不動産経営財務コラム
税務の正解と、銀行の見え方。
取得・建築・修繕・消費税・民泊・相続まで。不動産投資家・不動産事業者のための税務を、判例・裁決事例と「銀行からどう見えるか」の両面で解説します。
民泊・旅館業・用途転用
宿泊税・入湯税の処理｜預り金か売上か、消費税の課税標準に含まれるか、特別徴収義務者でない場合の裁決事例と決算書・銀行の見え方
旅館・ホテル・民泊で宿泊者から受け取る宿泊税や入湯税は、預り金として処理するのか売上に含めるのか。入湯税を消費税の課税標準から除く消費税法基本通達10-1-11と、特別徴収義務者でない者が上乗せした税相当額は対価に含まれるとした公表裁決をもとに、法人と個人の処理、会計上の表示、銀行の見え方を整理します。
コインランドリーなど付帯事業の税務｜自営か賃貸かで変わる所得区分・消費税、機器の耐用年数、令和5年改正の特別償却の除外と銀行の見え方
賃貸物件の1階や空き地でコインランドリーなどの付帯事業を始めると、自営か事業者への賃貸かで所得区分と消費税が変わります。機器の耐用年数、令和5年度改正で中小企業経営強化税制などから除外された「管理のおおむね全部を委託する」コインランドリー、事業所得が否定された公表裁決、法人と個人の違い、決算書と銀行の見え方を整理します。
用途転用と融資契約｜資金使途・用途の約定・期限の利益喪失、民泊やホテルへの転用前に銀行と確認すること
融資を受けた物件を民泊やホテルに転用するときは、資金使途、担保物件の用途の約定、期限の利益喪失条項の3点を確認します。住宅ローン物件の転用リスク、アパートローンでの銀行の事前承諾、利息の税務上の扱い、期限の利益を失ったときの決算書の表示と格付けへの影響を整理します。
用途転用と建物の種類変更登記・建築基準法の用途変更｜税務は登記ではなく実態で判断されるのか
共同住宅をホテルに転用すると、1か月以内の種類変更登記（不動産登記法51条）と、200㎡超なら用途変更の確認申請（建築基準法87条）が必要です。民泊との違い、令和8年5月の国の通知、税務は登記と実態のどちらで判断されるかを裁決事例で整理します。
学生寮・社宅として法人に一括貸しする場合の税務｜消費税は住宅の貸付けか、転貸の契約書の書き方、借主側の処理と銀行の見え方
アパートやマンションを企業の社宅や学生寮として法人に一括で貸す場合、借主が住宅として転貸することが契約書で明らかなら、オーナーの賃料は消費税非課税です。消費税法基本通達6-13-7・6-13-11と平成28年9月7日裁決をもとに、契約書の書き方、食事付き寮の区分、借主法人の社宅の処理、法人と個人の違い、銀行の見え方を整理します。
ホテルを自営するか運営会社に貸すか｜所得区分・消費税・決算書の表示と銀行評価の違い
ホテル・旅館の建物を持つとき、自ら運営する（運営委託を含む）か、運営会社に賃貸するかで、個人の所得区分、消費税、決算書の売上の見え方、銀行の評価が変わります。国税庁の通達・資料と公表裁決事例をもとに、3つの形態の違いと選び方のチェックポイントを解説します。
ホテル・旅館用途の建物の耐用年数｜RC造39年・木造内装3割超で31年、転用・中古・備品の扱いと銀行の見え方
ホテル・旅館用の建物の耐用年数は、RC造39年（木造内装部分が3割超なら31年）、木造17年など住宅用より短く定められています。木造内装の判定、転用・中古の扱い、附属設備・備品、法人と個人の違い、裁決事例、決算書と融資期間への影響を整理します。
住宅宿泊事業法と旅館業法の違いと税務｜年180日の民泊か、許可を取る旅館業か、所得区分・消費税・耐用年数・銀行評価で比べる
民泊（住宅宿泊事業）は届出制で建物は住宅のままですが、年180日の上限があります。旅館業は許可と用途変更の手続きが必要な代わりに日数制限がありません。所得区分、消費税と居住用賃貸建物、耐用年数、銀行の見え方の違いを国税庁の公表資料で整理します。
レジデンスを旅館業・民泊に転用したら税務はどうなるか｜所得区分・消費税の調整・耐用年数と「登記より実態」の考え方
賃貸マンションを旅館業や民泊に転用すると、家賃は非課税から課税の宿泊料に変わり、所得区分、居住用賃貸建物の仕入税額控除の調整、耐用年数、固定資産税まで動きます。国税庁の質疑応答と裁決事例をもとに、個人と法人の違い、登記と実態の関係、銀行の見え方を整理します。
高齢者施設への一括貸しは住宅の貸付けか｜有料老人ホーム・サ高住・グループホームの消費税、スタッフ室や厨房の扱いと裁決事例、銀行の見え方
有料老人ホームなどの運営会社に建物を一括で貸すとき、賃料は住宅の貸付けとして非課税になるのか。介護職員の事務室・スタッフステーション・厨房まで住宅に含めた平成22年6月25日裁決を中心に、診療所など課税になる部分の按分、建物取得時の消費税、法人と個人の違い、決算書と銀行の見え方を整理します。
サービスアパートメントの消費税と所得区分｜旅館業か賃貸借か、清掃・リネンなど役務部分の区分、建物の取得と耐用年数、銀行の見え方
家具・清掃・フロントなどのサービス付きで貸すサービスアパートメントは、旅館業の許可を取るか賃貸借で運営するかで消費税と所得区分が変わります。消費税法施行令16条の2、消費税法基本通達、所得税基本通達、公表裁決をもとに、役務部分の区分、居住用賃貸建物の判定、耐用年数、決算書と銀行の見え方を整理します。
シェアハウスの税務｜消費税は住宅の貸付けか、共益費・光熱費・家具の扱い、所得区分と事業的規模、決算書と銀行の見え方
シェアハウスの家賃は、居住用で1か月以上の貸付けなら住宅の貸付けとして消費税は非課税です。ただし光熱費の別途請求、清掃や食事のサービス、短期利用、運営会社への一括貸しで扱いが変わります。消費税法基本通達と所得税基本通達、公表裁決をもとに、所得区分、法人と個人の違い、銀行の見え方を整理します。
トランクルーム・レンタル収納の税務｜消費税は課税、土地貸しとの違い、所得区分（不動産所得か事業所得か）、コンテナの扱いと銀行の見え方
トランクルームやレンタル収納の利用料は、住宅の貸付けでも土地の貸付けでもないため、原則として消費税の課税売上げです。屋内型・屋外コンテナ型・土地を事業者に貸す形の違い、保管責任の有無による所得区分、コンテナの資産区分、駐車場の公表裁決から読み取れる考え方、決算書と銀行の見え方を整理します。
売却・相続
相続税の取得費加算の特例と納税資金のための売却｜3年10か月の期限、計算方法、自社株を会社に売る場合
相続した不動産を相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。期限の数え方、計算式と数値例、代償金を払った場合、争いが長引き期限を過ぎた平成11年の裁決、相続した自社株を発行会社に売る特例、決算書と銀行の見え方まで解説します。
特定の事業用資産の買換え特例とは｜不動産の売却益の8割を繰り延べる要件、法人の圧縮記帳と銀行の見え方（裁決事例つき）
長く持った事業用の土地建物を売って買い換えると、売却益の原則80％の課税を繰り延べられます。10年超の買換えの要件、届出、法人の圧縮記帳の2つの方式、賃貸物件で否認された裁決、銀行から見た純資産を解説します。
相続で共有になった賃貸物件のリスクと解消方法｜改正民法の管理ルール、分割方法ごとの税金と銀行の見え方
相続で兄弟の共有になった賃貸アパートは、入居者との契約、修繕、売却、借換えのたびに共有者の合意が必要です。令和5年施行の改正民法で変わった管理のルール、遺産分割と共有物分割の方法（現物・代償・換価・賠償分割）ごとの税金、最高裁平成8年10月31日判決、銀行から見た共有物件まで解説します。
