交渉だけでなく、将来物件を売るときの消費税や、銀行の評価にまで影響します。
- 住宅の家賃は消費税が非課税。住宅だけを貸す大家は、原則としてインボイス登録の必要はない
- 店舗・事務所・駐車場など事業用の賃貸があると、テナントから登録を求められやすい。経過措置の控除割合は2026年10月から70%に縮小
- 登録すると課税事業者になる。将来物件を売るとき、建物部分の消費税を納める可能性がある
- 判断は「事業用の賃料の規模」「テナントの課税方式」「物件売却の予定」の3つで行う
大家の家賃は、住宅なら非課税、事業用なら課税
インボイスは、消費税がかかる取引で、買い手（借り手）が仕入税額控除を受けるために必要な請求書です。そもそも消費税がかからない取引には、インボイスは関係ありません。
不動産賃貸の収入を消費税の区分で整理すると、次のようになります。
| 収入の種類 | 消費税 | インボイスの必要性 |
|---|---|---|
| 住宅の家賃・共益費（1か月以上の貸付け） | 非課税 | なし |
| 土地だけの貸付け（1か月以上） | 非課税 | なし |
| 店舗・事務所の家賃・共益費 | 課税 | テナントが求めることがある |
| 駐車場（区画や設備があるもの） | 課税 | 法人や事業者の利用者が求めることがある |
| 民泊・1か月未満の貸付け | 課税 | 事業者の利用者が求めることがある |
| 建物の売却 | 課税（課税事業者の場合） | 買主が事業者なら求められることがある |
住宅の家賃は非課税なので、居住用のアパート・マンションだけを貸している大家さんは、インボイスを発行する場面がありません。借りているのが法人で、社宅として使っている場合でも、住宅の貸付けであれば非課税です。
礼金・更新料・駐車場・原状回復は「何の対価か」で決まる
家賃以外の受取りも、何の対価かによって扱いが分かれます。
- 礼金・更新料・共益費：住宅の貸付けに伴うものなら非課税。店舗・事務所なら課税
- 敷金・保証金：返還するものは消費税の対象外。返還しない部分は、住宅なら非課税、事業用なら課税
- 原状回復費用：退去時に入居者から受け取る原状回復の費用は、住宅であっても役務の対価として課税されるのが原則
- 駐車場：区画を設けて貸す駐車場は課税。ただし、住宅に付随し、1戸につき1台分以上が割り当てられ、家賃とは別に料金を取らないなど一定の場合は、住宅の貸付けの一部として非課税
住宅中心の大家さんでも、別料金の駐車場や原状回復費用など、課税の取引が少しずつ混ざっていることがあります。課税売上がどれくらいあるかを一度洗い出しておくと、登録の判断がしやすくなります。
事業用の賃貸がある大家は、テナント次第で判断する
テナントの「控除できない分」が年々増える
店舗や事務所を貸している場合、借り手であるテナントは、払った家賃の消費税を仕入税額控除しています。大家が未登録だと、テナントは本来、その消費税を控除できません。ただし制度開始から一定期間は、経過措置として一部の控除が認められています。
2026年度の税制改正で、この経過措置は次のように見直されました。
| 期間 | 控除できる割合 |
|---|---|
| 2026年9月30日まで | 80% |
| 2026年10月1日〜2028年9月30日 | 70% |
| 2028年10月1日〜2030年9月30日 | 50% |
| 2030年10月1日〜2031年9月30日 | 30% |
| 2031年10月1日以降 | なし |
テナントにとっては、未登録の大家に払う家賃のコストが段階的に増えていくことになります。登録を求められたり、家賃の見直しを持ちかけられたりする背景はここにあります。
登録の要否はテナントの課税方式で変わる
ただし、すべてのテナントが困るわけではありません。テナントが免税事業者の場合、簡易課税を選んでいる場合、あるいは医療など非課税の売上が中心の事業者の場合は、大家が未登録でも影響はないか、小さくなります。登録を求められたら、まずテナントの状況を確認しましょう。
登録すると何が変わるか｜消費税の負担と「売るとき」の落とし穴
事業用の賃料にかかる消費税を納める
登録すると、売上の規模にかかわらず消費税の課税事業者になり、事業用の賃料などに含まれる消費税を申告・納付します。住宅の家賃は非課税のままなので、課税されるのは事業用部分だけです。
