高齢者施設への一括貸しは住宅の貸付けか｜有料老人ホーム・サ高住・グループホームの消費税、スタッフ室や厨房の扱いと裁決事例、銀行の見え方

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、グループホームの運営会社に、建物を長期で一括して貸す。安定した賃料が見込めるため、土地活用や新築の選択肢として相談を受けることが多い形です。

ここで問題になるのが、高齢者施設への一括貸しは住宅の貸付けかという点です。施設には居室だけでなく、介護職員の事務室や厨房、診療所などがあり、「どこまでが住宅か」で消費税の扱いが変わります。この記事では、公表裁決と消費税法基本通達、国税庁のタックスアンサーをもとに整理します。

高齢者施設の種類と賃料の消費税

高齢者向けの施設には、入居して生活する施設と、通いで利用する施設があります。オーナーが建物を貸すときの消費税は、まずこの違いで整理できます。

国税庁のタックスアンサー（No.6226）は、まかないなどのサービスが伴う下宿、有料老人ホームなどでは、サービス部分は課税、部屋代部分は非課税と説明しています。消費税法基本通達6-13-6も、有料老人ホームやケア付住宅を、住宅の貸付けと役務の提供が混合した契約の例に挙げ、対価を合理的に区分するとしています。これは運営会社が入居者から受け取る対価の話で、オーナーが運営会社から受け取る賃料は、建物の貸付けとして判断します。

裁決事例：介護付有料老人ホームのスタッフ室・厨房は住宅か

国税不服審判所 平成22年6月25日裁決（裁決事例集No.79）は、この論点を正面から扱った公表裁決です。

事案の概要

不動産賃貸などを目的とする法人（請求人）が、地上4階建ての建物を取得し、関係法人に介護付有料老人ホームとして賃貸しました。請求人は、介護職員が使う事務室、スタッフステーション、宿直室、厨房などは入居者が使う場所ではないから住宅の貸付けに当たらない（課税）として、賃料を課税と非課税に分け、課税売上割合を計算して消費税の還付を申告しました。原処分庁は、建物の大部分は住宅の貸付けに当たるとして更正処分を行いました。

審判所の判断

審判所は、住宅とは賃借人が日常生活の用に供する場所を指すので、住宅賃借人が日常生活を送るために必要な場所と認められる部分は、すべて住宅に含まれると解すべきだとしました。そして、介護付有料老人ホームは単なる寝食の場ではなく、入居者が介護等のサービスを受けながら日常生活を営む場であるから、介護サービスを提供するための施設も住宅に含まれると判断しています。各部分の判定は次のとおりです。

その結果、課税売上割合は申告時の約57.7％から約18.6％に下がり、仕入税額控除の額が減って、更正処分は適法とされました。過少申告加算税についても「正当な理由」は認められていません。法人税でも、控除対象外消費税額等の損金算入額などが修正されています。

実務への示唆

• 入居者の生活を支える設備（厨房、スタッフ室、宿直室）は、入居者が直接使わなくても住宅に含まれ得る
• 診療所や会議室のように、入居者の生活に必要とはいえない部分は課税になる。面積で区分できる図面と契約書が必要
• 還付を見込んだ資金計画は、区分の判断次第で大きく狂う

運営者が自ら施設を取得する場合：平成22年12月8日裁決

オーナーではなく、介護事業者が自ら施設を建てる場合の裁決もあります。国税不服審判所 平成22年12月8日裁決では、医療業を営む請求人が認知症対応型共同生活介護（グループホーム）の施設を新築し、その課税期間の課税売上げが自動販売機の設置手数料だけだったことから、施設の取得を課税売上げにのみ要する課税仕入れとして申告しました。

審判所は、請求人は非課税となる介護事業を行う目的で施設を取得したと認められる一方、介護事業に伴って課税売上げも生じるのが通常であるとして、課税対応ではなく共通対応と判断しました。介護保険法にもとづく介護サービスは原則として非課税（消費税法別表第二第7号）のため、運営者が建物を持つ場合も、取得時の消費税の控除は大きく制限されます。