売却前に建物を取り壊す費用の扱い｜個人は譲渡費用か不動産所得の経費か、法人の除却損と計上時期、消費税・固定資産税（裁決事例つき）
売却前に建物を取り壊す費用と未償却残高は、個人なら売却のための取壊しは譲渡費用、賃貸業のためなら不動産所得の資産損失です。法人の除却損の計上時期と表示、消費税・固定資産税、裁決事例、銀行の見え方を解説します。
収用等の5,000万円特別控除とは｜公共事業に土地建物を売ったときの要件「6か月以内」、代替資産の特例との選択、法人と個人の違い（裁決事例つき）
公共事業に土地建物を売ると、最高5,000万円の特別控除か代替資産の特例を選べます。買取りの申出から6か月以内の要件、2年にまたがる場合、補償金の種類による違い、期限を過ぎた裁決、会計と銀行の見え方を解説します。
家族信託で賃貸不動産を管理する場合の税務｜受益者課税、信託の赤字は損益通算できない、銀行融資の注意点
親の認知症対策として賃貸アパートを家族信託する場合の税務を解説。課税は受益者に、設定時に委託者＝受益者なら贈与税はかからない一方、信託から生じた不動産所得の損失はなかったものとみなされ損益通算も繰越しもできません。受託者の調書提出、会計処理、既存ローンと信託内融資の論点まで整理します。
株式交換・株式移転で持株会社をつくる税務｜適格要件、株主の課税、不動産を動かさない再編と銀行への説明
不動産法人の上に持株会社をつくる方法として、株式交換と株式移転の違い、適格要件（対価が株式のみ、支配関係の継続など）、株主の譲渡益課税が生じない仕組み、非適格のときの時価評価、組織再編の行為計算否認を示した最高裁平成28年2月29日判決（ヤフー事件）、会計処理と銀行の見え方まで解説します。
遺産分割前の家賃は誰のものか｜最高裁平成17年9月8日判決と、不動産所得の申告・銀行への説明
相続開始から遺産分割までの家賃は、各相続人が相続分に応じて確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けないとした最高裁平成17年9月8日判決を原文に沿って解説。不動産所得は法定相続分で申告し分割後も更正の請求はできないこと、法人保有との違い、銀行への説明まで整理します。
賃貸物件を相続した年の確定申告と準確定申告｜4か月の期限、青色申告の承認申請、減価償却の引継ぎ、消費税
賃貸オーナーが亡くなった年は、被相続人の準確定申告（相続の開始を知った日の翌日から4か月以内）と、相続人自身の確定申告が必要です。家賃と経費の分け方、相続人の青色申告承認申請の期限、減価償却は被相続人の耐用年数・未償却残高を引き継ぐこと、消費税の納税義務と届出、法人オーナーとの違いを整理します。
販売用不動産と固定資産の区分｜保有目的の変更、減価償却・評価損の税務と銀行の見え方
同じ建物でも、販売用不動産（棚卸資産）か賃貸用の固定資産かで、減価償却、評価損、売却時の表示、消費税の扱いが変わります。法人と個人の違い、企業会計（GAAP）上の保有目的の変更の考え方、ムゲンエステート事件などの最高裁判決、銀行の見え方を解説します。
土地を造成・分割して売ると事業所得・棚卸資産になる？｜所得税基本通達33-4・33-5の判断基準、法人の販売用不動産への振替と裁決事例
土地を造成して区画を分けて売ると、譲渡所得ではなく事業所得・雑所得になることがあります。所得税基本通達33-4・33-5の基準、売買の繰返しが雑所得とされた裁決、法人の販売用不動産への振替と銀行の見え方を解説します。
土地保有特定会社・株式等保有特定会社の株価評価｜不動産法人の判定基準と純資産価額、見直しの動き
不動産を多く持つ法人の株式は、土地保有割合が一定以上だと土地保有特定会社として純資産価額で評価されます。会社規模ごとの70％・90％基準、持株会社が該当しやすい株式等保有特定会社（50％）、判定の注意点、平成24年の裁決、決算書・銀行の見え方、国税庁が示した評価見直しの骨子まで解説します。
貸主・借主が亡くなったときの賃貸借契約と税務｜敷金の債務控除、未収家賃、残置物、法人オーナーとの違い
賃貸物件の貸主が亡くなると貸主の地位と敷金の返還義務は相続人に引き継がれ、借主が亡くなっても賃借権は原則として相続されます。敷金の相続税の債務控除（無利息の長期預りは割引評価とした平成12年の裁決）、未収家賃の扱い、公営住宅の最高裁判決、残置物のモデル契約条項、銀行との手続まで整理します。
繰越欠損金と物件の売却益は相殺できる？｜法人は10年・中小法人は全額、個人は土地建物の譲渡益と通算できない（裁決事例と銀行の見え方）
法人は物件の売却益を青色欠損金と相殺でき、中小法人は所得の全額、期間は10年です。個人の不動産所得の赤字は土地建物の譲渡益と通算できません。要件、裁決事例、会計上の表示、債務超過の解消と銀行の見え方を解説します。
オーナーチェンジで売るときの敷金・家賃の精算｜敷金の承継、日割家賃・固定資産税の精算と譲渡収入、法人と個人の違い
オーナーチェンジで売ると、敷金の返還債務は買主に移り、家賃や固定資産税は引渡日で精算します。精算金のうち譲渡収入になるもの・ならないもの、法人と個人の違い、会計処理と銀行から見た手残りを、質疑応答事例と裁決で整理します。
固定資産の交換の特例とは｜土地と土地・建物と建物の等価交換の要件（20％・1年・同一用途）、法人の圧縮記帳、消費税と裁決事例
同じ種類の固定資産を交換すると、要件を満たせば譲渡がなかったものとされます。1年以上の所有・同一用途・時価の差20％以内の要件、交換差金、消費税がかかる点、裁決事例、会計処理と銀行の見え方を解説します。
賃貸物件の相続税評価｜貸家・貸家建付地の計算と空室の扱い、空室が「一時的」と認められなかった裁決
賃貸物件は、建物を貸家、土地を貸家建付地として評価し、賃貸割合に応じて評価額が下がります。空室は原則として減額の対象外で、一時的な空室だけが賃貸中と扱われます。計算式と数値例、空室期間4か月超〜8年を一時的と認めなかった平成26年の裁決、法人保有の場合や銀行の見え方まで解説します。
不動産売却の譲渡費用に入るもの・入らないもの｜最高裁の判断基準と裁決事例、法人との違い
仲介手数料・印紙・立退料・取壊し費用は譲渡費用になり、抵当権抹消費用や修繕費、売却の相談料は否認されることがあります。最高裁平成18年4月20日判決の「客観的に譲渡の実現に必要か」という基準と裁決事例、法人の処理、決算書の表示、銀行の見え方を整理します。
売却代金を分割で受け取るときの収益計上時期｜引渡時に全額課税の原則、個人の延納制度、回収不能の特例と決算書・銀行の見え方（判例・裁決つき）
売却代金を分割で受け取っても、税金は原則として引渡時に全額で計算します。最高裁昭和47年判決、法人の延払基準の廃止、個人の延納、代金が回収不能になったときの特例と期限、長期未収入金の表示と銀行の見え方を解説します。
不動産の売却損は特別損失？｜税務上の損金と会計上の表示、銀行の見え方を法人・個人で整理
賃貸物件を売って損が出たとき、法人では損金になり、決算書では原則として特別損失に表示します。個人の譲渡損失は他の所得と通算できません。売却損の税務と企業会計（GAAP）上の表示の違い、営業利益・債務償還年数・純資産への影響を、数値例とチェックリストで解説します。
物件の売却タイミングと決算期｜売却益はどの期に計上されるか（引渡基準・契約日基準）、個人の5年判定、銀行の見え方（裁決・判例つき）
売却益がどの期に入るかは原則として引渡日で決まり、土地建物は契約日も選べます。決算期をまたぐ売却、個人の5年判定、消費税への影響、引渡日が争われた裁決と大竹貿易事件、銀行への説明の仕方を解説します。
