不動産売却の税金｜短期・長期譲渡所得の税率と、法人で売る場合の違い

「不動産を売ったら、税金はいくらかかるのか」。売却を検討し始めた方から、まず受けるご質問です。

個人の不動産売却の税金は、短期譲渡所得か長期譲渡所得かで、税率がおよそ2倍違います。さらに法人で売る場合は、計算の仕組みそのものが変わります。ただ、不動産投資家にとって売却は「税金を払うイベント」であると同時に、財務を組み替えて次の融資につなげる手段でもあります。

個人の不動産売却にかかる税金の仕組み

個人が土地や建物を売ったときの利益は譲渡所得として、給与所得や不動産所得とは分けて税額を計算します（分離課税）。翌年2月16日から3月15日までに確定申告をして納めます。

賃貸用の投資物件では、マイホームの売却で使える3,000万円特別控除などは原則として使えません。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

所有期間は「売った年の1月1日」で数える

ここが最も間違えやすいポイントです。所有期間は、取得した日から売却した年の1月1日までで判定します。

たとえば2021年8月に購入した物件の場合、

• 2026年中に売却 → 2026年1月1日時点で所有期間4年5か月 → 短期
• 2027年1月1日以後に売却 → 2027年1月1日時点で5年5か月 → 長期

「5年たったから長期だろう」と年内に売却し、税率が約2倍の短期になってしまう、という失敗は実際に起こります。相続で取得した物件は、原則として亡くなった方の取得日を引き継ぎます。

取得費と譲渡費用｜減価償却が税額を増やす理由

取得費は「買った価格」ではない

取得費は、土地・建物の購入代金に、購入時の仲介手数料や登記費用などを加えた額です。ただし賃貸物件の場合、建物部分はこれまでの減価償却費の累計額を差し引いた金額になります。

つまり、保有中に減価償却で経費を多く取っていた物件ほど、売却時の取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなります。減価償却は税金を「なくす」のではなく、売却時まで後ろにずらしていると考えるべきです。中古物件の償却については中古物件の減価償却と耐用年数の計算で解説しています。

なお、昔に買って取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする方法（概算取得費）もありますが、実際の取得費より大幅に少なくなることが多いので、購入時の契約書は必ず保管しておきましょう。

譲渡費用に入るもの

売却のために直接かかった費用が譲渡費用です。売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、売却のための立退料などが該当します。一方、保有中の固定資産税や修繕費は譲渡費用には入りません。

計算例：個人で保有した賃貸物件を売却

この2,600万円に対する税額は、

• 長期譲渡所得なら 2,600万円 × 20.315% ＝ 約528万円
• 短期譲渡所得なら 2,600万円 × 39.63% ＝ 約1,030万円

購入価格より1,000万円高く売れただけに見えても、譲渡所得は2,600万円。売却の検討段階で手取りを計算しておかないと、「思ったより残らない」ことになります。

個人の売却損は、ほかの所得と相殺できない

賃貸物件を売って損が出ても、その損失は原則として給与所得や不動産所得と損益通算できません。同じ年の他の土地・建物の譲渡益とは相殺できますが、それ以外は切り捨てになります。

法人で売る場合の違い

資産管理法人などの法人で保有している物件を売却した場合、売却益はその期のほかの利益と合算され、法人税・住民税・事業税がかかります。

土地の譲渡益への追加課税は「停止中」

法人が土地を売却した場合に、通常の法人税に上乗せして課税する制度（土地譲渡益重課制度）がありますが、長年にわたって適用が停止されています。そのため、法人では個人のような「5年以内は高税率」という区分は基本的にありません。

短期で売却する可能性がある物件や、売却益が大きくなりそうな物件では、法人で保有しているほうが有利になる場面があります。一方、長期保有後の売却では、個人の長期譲渡所得の税率のほうが低くなることも多く、どちらが有利かは物件と所得の状況次第です。法人化そのものの判断は不動産投資の法人化はいつがベストかをご覧ください。

売却は銀行評価を立て直す手段になる

ここからは、税率表だけでは見えない話です。

銀行は、決算書の純資産をそのまま信じるわけではありません。保有物件を時価で見直し、含み損を差し引いた実質的な純資産で評価します。含み損を抱えた物件を持ち続けていると、決算書上は資産超過でも、銀行の目には「実質債務超過」に映ることがあります。

筆者は「売って、納税して」財務を立て直した

私は2014年から不動産投資を始め、2018年には累計約20億円まで買い進めました。しかし2019年、複数の銀行から「あなたには、貸せません」と言われ、融資が止まりました。減価償却が速い物件が多く、貸借対照表上の資産の価格（いわゆる「簿価」）よりも負債の金額のほうが大きくなる、債務超過の状態に陥っていたのです。

そこで取り組んだのが、毀損物件の売却、きちんとした納税、現預金の積み増しです。含み損のある物件を手放せば一時的に損失が出ますが、銀行の実態評価との乖離はなくなります。含み益のある物件を売れば、税金を払ってでも利益が純資産と現預金として残ります。結果として銀行との関係を立て直し、2025年までに総投資額82億円・45プロジェクトまで積み上げ直しました。

拙著では銀行格付けを129点満点のモデルで説明していますが、そのうち安全性（34点）は純資産や自己資本比率で決まります。プロパー融資を受けるには、純資産1億円がひとつの目安です。売却益は、この純資産を積み上げるもっとも確実な手段のひとつです。「払った税金の2倍、会社は強くなる」というのは、まさにこのことです。

売却前に確認しておきたいこと

最後に、売却を決める前に確認しておきたい項目をまとめます。

1. 納税資金を先に確保する

個人の譲渡所得の税金は、売却した翌年の3月15日までに納めます。住民税は、さらにその後に請求が来ます。売却代金でローンを完済し、残ったお金で次の物件の頭金を払ってしまうと、納税の時期に現預金が足りないという事態になりかねません。税金の滞納は銀行の評価を大きく下げるため、売却が決まった時点で納税額を別にしておくのが鉄則です。

2. 手取りは「売却価格－残債－税金－諸費用」で計算する

売却価格が残債を上回っていても、税金と仲介手数料、ローンの繰上返済手数料などを差し引くと、手元に残るお金は思ったより少ないことがあります。手取りベースで計算してから、売却するかどうかを判断します。

3. 売却の時期をずらせないか検討する

所有期間の判定日（1月1日）をまたぐだけで、短期から長期に変わることがあります。また法人の場合は、どの事業年度に売却益を計上するかで、その期の決算書の見え方が変わります。次に融資を申し込むタイミングの直前期に売却益を計上できれば、利益と純資産が厚くなった決算書で審査に臨めます。

4. 社会保険料などへの影響も確認する

個人の譲渡所得は、国民健康保険料などの計算に影響する場合があります。会社員の方でも、扶養に入っているご家族の名義で売却する場合は注意が必要です。

まとめ

• 個人の売却益は分離課税。売った年の1月1日時点で5年以下なら短期39.63%、5年超なら長期20.315%
• 賃貸物件の取得費は、建物の減価償却累計額を差し引いた額。償却した分だけ売却益は大きくなる
• 法人は所有期間による税率差が基本的になく、売却損もほかの利益と相殺できる
• 売却は財務を組み替える手段。税額だけでなく、売却後の純資産・現預金と次の融資まで見て判断する

売却のタイミングや、個人・法人どちらで売るかは、数年先の買い進め方まで含めて決めるのが理想です。売却を検討中の方は、不動産投資家向けサービスからお気軽にご相談ください。