「退去後のリフォーム代は全額経費にしていいのか」「外壁塗装の数百万円は、一度に落とせるのか」。修繕費と資本的支出の違いは、不動産投資家の確定申告で最も判断に迷う論点のひとつです。
判定の考え方はシンプルで、「元に戻す・維持する」なら修繕費、「価値を高める・長持ちさせる」なら資本的支出です。ただ、実際の工事はその両方が混ざっていることがほとんど。この記事では、国税庁が示す判定の順番をフローにして整理し、賃貸物件でよくある工事に当てはめていきます。
- 修繕費は支出した年に全額経費。資本的支出は資産に計上し、耐用年数にわたって減価償却する
- 判定は「20万円未満か、おおむね3年以内の周期か」→「60万円未満か、前年末取得価額の10％以下か」→「30％と10％の特例」→「実質判断」の順で考える
- 原状回復や定期的な補修は修繕費、性能向上・用途変更・増設は資本的支出になりやすい
- 大規模修繕は、見積書の段階で工事を分けておくこと。一度に大きな赤字を出すと、その年の申告書は銀行に弱く映る
修繕費と資本的支出の違い
修繕費と資本的支出の違いは、「いつ経費になるか」です。
| 項目 | 修繕費 | 資本的支出 |
|---|---|---|
| 意味 | 通常の維持管理や、壊れた部分を元に戻すための支出 | 資産の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする支出 |
| 経費になる時期 | 支出した年に全額 | 資産に計上し、耐用年数にわたって減価償却 |
| 典型例 | 原状回復のクロス張替え、故障部品の交換、定期的な補修 | 増築、用途変更の改装、性能を高めた設備への取替え |
| その年の利益への影響 | 大きく減る | 少しずつ減る |
注意したいのは、「修繕」「リフォーム」といった名目では判定しないことです。請求書の名目ではなく、その支出が実質的に何をもたらしたかで判断します。
国税庁は、原則として資本的支出になるものとして、次のような例を挙げています。
- 建物に避難階段を取り付けるなど、物理的に付け加えた部分の費用
- 用途を変更するための模様替えなど、改造・改装に直接要した費用
- 部品を品質や性能の高いものに取り替えた場合の、通常の取替え費用を超える部分
判定フロー｜国税庁の基準を順番に当てはめる
実務では、次の順番で判定していきます。上から順に見て、当てはまった段階で結論が出ます。
STEP1：少額・短い周期の支出は修繕費
1つの修理・改良の金額が20万円未満のもの、またはおおむね3年以内の周期で行うものは、内容にかかわらず修繕費にできます。退去のたびに行うクロスの張替えやハウスクリーニングは、多くがここで修繕費に決まります。
退去のたびに行うような工事は「おおむね3年以内の周期」に当たることが多く、金額が20万円を超えても修繕費にできる場合があります。周期は、実際の過去の実績や、その工事の性質から説明できることが前提です。
「1つの修理・改良」は、1回の工事全体で考えるのが基本です。複数の部屋をまとめて工事した場合などに、20万円未満になるよう請求書を分けても、実態が一つの工事なら一つとして判定されます。
STEP3：判断がつかない部分は60万円・10％基準
資本的支出か修繕費か明らかでない金額があるときは、その金額が60万円未満、または修理した資産の前年末の取得価額のおおむね10％以下であれば、修繕費として処理できます。
STEP4：30％と10％の区分の特例
ここまでで決まらない場合でも、継続して適用することを条件に、明らかでない金額の30％と、前年末の取得価額の10％のいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出とすることが認められています。金額の大きい工事で、実質判断が難しい部分に使う考え方です。
賃貸物件でよくある工事の判定例
具体的な工事に当てはめると、おおむね次のような傾向になります。あくまで目安で、工事の内容や金額によって結論は変わります。
| 工事の例 | 判定の傾向 | 考え方 |
|---|---|---|
| 退去後のクロス・床の張替え（同程度の仕様） | 修繕費 | 原状回復。少額・短周期のことが多い |
| 給湯器やエアコンの部品交換・修理 | 修繕費 | 故障部分を元に戻す支出 |
| 定期的な外壁塗装・屋上防水（同程度の仕様） | 修繕費になりやすい | 劣化した状態を回復・維持する工事 |
| 外壁を従来より高性能な素材に変える工事 | 性能向上部分は資本的支出 | 通常の取替え費用を超える部分 |