親族・同族会社への低額譲渡の税金｜時価の2分の1未満のみなし譲渡、贈与税の「著しく低い価額」、法人の受贈益と寄附金（裁決事例つき）
親族や自分の会社に物件を安く売ると、時価の2分の1未満のみなし譲渡、買主の贈与税、法人の受贈益・寄附金など思わぬ課税が生じます。取引の組合せ別の扱いと時価が争われた裁決、決算書と銀行の見え方を解説します。
相続時精算課税の年110万円基礎控除と賃貸物件｜建物贈与と家賃の移転、敷金の負担付贈与、自社株での使い方
令和6年から相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができ、110万円以下の贈与は申告不要で相続財産にも加算されません。賃貸建物を子に贈与して家賃収入を移す場合の評価、敷金と負担付贈与（国税庁の質疑応答）、ローン付き物件の注意点、小規模宅地等の特例が使えないこと、資産管理法人の株式での使い方まで解説します。
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）と3年要件｜200㎡・50％減額の条件、空室で一部否認された裁決
賃貸アパートや駐車場の敷地は、貸付事業用宅地等として200㎡まで評価額を50％減額できます。相続開始前3年以内に貸し始めた土地の除外と特定貸付事業の例外、空室部分が対象外とされた令和5年の裁決、法人の土地との違い、銀行から見た注意点まで解説します。
タワマン節税の最高裁判決（令和4年4月19日）と総則6項｜判決文で読む争点と、その後の評価ルール
借入で不動産を買い、相続税評価額との差で相続税を0円にした事案で、最高裁は令和4年4月19日、鑑定評価額による課税を適法としました。判決原文から事実関係と判断の二段構え、総則6項の意味、射程の限界、令和6年の区分所有財産の評価、貸付用不動産の評価の見直し案まで解説します。
取得・建築
物件取得時の諸費用一覧｜取得価額に入れるもの・すぐ経費にできるもの（個人と法人の違い）
不動産を買ったときの仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、固定資産税の精算金、融資関係費用を、取得価額に入れるもの・選べるもの・期間費用に分けて一覧化。個人と法人の違い、会計上の表示、銀行の見え方、裁決事例まで整理します。
不動産取得税・登録免許税は経費か取得価額か｜法人の選択と個人の扱い、計上時期と銀行の見え方
不動産取得税と登録免許税は、法人なら取得価額に入れるか損金にするかを選べ、個人の不動産所得では原則として必要経費になります。通達の根拠、計上する時期、税率の確認先、会計上の表示、銀行格付けへの影響、関連する裁決事例までを整理します。
競売物件の取得費・滞納管理費の承継・明渡費用の処理｜取得価額に入るもの、土地建物の按分、消費税と裁決事例
競売で取得した物件の取得価額は、落札代金に登録免許税などの付随費用を加えた額が基本です。買受人が払う前所有者の滞納管理費、占有者の明渡しの費用、取り壊す建物の扱い、土地建物の按分、インボイスの公売特例、公表裁決3件、決算書と銀行の見え方を解説します。
購入時の仲介手数料は経費にならない？取得価額への算入と土地・建物への按分方法（裁決事例つき）
物件購入時の仲介手数料は、法人・個人とも原則として取得価額に算入し、土地と建物に按分します。按分の方法、消費税の扱い、会計上の表示、銀行の見え方を、付随費用を固定資産税評価額の割合で按分した裁決や、按分方法が争われた裁決とあわせて解説します。
複数物件の一括購入と取得価額の按分｜物件ごと・土地建物ごとの区分、付随費用の配分、消費税と裁決事例、銀行の見え方
複数の物件を1本の契約でまとめて買うと、代金を物件ごと、さらに土地と建物に分ける必要があります。契約書の内訳が尊重される条件、内訳がない場合の固定資産税評価額による按分、仲介手数料など付随費用の配分、消費税、一部売却時の取得費、裁決事例と銀行の見え方を解説します。
建築請負の中間金・着手金の処理と消費税の計上時期｜建設仮勘定と引渡基準、裁決事例と銀行の見え方
新築の建築請負で払う着手金・中間金は、払った時点では経費にも課税仕入れにもならず、建設仮勘定として資産に計上し、建物の引渡しを受けた時に振り替えます。引渡基準の考え方、建設仮勘定の特例の範囲、公表裁決2件、法人と個人の違い、流動比率への影響を解説します。
建築中の借入利息は取得価額か期間費用か｜法人の選択、個人は業務開始前後で違う（裁決事例と銀行の見え方）
新築の建築期間中に払う借入金の利息は、法人なら取得価額に入れるか損金にするかを選べ、個人は賃貸業を始める前か後かで扱いが変わります。通達の根拠、土地部分の利子、開業費にはならないとした裁決、会計上の処理、経常利益・ICR・債務償還年数への影響を解説します。
取り壊し前提で買った建物の取得費・取壊費用は土地の取得価額｜1年基準と例外、裁決事例と銀行の見え方
古家付きの土地を建替え目的で買い、すぐに建物を取り壊した場合、建物の購入代価と取壊費用は損金にならず土地の取得価額になります。法人税基本通達7-3-6と所得税基本通達38-1の要件、使用をあきらめた場合の例外、所有物件の建替えとの違い、裁決事例、会計と銀行の見え方を解説します。
設計料・建築確認申請費用・設計変更費の処理｜取得価額に入るもの、計画変更で不要になった設計費の扱い（法人と個人）
新築の設計料・工事監理料・建築確認の手数料・地盤調査費は、原則として建物の取得価額です。計画変更で不要になった設計費は、法人なら取得価額に入れないこともできます。個人との違い、消費税の時期、裁決事例、決算書の表示と銀行の見え方を解説します。
固定資産税の精算金は取得価額｜売主・買主それぞれの扱いと消費税（裁決・判決5件で確認）
不動産の売買で授受する固定資産税・都市計画税の精算金は、買主は租税公課ではなく取得価額に、売主は譲渡の対価に含めます。裁決と福岡高裁の判断、建物分の消費税、法人と個人の違い、選択の誤りを後から直せないとした裁決、会計上の表示と銀行の見え方を解説します。
地鎮祭・上棟式・竣工式の費用の処理｜取得価額か経費か、交際費になる部分・ならない部分（法人・個人・消費税）
新築の地鎮祭・上棟式・竣工式の費用は、建設のための費用として取得価額に含めるもの、竣工後の記念費用として経費にできるもの、交際費等になるものに分かれます。措置法通達の「式典の祭事のための費用」の扱い、法人と個人の違い、消費税、領収書のない支出の記録、決算書と銀行の見え方を解説します。
司法書士報酬・登記費用の処理｜所有権移転と抵当権設定で何が違うか（個人・法人、源泉徴収まで）
物件購入時に司法書士へ払う報酬と登録免許税は、所有権移転登記と抵当権設定登記で性格が違います。法人の選択、個人の必要経費、1棟目を買う前の注意、源泉徴収の要否、会計上の表示と銀行の見え方を、裁決事例とあわせて解説します。
土地と建物の按分方法と争いになった裁決事例｜固定資産税評価額・路線価・鑑定評価のどれを使うか
土地と建物を一括で買ったとき、売買代金をどう按分するかで減価償却費と消費税の仕入税額控除が変わります。契約書の区分、固定資産税評価額の比率、路線価を使う差引法、不動産鑑定評価のどれが合理的とされたかを、公表裁決6件から整理し、会計上の扱いと銀行の見え方まで解説します。
造成費・地盤改良費・擁壁工事は土地か建物か構築物か｜通達の線引き、耐用年数、裁決事例と銀行の見え方