建物取得時の消費税と居住用賃貸建物

オーナーが高齢者施設用の建物を建てる・買う場合、入居者の住居として貸す建物は住宅の貸付けに使う建物です。税抜1,000万円以上なら居住用賃貸建物に当たり、取得の消費税は原則として控除できません（消費税法30条10項）。

ただし、診療所や店舗、デイサービスの区画など、住宅の貸付けに使わないことが明らかな部分は、使用面積割合や建設原価の割合など合理的な基準で区分すれば、その部分は控除の対象になります（消費税法施行令50条の2、消費税法基本通達11-7-3）。平成22年6月25日裁決のように、どの部分が住宅に含まれるかの判断を誤ると、区分そのものが否認されます。設計段階で用途ごとの面積を整理しておくことが重要です。判定の詳細は居住用賃貸建物の判定実務と居住用賃貸建物の消費税で解説しています。

法人と個人の違い

控除対象外消費税額等の処理は、控除対象外消費税額等（資産に係るもの）の処理で取り上げます。

会計上の扱いと銀行からの見え方

決算書の表示

決算書は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に沿って作ります。中小企業では「中小企業の会計に関する指針」や「中小企業の会計に関する基本要領」が拠り所です。運営会社からの賃料は売上高です。住宅部分と課税部分（診療所など）の賃料を内訳で管理しておくと、消費税の申告と整合し、銀行への説明もしやすくなります。

建設協力金や敷金を運営会社から受け取る形もあります。返還義務のある預り金は負債として計上し、返還期間が長いものは固定負債になります。流動・固定の区分は契約上の返済条件で判断するもので、表示区分を恣意的に動かせるものではありません。契約内容に沿って顧問税理士・会計の専門家と確認してください。

銀行の見方

• 運営会社の信用力：一括貸しの賃料は、運営会社の経営状態にかかっています。介護報酬の改定や人材不足の影響を受ける業種のため、運営会社の決算や施設の稼働率が見られます
• 契約期間と解約条項：20年・30年といった長期契約が多い一方、中途解約や賃料改定の条項があります。借入期間とのずれが確認されます
• 用途の汎用性：高齢者施設として建てた建物は、運営会社が撤退したときに他の用途への転用が難しいことがあり、担保評価が保守的になりやすい
• 返済能力：著書のモデルでは、債務償還年数＝（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）で、10年以内を健全の目安としています。取得時の消費税が控除できない分、借入額が増えやすい点も織り込んでください

実務のチェックポイント

1. 賃貸借契約書に、入居者の住居として使用（転貸）する旨が明記されているか
2. 建物内に診療所、デイサービス、店舗、他社の事務所など、住宅に含まれない部分がないか
3. 住宅部分と課税部分を、面積などの合理的な基準で区分した図面・計算書があるか
4. 共用部分（廊下など）の按分方法を決めているか
5. 取得時の消費税は、居住用賃貸建物として控除できない前提で資金計画を立てているか
6. 運営会社の信用力、契約期間、中途解約・賃料改定の条項を確認したか
7. 建設協力金・敷金の返還条件と、決算書での計上区分を確認したか

まとめ

• 高齢者施設への一括貸しは、入居者の生活の場として貸すなら住宅の貸付け（非課税）
• 介護付有料老人ホームでは、事務室・スタッフステーション・宿直室・厨房も住宅に含まれるとした裁決がある（平成22年6月25日裁決）
• 診療所・会議室などは課税。面積比などで合理的に区分する
• デイサービスなど入居者が住まない施設の貸付けは、原則として課税と考えられる
• 建物は居住用賃貸建物に当たり、取得時の消費税は原則控除不可。銀行は運営会社の信用力と契約条件を見る

高齢者施設の一括貸しは、設計図面と契約書の段階で消費税の扱いがほぼ決まります。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、取得前の消費税の検討から、融資を見据えた決算書づくりまでご相談いただけます。