納税額の計算には、原則課税のほか、基準期間の課税売上高が5,000万円以下なら簡易課税（不動産賃貸は第6種、みなし仕入率40%）が使えます。また、免税事業者から登録した事業者向けには、納税額を売上の消費税の2割にできる2割特例があります。2割特例は、法人は2026年9月30日を含む課税期間で、個人は2026年分で終わり、個人事業者に限って2027年分・2028年分は「3割特例」（納税額を売上の消費税の3割にできる）が設けられています。
たとえば、事業用テナントからの家賃が年間660万円（税込）の場合、売上の消費税は60万円です。簡易課税なら納税額はその60%の約36万円、3割特例が使える個人なら約18万円が目安になります（いずれも単純化した計算です）。登録するかどうかは、この納税額と、登録しない場合にテナントから求められそうな家賃の調整額とを比べて考えます。
物件を売るときに、建物の消費税がかかる
大家さんが見落としやすいのが、こちらです。課税事業者である間に物件を売ると、売却価格のうち建物部分には消費税がかかります。たとえば建物部分が3,300万円（税込）なら、その中の300万円は消費税として納めることになります。
「事業用テナントの家賃は年間数十万円程度なのに、登録したせいで、物件を売ったときに数百万円の消費税がかかった」ということが起こり得ます。免税事業者であれば、建物の売却に消費税はかかりません。数年以内に物件の売却を考えているなら、登録の判断はより慎重にしてください。
取りやめるときのルールも確認する
登録をやめるには、取りやめたい課税期間の初日から起算して15日前の日までに届出書を出す必要があります。また、免税事業者が登録した場合、登録の時期によっては一定期間、課税事業者として申告を続けなければなりません。「とりあえず登録して、不要ならやめる」とは簡単にいかない点に注意してください。
大家のインボイス登録｜判断のフローチャート
- 事業用の賃貸（店舗・事務所・駐車場など）はあるか
- ない → 原則として登録不要
- ある → 2へ
- テナントは原則課税の事業者か
- 免税・簡易課税・非課税事業が中心 → 影響は小さい。登録しない選択肢が有力
- 原則課税 → 3へ
- 事業用の賃料の規模と、物件売却の予定は
- 事業用の賃料が大きく、テナントとの関係を優先したい → 登録を検討
- 事業用の賃料が小さく、数年内に売却予定がある → 家賃の調整で対応する選択肢も
- 登録する場合：簡易課税・2割特例・3割特例のどれが使えるか、取りやめの条件を確認する
なお、法人の場合は、設立時の資本金や事業年度によって免税の可否が変わります。法人化を検討中の方は、法人設立前に知るべき消費税もあわせてお読みください。
銀行はインボイス登録をどう見るか
インボイス登録そのものが、銀行の評価を直接上げたり下げたりすることはありません。ただ、登録によって消費税の納税が始まると、資金繰りと決算書に影響が出ます。
ひとつは、預かった消費税を使い込んでしまうリスクです。家賃と一緒に入ってくる消費税は、いずれ納める預かり金です。運転資金と混ざって納付時期に払えなくなれば、延滞税がかかるだけでなく、税金の滞納は銀行の評価を大きく下げます。消費税分は別口座に分けて管理するのが確実です。
もうひとつは、物件売却時の納税額です。売却で利益が出ても、建物の消費税と法人税・所得税を払った後に、いくら現預金が残るかで、その後のBSが決まります。売却を財務の立て直しや次の購入に使うなら、消費税まで含めた手取りで計画してください。売却時の税金の全体像は不動産売却の税金で解説しています。
まとめ
- 住宅の家賃は非課税。住宅だけの大家は原則として登録不要
- 事業用の賃貸があり、テナントが原則課税なら、経過措置の縮小（2026年10月から70%）で登録を求められやすい
- 登録すると課税事業者。物件を売るときに建物部分の消費税がかかる
- 判断は「事業用の賃料の規模」「テナントの課税方式」「売却の予定」の3つ。簡易課税・2割特例・3割特例も確認する
- 消費税は預かり金。別口座で管理し、滞納で格付けを落とさない
物件の構成やテナントの状況によって、最適な判断は変わります。登録すべきか迷っている方は、不動産投資家向けのサービスからご相談ください。