宅地の造成費や擁壁工事は原則として土地の取得価額ですが、規模・構造から構築物とすることもでき、建物を建てるためだけの地盤改良は建物の取得価額になります。法人と個人に共通する通達の線引き、擁壁の耐用年数、消費税、公表裁決3件、決算書と銀行の見え方を解説します。
借地権付き建物の取得と借地権の税務・相続評価｜借地権は償却できない、承諾料・更新料の処理と銀行の見え方
借地権付き建物を買うと、代金は減価償却できる建物と、償却できない借地権に分かれます。借地権の取得価額に入るもの（承諾料・整地費・手数料など）、10％以下の簡便な取扱い、地代と更新料の処理、消費税、相続税の借地権・貸家建付借地権の評価、裁決事例、銀行の見え方を解説します。
銀行に払う費用（融資手数料・保証料・抵当権設定費用・印紙）の処理と期間按分｜個人と法人の違い、裁決事例つき
物件購入の融資で銀行に払う融資手数料、信用保証料、抵当権設定費用、金銭消費貸借契約書の印紙税は、性格によって処理が違います。保証料を保証期間で按分すべきとした裁決、1棟目を買う個人の注意点、会計上の表示、ICRや債務償還年数への影響を整理します。
近隣対策費・電波障害対策費・日照補償の処理｜取得価額か一時の費用か、交際費との区分（法人・個人）と銀行の見え方
マンション建設に伴う近隣対策費や日照補償は、当初から予定されていたものなら建設後に払っても建物の取得価額。完成後に生じた電波障害の補償は一時の費用とした国税庁の回答もあります。交際費との区分、受け取る側の課税、会計と銀行の見え方まで解説します。
新築の竣工前後に出る費用の扱い｜取得価額・開業費（繰延資産）・前払費用の分け方と個人・法人の違い
新築アパートやマンションの竣工前後には、設計料、近隣対策費、登記費用、建築中の利息、火災保険、入居者募集の広告費、開業準備の費用などが出ます。取得価額に入るもの、開業費として繰延資産にできるもの、前払費用や期間費用になるものを、通達と裁決、会計基準、銀行の見え方とあわせて整理します。
入居者付き物件の購入と敷金・前受家賃の承継｜取得価額の計算、精算金の処理、消費税と裁決事例、銀行の見え方
入居者付きの物件を買うと、敷金の返還債務は買主に引き継がれ、決済時に敷金相当額を代金から差し引くのが一般的です。その場合でも取得価額は差引前の売買代金が基本です。前受家賃・未収家賃の精算、償却敷金の扱い、売主側の譲渡収入とした裁決、消費税、預り敷金の表示と銀行の見え方を解説します。
水道加入金・電気の引込工事負担金・ガス管工事の処理｜施設利用権15年、受益者負担金、建物附属設備の区分と銀行の見え方
新築時に払う水道加入金は水道施設利用権、電力会社・ガス導管事業者への工事費負担金は電気ガス供給施設利用権として15年で償却します。下水道の受益者負担金は繰延資産、建物内の配管は建物附属設備。法人と個人の扱い、消費税、裁決事例、決算書の表示と銀行の見え方を解説します。
消費税
エー・ディー・ワークス事件（最高裁令和5年3月6日）と用途区分｜「共通対応」の判断基準と、ムゲンエステート事件との違い
転売目的で買った賃貸中のマンションの消費税は、課税対応か共通対応か。最高裁令和5年3月6日判決（令和4年（行ヒ）第10号）を原文で確認し、第一審で会社が全面勝訴しながら逆転した経緯、最高裁が示した用途区分の基準、同日のムゲンエステート事件との違いと共通点、課税売上割合に準ずる割合、決算書と銀行の見え方まで解説します。
調整対象固定資産と課税売上割合の著しい変動｜第3年度の調整と転用の調整を不動産の例で解説
税抜100万円以上の建物や設備は、取得後3年間の通算課税売上割合が取得時と大きく違うと第3年度で控除額を調整します。50％・5％の判定基準、計算例、課税業務と非課税業務の転用の調整、3年縛りとの関係、法人と個人の処理、銀行の見え方を解説します。
建物を売ったときの消費税｜課税事業者の判定、土地との按分、売った年が2年後の納税義務を決める仕組み
収益物件を売ると、課税事業者なら建物部分に消費税がかかり、土地は非課税です。個人と法人の違い、基準期間による課税事業者の判定、契約書の按分と課税売上割合、居住用賃貸建物の売却時の調整、裁決事例、決算書の表示と銀行の見え方まで整理します。
不動産の消費税が否認された裁決事例｜架空の課税売上げ・用途区分・土地建物の按分・取得時期・簡易課税で何が問われたか
不動産の消費税は、還付申告や仕入税額控除をめぐって否認されることが少なくありません。国税不服審判所の公表裁決から、架空の賃貸借による還付、転売目的の賃貸中物件の用途区分、土地建物の按分、引渡しの時期、簡易課税期間に取得した建物などの事例を整理し、決算書と銀行への影響、実務の確認点をまとめます。
消費税の中間申告と資金繰り｜建物を売った翌期の中間納付、仮決算の使いどころ、決算書と銀行の見え方（不動産会社向け）
消費税の中間申告は、直前の課税期間の確定消費税額で回数と金額が決まります。建物を売った翌期に中間納付が膨らむ仕組み、仮決算を選ぶべき場面と注意点、任意の中間申告、法人と個人の違い、会計処理と銀行が見る資金繰りのポイントを不動産会社向けに解説します。
不動産の消費税還付の仕組みと、封じ込められてきた歴史｜いま還付が認められる場面と、決算書・銀行の見え方
建物を取得したときの消費税は、どんな場合に還付されるのか。課税売上割合と仕入税額控除の仕組みから、平成22年・28年・令和2年・令和6年の改正、還付申告が否認された公表裁決、最高裁令和5年3月6日判決までをたどり、店舗・事務所・ホテルなど現在も還付があり得る場面、未収還付消費税の決算書と銀行の見え方を整理します。
高額特定資産・自己建設高額特定資産の「3年縛り」｜免税・簡易課税に戻れない期間の数え方と不動産投資の注意点
本則課税で税抜1,000万円以上の建物などを取得すると、約3年間は免税にも簡易課税にも戻れません。期間の数え方、自己建設の起点、1期目が短い法人の注意点、課税事業者選択との違い、金地金の裁決事例、法人と個人の違い、銀行の見え方を解説します。
旅館・ホテルを取得したときの消費税｜居住用賃貸建物に当たらない条件と仕入税額控除・還付の注意点
旅館業の施設に供することが明らかな建物は居住用賃貸建物に当たらず、取得時の消費税を控除できます。判定の時期、マンションからの転用、ホテルと住宅の併用、引渡し日をめぐるビジネスホテルの裁決事例、還付と3年縛り、法人と個人の処理、銀行の見え方を解説します。
個別対応方式と一括比例配分方式｜課税売上割合の考え方と、不動産会社が選択で失敗しない5つのポイント
課税売上割合95％未満などの場合の個別対応方式と一括比例配分方式を解説。住宅家賃や土地の売却が割合を下げる仕組み、用途区分の判定、2年継続、更正の請求で方式を変えられないとした裁決、課税売上割合に準ずる割合、銀行の見え方まで整理します。
インボイス制度と賃貸借契約｜家賃は契約書と通帳で足りる？登録番号の記載、免税事業者の貸主と経過措置の縮小
事務所・店舗の家賃は、登録番号などを記載した賃貸借契約書と通帳の記録でインボイスの要件を満たせます。記載事項、令和5年9月以前の契約の補完、管理会社の媒介者交付特例、令和8年10月からの経過措置70％と1億円上限、契約書が課税関係を決めた裁決事例を解説します。
免税事業者からの仕入れの経過措置と不動産取引｜令和8年10月から70％、1億円の上限が建物購入に与える影響
免税事業者など登録のない相手からの仕入れの経過措置は、令和8年10月から70％に縮小し、一の相手方につき年1億円の上限が設けられました。事業用物件の購入、事務所の賃借、修繕への影響と、宅建業者の特例、決算書と銀行の見え方を解説します。