| 和室を洋室に変える、間取りを変えるリノベーション | 資本的支出になりやすい | 改造・改装で価値を高める |
| 宅配ボックス・防犯カメラなどの新設 | 資本的支出（または新たな資産の取得） | 物理的に付け加えたもの |
| 店舗を住居に変えるなどの用途変更 | 資本的支出 | 用途変更のための改装 |
判断が分かれやすいのが、設備を丸ごと新しいものに取り替えるケースと、「元に戻す」と「良くする」が混ざったリフォームです。前者は、資産の取得として扱うべきかどうかを個別に検討する必要があります。後者は、見積書の段階で工事項目を分けておけば、それぞれに上のフローを当てはめられます。
資本的支出として計上した部分は、原則として、もとの資産と同じ種類・耐用年数の資産を取得したものとして減価償却します。中古物件の耐用年数の考え方は中古物件の減価償却と耐用年数を参照してください。
見積書の段階で工事を分けてもらう
大規模修繕やリノベーションを発注するときは、工事会社に次のように依頼しておくと、申告の段階で迷いが減ります。
- 工事項目ごとに金額がわかる内訳つきの見積書・請求書にしてもらう
- 「劣化部分の補修・同程度の仕様での交換」と「新設・仕様の向上・間取りの変更」を分けて記載してもらう
- 工事前と工事後の写真を、同じ位置から撮っておいてもらう
一式でまとめられた請求書では、どこまでが原状回復でどこからが改良かを、あとから説明するのが難しくなります。税務調査で修繕費の内容を確認されたときにも、内訳と写真があれば、判断の根拠を示せます。
大規模修繕の年は、銀行からどう見えるか
ここからは、税務の判定とは別の、融資の視点です。
一度に大きな赤字を出した申告書は、説明が要る
築年数が進んだ一棟物件では、外壁や屋上防水などで1,000万円を超える修繕が発生することも珍しくありません。これが全額修繕費になると、その年の不動産所得は大きな赤字になります。税金は減りますが、銀行が受け取る申告書は「利益が出ていない年」になります。
銀行の担当者は、一時的な修繕費であれば事情を理解してくれることもあります。ただしそれは、「なぜこの年だけ赤字なのか」を資料で説明できる場合に限られます。工事の見積書、写真、今後の修繕計画をセットで用意しておくと、「一時的な支出で、物件の収益力は変わっていない」と伝えやすくなります。赤字が他の所得とどう相殺されるかは不動産投資の赤字と損益通算で解説しています。
修繕の資金は、現預金から出ていく
もう一つ見落とされがちなのは、修繕費でも資本的支出でも、お金は工事の時点で出ていくということです。銀行が見ているのは、税務上の区分以上に、修繕のあとにどれだけ現預金が残っているかです。
私自身、2019年に複数の銀行から融資を断られたときは、減価償却が速い物件が多く、貸借対照表上の資産の価格（いわゆる「簿価」）よりも負債の金額のほうが大きくなる、債務超過の状態に陥っていました。財務を立て直す過程で痛感したのは、築年数の進んだ物件ほど修繕は「いつか来る」のではなく「必ず来る」支出だということです。物件ごとに数年先までの修繕予定を見積もり、修繕に備える現預金を確保したうえで買い進めることをおすすめしています。
修繕費か資本的支出かは、実質で決まるルールです。都合で選ぶものではありません。そのうえで、大規模修繕の時期と資金は前もって計画し、その年の申告書を銀行にどう説明するかまで準備しておく。これが融資を受け続ける投資家の段取りです。
申告前に確認したいチェックリスト
- 修繕の請求書を、工事ごと（1つの修理・改良ごと）に整理したか
- 20万円未満・3年周期に当たるものを先に修繕費として仕分けたか
- 増設・用途変更・性能向上の部分を資本的支出として抜き出したか
- 明らかでない部分に、60万円・10％基準や30％と10％の特例を当てはめたか（特例は継続適用が前提）
- 判断の根拠（見積書の内訳、工事前後の写真、メモ）を残したか
- 大規模修繕の年は、銀行への説明資料もあわせて用意したか
経費全体の考え方は不動産所得の確定申告｜経費にできるもの・できないものもあわせてご覧ください。
まとめ
- 修繕費は支出した年に全額経費、資本的支出は資産に計上して減価償却する
- 判定は「20万円未満・3年周期」→「明らかな資本的支出」→「60万円未満・10％以下」→「30％と10％の特例」→「実質判断」の順
- 原状回復や同程度の仕様での補修は修繕費、増設・用途変更・性能向上は資本的支出になりやすい
- 大規模修繕は見積書の段階で工事を分け、その年の申告書を銀行に説明できるよう準備する
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