土地を売ると課税売上割合が下がる仕組み｜分母に入る土地の譲渡対価、控除できる消費税の減り方と対策（不動産会社向け）
土地の譲渡は非課税ですが、対価は課税売上割合の分母に全額入り、売った期は仕入税額控除が大きく減ることがあります。計算例、土地の範囲、個別対応方式での影響、承認による準ずる割合、裁決事例、決算書と銀行の見え方を解説します。
民泊物件を取得したときの消費税｜住宅宿泊事業の建物は居住用賃貸建物か、仕入税額控除と第3年度の調整
民泊の宿泊料は課税ですが、住宅宿泊事業の建物は法律上の「住宅」で、取得時に居住用賃貸建物に当たる可能性があります。簡易宿所との違い、国税庁の質疑応答事例にある民泊開始時の調整、1,000万円未満の物件の用途区分、法人と個人の処理を解説します。
ムゲンエステート事件（最高裁令和5年3月6日）をわかりやすく｜賃貸中の転売物件の消費税と、過少申告加算税の「正当な理由」
転売目的で買った賃貸中の建物の消費税は全額控除できるのか。ムゲンエステート事件の最高裁判決（令和5年3月6日）を原文で確認し、事案の流れ、課税売上対応か共通対応かという争点、加算税の「正当な理由」の判断、法人と個人の処理、決算書と銀行の見え方まで解説します。
控除対象外消費税額等（資産に係るもの）の処理｜80％・20万円・60か月のルールと、居住用賃貸建物を買った年の決算書
税抜経理で控除できなかった消費税（控除対象外消費税額等）のうち資産に係るものは、80％以上・棚卸資産・20万円未満なら一括損金、それ以外は繰延消費税額等として60か月で費用化します。居住用賃貸建物の計算例、法人と個人の違い、決算書と銀行の見え方を解説。
不動産法人の設立と消費税の納税義務｜免税になる条件・ならない条件、特定期間と法人成りの裁決事例、決算書と銀行の見え方
不動産法人を設立すると、基準期間がないため原則として免税事業者になります。ただし資本金1,000万円以上、特定期間の課税売上高と給与、インボイス登録、法人成りで個人から引き継ぐ建物などで扱いが変わります。公表裁決2件と国税庁の資料をもとに、法人と個人の違い、会計処理、銀行の見え方を整理します。
居住用賃貸建物の判定実務｜店舗併用・用途未定・転用予定の建物は仕入税額控除できるか
居住用賃貸建物に当たるかどうかは、建物の構造・設備と課税仕入れを行った日の状況で判定します。店舗併用の合理的区分と共用部分、用途未定の建物、社宅、転用予定の建物の扱いを国税庁の通達・質疑応答事例で確認し、法人と個人の処理、決算書と銀行の見え方まで整理します。
不動産業の簡易課税｜賃貸は第6種（40％）、建物売却は第4種、選択届出のタイミングと3年縛りの注意点
不動産賃貸・仲介は簡易課税の第6種（40％）、建物の売却は第4種、建売やリメイク販売は第3種です。本則課税との比較、2割特例の終了と3割特例、簡易課税期間の建物取得や古い届出をめぐる裁決事例、法人と個人の違い、銀行の見え方を解説します。
サブリース会社（転貸する会社）の消費税｜住宅の転貸は借上げも非課税、店舗は課税仕入れ、課税売上割合と裁決事例
建物を一括で借りて転貸するサブリース会社の消費税。住宅として転貸することが契約で明らかなら借上げ家賃も非課税で、仕入税額控除はできません。店舗の転貸とインボイス、課税売上割合、公表裁決事例、決算書と銀行の見え方まで解説します。
税込経理と税抜経理、不動産会社に向く方式は？｜住宅中心の会社・テナント中心の会社・免税事業者で何が変わるか
税込経理と税抜経理では、納める消費税は同じでも、控除できなかった建物の消費税の費用化の速さ、少額資産の判定、決算書の見え方が変わります。住宅中心・テナント中心・免税事業者の別に、不動産会社に向く方式と裁判例、銀行の見え方を解説します。
課税事業者選択届出と2年・3年の縛り｜提出期限、事業開始の判定、調整対象固定資産を買ったときの延長と裁決事例
課税事業者選択届出書は原則として提出した翌課税期間から効力が生じ、2年間はやめられません。その間に調整対象固定資産を取得すると縛りは3年に。提出期限と事業開始日の判定、インボイス登録との関係を裁決事例とともに解説します。
自販機スキーム・金地金スキームと平成22年・28年・令和2年改正｜消費税還付の手法はどう封じられたか（令和6年改正・裁決事例つき）
賃貸住宅の取得で消費税の還付を受ける「自販機スキーム」「金地金スキーム」は、どんな仕組みで、どう封じられてきたのか。平成20年7月4日裁決と令和6年4月25日裁決の事実関係、平成22年・28年・令和2年・令和6年の改正内容と適用時期、課税売上割合の調整、いま残る3年縛りの影響、決算書と銀行の見え方まで解説します。
証憑・印紙・税務調査
過少申告加算税・重加算税・延滞税とは｜割合、損金不算入、決算書の表示と銀行への影響
税務調査で修正申告をすると、本税のほかに過少申告加算税・重加算税・延滞税がかかります。2026年の延滞税の割合、帳簿を出せないときの加重、法人・個人とも経費にならない扱い、決算書での表示、銀行の見え方を、不動産投資家の裁決事例とあわせて解説します。
修正申告と更正の請求｜期限（5年・10年・2か月）、加算税と延滞税、不動産でよくある誤りと「できない訂正」
申告の誤りに気づいたときの修正申告と更正の請求を、期限、加算税と延滞税、提出の手続、不動産賃貸業でよくある誤りの例で整理。更正の請求ではできない訂正、税理士の不正と加算税に関する最高裁判決、個人と法人の違い、決算書の表示と銀行への説明まで解説します。
通帳の動きと税務調査｜家賃・敷金・借入・親族からの入金をどう説明するか（個人と法人、裁決事例つき）
税務調査では預金通帳の入出金が確認されます。家賃と管理会社の送金、敷金・保証金、借入金、親族や役員からの入金、保険金・売却代金など入金の種類ごとに必要な記録を整理し、入金の帰属や贈与が争われた裁決事例、個人と法人の違い、銀行からの見え方まで解説します。
青色申告の承認が取り消された事例｜帳簿の不提示・隠ぺい仮装・期限後申告と、取り消されなかった裁決（個人と法人）
青色申告の承認の取消し事由（所得税法150条・法人税法127条）と国税庁の事務運営指針の基準を整理し、帳簿を提示しなかったことで取り消された裁決、取消しが違法・不当とされた裁決、承認のない青色申告に関する最高裁判決を紹介。失う特典と決算書・銀行への影響も解説します。
現金払い・手渡しのリスク｜税務調査で見られる点と、領収書・記録の正しい残し方（不動産賃貸業）
職人への手間賃、謝礼、立退きの引越費用、家族や管理スタッフへの手渡し給与など、不動産賃貸業には現金払いが残りがちです。税務調査で現金払いが確認される理由、所得税・法人税・消費税・源泉徴収の論点、架空の支払が重加算税とされた裁決事例、銀行からの見え方と記録の残し方を解説します。
電子帳簿保存法と不動産業｜管理会社のPDF明細・電子契約・ネットバンキングの電子取引データ保存
令和6年1月から、メールやWebで受け取った請求書・領収書・契約書などの電子取引データは、紙に印刷するのではなくデータのまま保存する必要があります。不動産業で多い電子取引の例、保存要件と猶予措置、要件を満たさない場合の青色申告・重加算税への影響、銀行からの見え方を解説します。
電子契約なら印紙税はかからない？国会答弁・国税局の文書回答で確認する根拠と注意点
電子契約やPDFをメールで送る契約書に印紙税がかからないのは、政府の答弁書（平成17年）と福岡国税局の文書回答事例（平成20年）で示された「文書課税」の考え方によるものです。印刷して渡すと課税される場合など、不動産取引の注意点と会計処理、銀行からの見え方を解説します。
固定資産台帳の作り方と按分根拠の残し方｜賃貸物件の項目例、土地・建物・附属設備の分け方、除却と償却資産申告まで
不動産賃貸業の固定資産台帳に載せる項目、土地・建物・建物附属設備・構築物の分け方、付随費用や資本的支出の追加、除却したときの記録、償却資産申告との突合を整理。按分の根拠が問われた裁決事例、個人と法人の違い、銀行からの見え方まで解説します。
固定資産税評価への審査申出｜期限は納税通知書の交付後3か月、基準年度の確認点と最高裁判例、賃貸物件で見直したい項目
固定資産税の評価額に不服があるときの審査の申出を、申出できる人・事項・期限、基準年度の違い、審査の流れ、国家賠償との関係で整理。適正な時価に関する最高裁判例、賃貸物件で確認したい評価の項目、税務・会計の処理と銀行からの見え方も解説します。
個人大家の税務調査の流れと準備｜事前通知から終了まで、そろえる書類、よく確認される論点と修正申告後の対応
会社員大家を含む個人の不動産オーナーの税務調査を、事前通知、準備する書類、当日の進み方、調査結果の説明と修正申告・更正、その後の住民税や更正の請求の順に解説。国税庁のFAQ、第三者の立会いをめぐる裁決、質問検査に関する最高裁決定、法人との違いと銀行からの見え方も整理します。
領収書がない支出は経費になる？出金伝票・メモの法人税・所得税と消費税（インボイス）の扱い
領収書がなくても、支出の事実と業務との関係を説明できれば、法人の損金・個人の必要経費になり得ます。一方、消費税の仕入税額控除は原則としてインボイスの保存が必要です。出金伝票の書き方、帳簿のみで控除できる特例、香典・祝儀の扱い、公表裁決事例、銀行からの見え方を解説します。
非居住者から借りる・買うときの源泉徴収｜家賃は20.42％、購入代金は10.21％、個人の居住用の例外と裁決事例
非居住者や外国法人から国内の不動産を借りる・買うと、支払う側に源泉徴収義務があります。家賃20.42％・購入代金10.21％の税率、個人の居住用の例外、居住者かどうかの確認、精算金も対価とされた裁決、法人の注意点と銀行の見方を解説します。
海外送金・海外口座と税務調査｜国外送金等調書・国外財産調書・CRSの仕組みと、海外不動産オーナーの記録の残し方
100万円超の海外送金は金融機関から国外送金等調書で税務署に報告され、5,000万円超の国外財産は国外財産調書の提出が必要です。CRSによる口座情報の交換、加算税の軽減・加重、海外賃貸物件の記載誤りで加重措置が適用された裁決事例、個人と法人の違い、銀行からの見え方を解説します。
固定資産税の課税明細書の読み方と按分への使い方｜価格（評価額）と課税標準額の違い、住宅用地の特例、新築減額
固定資産税の課税明細書の価格（評価額）、課税標準額、住宅用地の特例、新築住宅の減額の読み方と、土地建物の按分・精算金の区分・固定資産台帳との照合への使い方を解説。評価額比が争われた裁決事例、個人と法人の処理、銀行の見方も確認します。
不動産の使用料等・譲受けの対価・あっせん手数料の支払調書｜提出が必要な人と金額基準、資産管理法人の注意点
不動産の使用料等（年15万円超）・譲受けの対価（100万円超）・あっせん手数料（15万円超）の支払調書を、提出範囲、法人に払う家賃の扱い、管理会社経由・共有の場合、e-Taxの義務化まで整理。資産管理法人の注意点、裁決事例、銀行からの見え方も解説します。
領収書・帳簿の保存期間は何年？法人7年・欠損金10年、個人5年と7年の違いと最高裁判決
法人の帳簿書類は原則7年、青色欠損金が生じた事業年度は10年。個人は帳簿7年、書類は5年または7年です。消費税の保存期間、起算日、帳簿を提示できないと仕入税額控除が否認された最高裁判決、物件の契約書を売却まで残すべき理由、銀行の見方を不動産事業者向けに解説します。
印紙の貼り漏れと過怠税｜3倍が1.1倍になる自主申出、損金不算入の扱いと裁決事例
契約書や領収書の印紙を貼り忘れると、本来の印紙税の3倍の過怠税がかかります。調査の前に「印紙税不納付事実申出書」を出せば1.1倍に軽くなります。過怠税が損金・必要経費にならない理由、会計処理、銀行からの見え方、公表裁決事例を不動産事業者向けに解説します。
不動産売買契約書・工事請負契約書の印紙税｜軽減措置（令和9年3月31日まで）と記載金額の注意点
不動産売買契約書と建設工事請負契約書の印紙税は、令和9年3月31日までに作成するものについて軽減措置があります。軽減後の税額表、消費税額の区分記載や変更契約の記載金額、領収書・金銭消費貸借契約書の扱い、法人と個人の経費処理、公表裁決事例、電子契約の考え方を解説します。
不動産をめぐる裁決事例・判例に学ぶ否認パターン｜架空取引・同族会社・事業的規模・按分・修繕・耐用年数・消費税
国税不服審判所の公表裁決と最高裁判決から、不動産の申告が否認された典型パターンを8つに整理。架空の支払、同族管理会社、事業的規模、土地建物の按分、修繕費、耐用年数、消費税の用途区分などの争点・判断・実務への示唆と、銀行からの見え方を解説します。
不動産業の税務調査で見られるポイント｜収入・取得・償却・修繕・管理会社・消費税の確認項目と裁決事例
不動産賃貸業・不動産会社の税務調査で確認されやすい項目を、収入の計上漏れ、土地建物の按分、中古建物の耐用年数、修繕費と資本的支出、親族の管理会社への管理料、消費税に分けて整理。国税庁の調査手続の説明と公表裁決事例、個人と法人の違い、銀行からの見え方まで解説します。
修繕
アスベスト除去費用・土壌汚染対策費の税務処理｜修繕費か資本的支出か、国税局の文書回答と裁決事例、資産除去債務と銀行の見え方
アスベストの除去や土壌汚染対策の費用は、改修か解体か、取得前から汚染があったかで扱いが変わります。汚染土壌の掘削除去や埋戻しを修繕費とした国税局の文書回答（法人・個人）、アスベスト除去費用は雑損控除の災害に当たらないとした裁決、法人と個人の違い、資産除去債務の会計と銀行の見え方を解説します。
災害による修繕費・災害損失の処理と特別損失｜法人と個人の違い、30％基準、裁決事例と銀行の見え方
台風・地震・水害で賃貸物件が被災したときの修繕費と災害損失の処理を整理。原状回復費は修繕費、被災前の効用を維持する補強工事の扱い、区分が難しい場合の30％基準、個人の資産損失と雑損控除、保険金の扱い、特別損失での表示と銀行の見え方を、公表裁決とともに解説します。
給湯器・エアコンの交換は修繕費か資本的支出か｜設備の区分と耐用年数、少額特例の注意点と裁決事例
賃貸物件の給湯器・エアコン・設備交換は、部分の修理なら修繕費、設備一式の取替えは資産の取得や資本的支出になる場合があります。建物附属設備と器具備品の区分、耐用年数、貸付用資産の少額特例の除外、旧設備の除却損、法人と個人の違い、銀行の見え方を整理します。
外壁塗装・屋上防水は修繕費か資本的支出か｜周期的な修繕と価値の向上の分かれ目、裁決事例と銀行の見え方
外壁塗装・屋上防水の費用は、劣化を元に戻す周期的な修繕なら修繕費、仕様を高めて耐久性を延ばす部分は資本的支出です。国税庁の判定基準、外壁補修を修繕費とした公表裁決、法人と個人の違い、修繕引当金の会計処理、営業利益や債務償還年数への影響を整理します。
大規模修繕と特別損失｜税務上の損金と会計上の表示（GAAP）、修繕引当金、銀行の見え方
数千万円の大規模修繕を決算書にどう載せるか。税務上の修繕費・資本的支出の区分、損金経理の要件、企業会計原則注解12の特別損益と「毎期経常的に発生するもの」の扱い、修繕引当金の会計と税務、個人の決算書の限界、営業利益・ICR・債務償還年数への影響を整理します。
長期修繕計画と修繕引当金｜税務上は損金不算入、会計上の4要件、管理会社への「修繕積立金」が否認された裁決と銀行の見え方
一棟物件の長期修繕計画にもとづいて修繕引当金を積んでも、税務上は損金・必要経費になりません。債務確定の考え方、会計上の引当金の4要件と税効果、同族管理会社に預けた「修繕積立金」が必要経費と認められなかった裁決、引当金と現預金の積立てが銀行にどう見えるかを解説します。
区分所有マンションの修繕積立金は支払時に経費になるか｜国税庁の4要件、法人と個人の違い、銀行の見え方
区分所有の賃貸マンションで毎月払う修繕積立金は、原則として修繕が完了した年の経費ですが、国税庁の質疑応答事例は4つの要件を満たせば支払期日の年分の必要経費にできるとしています。要件の中身、購入時の修繕積立基金、法人の考え方、会計処理と銀行の見方を整理します。
修繕費と資本的支出：判例・裁決事例で見る判断の分かれ目｜外壁補修・設備の全面取替え・擁壁の原形復旧
修繕費と資本的支出の判断を、国税不服審判所の公表裁決で具体的に確認。外壁補修を修繕費とした事例、システムキッチン・ユニットバスの全面取替えを資本的支出とした事例、原形復旧の擁壁工事、工事内容ごとに区分した事例から、判断の分かれ目と決算書・銀行への見え方を整理します。
退去時の原状回復とリノベーションの違い｜修繕費か資本的支出か、システムキッチン取替えの裁決事例と銀行の見え方
退去時の原状回復は修繕費、間取り変更や設備の全面的な入替えを伴うリノベーションは資本的支出になりやすいのが基本です。システムキッチン等の取替えを資本的支出とした公表裁決、敷金精算の処理、法人と個人の違い、決算書の表示と銀行の見え方を整理します。
耐震改修・用途変更工事は修繕費か資本的支出か｜国税庁の見解、工事を区分して判断した裁決、銀行の見え方
賃貸物件の耐震補強工事は、被災していない建物なら原則として資本的支出、被災建物の効用を維持する補強なら修繕費として処理できます。用途変更のための模様替えも原則として資本的支出です。国税庁の見解、工事内容ごとに区分した裁決、法人と個人の違い、会計と銀行の見方を整理します。
個人と法人・損益通算
資産管理法人からの受取り方｜役員報酬・配当・退職金の税金と社会保険料、決算書の表示と銀行の見え方の違い
資産管理法人や不動産会社に貯まった利益を個人で受け取る方法は、主に役員報酬・配当・退職金の3つです。それぞれの法人税の損金算入、所得税の課税方法（給与所得・配当所得・退職所得）、社会保険料、会社法の制限、決算書の表示と銀行の見え方を比較し、組み合わせ方の考え方を整理します。
個人の事業所得のマイナスはなぜ目立つのか｜雑所得との区分（所得税基本通達35-2）と赤字申告の注意点
給与所得者が副業や不動産関連の業務で事業所得の赤字を申告すると、税務署の確認を受けやすくなります。令和4年改正の所得税基本通達35-2による事業所得と雑所得の区分、赤字が目立つ理由、公表裁決事例、銀行からの見え方と、正しく申告するための記録の残し方を解説します。
不動産所得の事業的規模とは｜5棟10室基準と、実質判断で否認された裁決・裁判例
個人の不動産貸付けが「事業的規模」かどうかは、所得税基本通達26-9の5棟10室基準と、社会通念による実質判断で決まります。事業的規模で変わる税務上の扱い、5棟10室を満たさない貸付けが争われた裁決・裁判例、銀行からの見え方、実務のチェックポイントを解説します。
不動産法人の法人税等の税率｜中小法人の軽減税率15％、地方法人税・事業税・住民税、令和8年からの防衛特別法人税まで
資産管理法人や不動産会社にかかる税金は法人税だけではありません。中小法人の軽減税率（年800万円以下15％、所得10億円超の年は17％）、地方法人税、法人住民税・事業税・特別法人事業税、令和8年4月以後開始事業年度の防衛特別法人税、資本金1億円の境目、決算書の表示と銀行の見え方を整理します。
法人から個人（役員）へ物件を売るときの税務｜時価との差額は役員給与、消費税の50％基準、利益相反取引と借入の整理
自分の会社が持つ不動産を社長個人に売る場合、価格が時価より低いと差額は役員給与とされ、会社では損金不算入、社長には給与課税と源泉徴収が生じます。役員への低額譲渡が争われた公表裁決、消費税の50％基準、登録免許税・不動産取得税、会社法の利益相反取引、借入と抵当権、決算書と銀行の見え方を整理します。
同族会社との賃貸借と適正賃料｜個人が会社に貸す・会社から借りる場合の所得税法157条と裁決事例3件
社長個人が自分の会社に土地や建物を貸す、あるいは会社から借りる。この同族会社との賃貸借で賃料が相場から外れると、所得税法157条で賃料が引き直されます。土地の賃料が低すぎた裁決、鑑定評価があっても高すぎるとされた裁決など3件と、法人側・消費税・決算書・銀行の見え方を整理します。
家族への給与が否認された裁決事例と認められる条件｜青色事業専従者給与と法人の親族役員報酬
不動産賃貸で家族に払う給与は、個人では事業的規模と専従、法人では職務の実態と金額の相当性が問われます。専従者給与や親族役員報酬が否認された公表裁決事例をもとに、個人と法人の違い、会計上の扱い、銀行からの見え方、記録の残し方を解説します。
建物だけを子に贈与して家賃収入を移す方法と注意点｜収入の帰属、贈与税、借入が残るときの負担付贈与と銀行の承諾
親の賃貸建物だけを子に贈与すると、家賃収入は建物の所有者になった子に帰属します。所得の帰属が争われた公表裁決、贈与税と相続時精算課税、敷金の扱い、借入が残る場合の負担付贈与と消費税、銀行の承諾、土地の使用貸借と相続税評価まで、正しい手続きの順番で整理します。
不動産業（売買・仲介）を営む個人の事業所得と不動産所得｜取引ごとの所得区分、裁決事例、消費税・事業税と銀行の見え方
個人で不動産の売買や仲介を営むと、同じ不動産の取引でも、事業所得・不動産所得・譲渡所得・雑所得に分かれます。仲介手数料、販売用物件の売却と一時的な貸付け、保有物件の家賃と売却を所得税の規定と通達で整理し、繰り返しの売買が雑所得とされた裁決、消費税・個人事業税、帳簿と銀行の見え方を解説します。
個人と法人で経費にできる範囲の違い｜不動産賃貸業の必要経費と損金、家事関連費・交際費・役員給与・減価償却の比較
個人と法人で経費にできる範囲の違いを、所得税法37条・45条の必要経費と法人の損金ルールから比較。家事関連費、親族への支払い、交際費、役員給与、減価償却、事業的規模の違いを表で整理し、ゴルフ接待費が否認された裁決と銀行の見え方も解説します。
役員から会社への貸付けと利息の扱い｜無利息は認められるか、最高裁判決と令和7年の裁決、利率の決め方と銀行の見え方
資産管理法人や不動産会社に社長が資金を貸す役員借入金。利息を付けるか無利息にするかで、会社の損金と社長の雑所得はどう変わるのか。同族会社への無利息貸付けに所得税法157条が適用された最高裁判決と令和7年の公表裁決、利率の決め方、決算書の区分と銀行の見え方を整理します。
不動産管理会社方式と管理料率の争い｜同族会社への管理料が否認された裁決・認められた裁決
同族の不動産管理会社に払う管理料は、管理の実態がなければ所得税法37条で全額、過大なら157条で超過部分が否認されます。公表裁決事例をもとに、否認と容認を分けた事実、管理料率の考え方、会計上の表示と銀行の見え方、実務のチェックポイントを解説します。
小規模企業共済・経営セーフティ共済は賃貸業で使えるか｜個人大家の加入要件、不動産所得では経費にならない掛金、法人の処理と銀行の見え方
不動産賃貸業でも小規模企業共済と経営セーフティ共済に加入できる場合がありますが、条件と税務上の効果は個人か法人かで大きく違います。事業的規模の要件、会社員大家が加入できない理由、不動産所得では経営セーフティ共済の掛金が必要経費にならない点、令和6年10月からの再加入の制限、決算書と銀行の見え方を整理します。
役員社宅の賃料相当額と法人の処理｜小規模住宅・一般の住宅・豪華社宅の計算、借上げ社宅の50％、消費税と決算書・銀行の見え方
法人が役員に社宅を貸すときは、所得税基本通達36-40・36-41の「通常の賃貸料の額」以上を受け取っていれば給与課税されません。小規模住宅と一般の住宅の計算式、借上げ社宅の50％基準、豪華社宅、共用部分と管理費の質疑応答事例、法人税・消費税の処理、個人との違い、決算書と銀行の見え方を整理します。
不動産法人の役員退職金｜功績倍率法・1年当たり平均額法と裁判例、損金算入と銀行の見え方
不動産法人の役員退職金は、不相当に高額な部分が損金になりません。不動産賃貸業の同族会社で平均功績倍率法が採用された東京地裁・東京高裁判決や公表裁決をもとに、功績倍率法と1年当たり平均額法、分掌変更、退職所得の2分の1課税の制限、特別損失と純資産への影響を解説します。
国内築古木造の減価償却と損益通算｜簡便法の耐用年数、土地の借入利子の制限、売却時の取得費と銀行の見え方
築古木造は簡便法で耐用年数が4年程度になり、減価償却費が大きくなります。国内の建物に国外中古建物のような通算制限はありませんが、土地等の負債利子の制限（措置法41条の4）、売却時に譲渡益が増える仕組み、個人と法人の違い、銀行から見た債務超過を裁決事例とともに整理します。
海外不動産の赤字は損益通算できるか｜国外中古建物の特例（措置法41条の4の3）と個人・法人の違い、銀行の見え方
海外不動産の赤字は、令和3年分以後、国外中古建物の減価償却費に相当する部分が損益通算できなくなりました。措置法41条の4の3の対象と計算、国内の不動産所得とも相殺できない点、売却時の取得費の調整、法人には適用がないこと、銀行からの見え方を整理します。
法人借入の個人保証と保証料の授受｜会社が社長に保証料を払う場合の税務、保証債務の履行と求償、銀行の見え方
不動産会社の借入れに社長が個人保証をするのは一般的ですが、その対価として会社が社長に保証料を払うと、会社の損金と社長の雑所得はどう扱われるのか。保証料の水準と根拠、消費税、保証債務を履行したときの所得税法64条2項、相続での扱い、決算書と銀行の見え方まで整理します。
不動産所得の赤字と給与所得の損益通算｜通算できない部分（土地の借入金利子など）と裁決事例
会社員が不動産所得の赤字を給与所得と損益通算する仕組みと、通算できない4つの部分（土地等の借入金利子、別荘等、組合の特定組合員、国外中古建物）を国税庁の資料で整理。土地建物の一括取得時の利子の按分、公表裁決事例、法人との違い、銀行からの見え方まで解説します。
夫婦の共有名義と借入｜連帯債務・ペアローンの負担割合と持分のずれ、贈与税・団信・銀行の見え方（裁決事例つき）
夫婦で賃貸物件を共有し、借入れも夫婦で負う場合、持分と借入の負担割合がずれると贈与税や利息の配分の問題が起きます。連帯債務・ペアローン・連帯保証の違い、負担割合が争われた公表裁決、団信で債務が消えたときの課税、決算書と銀行の見え方を整理します。
サブリース方式（一括借上げ）の仕組みと適正賃料｜同族会社への賃料が所得税法157条で否認された裁決事例
個人オーナーが自分の同族会社に物件を一括で貸し、会社が入居者に転貸するサブリース方式。オーナーと会社それぞれの税務、消費税、決算書の表示と銀行の見え方を整理し、賃料が低すぎるとして所得税法157条が適用された公表裁決事例2件から、適正賃料の考え方を解説します。
個人から法人へ物件を移すときの税金｜譲渡所得・消費税・登録免許税・不動産取得税と借入の引継ぎ
個人で持つ賃貸物件を自分の法人に売ると、個人には譲渡所得と消費税、法人には登録免許税と不動産取得税がかかります。時価の2分の1基準（所得税法59条）と低額譲渡の裁決事例、建物だけ移す場合の借地権、借入の引継ぎ・借換えと銀行の見え方まで整理します。
管理・経費
不動産業者の担当者への謝礼（現金・商品券）の税務｜交際費か情報提供料か、支払調書・受け取った側の申告まで
物件を紹介してくれた不動産業者の担当者に渡す現金や商品券の謝礼は、交際費になるのか情報提供料になるのか。措置法通達の要件、使途秘匿金課税、源泉徴収・支払調書の要否、受け取った側の申告、消費税の扱いと記録の残し方を、裁決事例とあわせて解説します。
共用部の電気代・清掃費・植栽管理の処理｜経費になる時期、消費税の個別対応、共益費収入の表示と銀行の見え方
賃貸物件の共用部の電気代・清掃費・植栽管理費は、役務の提供を受けた期の経費が基本です。植栽の新設は構築物（緑化施設）になること、共益費収入の消費税、住宅用建物での仕入税額控除、区分所有の管理費が課税仕入れにならないとした裁決、会計上の表示と銀行の見え方を整理します。
取引先の香典・祝儀は経費になる？領収書がない慶弔費の税務と記録の残し方（法人・個人・消費税）
管理会社や工務店など取引先の葬儀の香典、結婚式の祝儀は、法人では交際費等、個人では業務との関連で判断します。従業員への慶弔金との違い、受け取った側の課税、消費税が不課税になる理由、領収書がないときの記録の残し方を、公表裁決事例とあわせて解説します。
不動産賃貸業の交際費｜法人の800万円枠・飲食費1万円基準と、個人の業務関連性（裁決事例つき）
不動産投資家・不動産会社の交際費の扱いを整理。法人の交際費等の損金不算入（中小法人の800万円定額控除と接待飲食費50％の選択、1人1万円以下の飲食費）、仲介業者・管理会社・近隣住民への支出の区分、個人の必要経費の判断、否認された裁決事例、決算書と銀行の見え方を解説します。
立退料を払った場合の処理｜取得価額に入れるか、その期の損金か（場面別の判断と裁決事例）
賃借人に立退料を払ったときの税務を場面別に整理。所有中の建物の立退料は原則その期の経費、取得時の立退料は取得価額、取り壊し目的なら土地の取得価額、売却時は譲渡費用。所得税基本通達37-23・38-11・33-7、法人税基本通達7-3-5・7-3-6、裁決事例、会計上の表示と銀行の見え方を解説します。
賃貸物件の火災保険・地震保険の長期一括払いは期間按分｜法人と個人の処理、積立型の扱い、前払費用の表示
賃貸物件の火災保険・地震保険を数年分一括で払った場合の処理を整理。期間按分が原則で短期前払費用の特例は使えないこと、満期返戻金のある積立型の扱い（法人税基本通達9-3-9、所得税基本通達36・37共-18の2）、法人と個人の違い、前払費用と長期前払費用の表示、銀行の見え方を解説します。
自宅兼事務所の家事按分｜不動産賃貸業の個人は何割まで経費？法人は社宅と賃貸借で考える
自宅を不動産賃貸業の事務所に使うときの家事按分は、所得税法施行令96条と所得税基本通達45-2の「主たる部分」「明らかに区分」が基準です。家賃・光熱費・持ち家の減価償却の按分方法、青色と白色の違い、法人の役員社宅と事務所賃貸、按分割合が否認された裁決事例を解説します。
借入金利子の処理と、個人の土地部分の利子の損益通算制限｜法人との違い・計算方法・裁決事例
賃貸物件の借入金利子は、法人なら損金、個人なら不動産所得の必要経費です。ただし個人は、不動産所得が赤字のとき土地取得の負債利子に相当する部分を給与などと損益通算できません。建物先充当の特例、業務開始前の利子、会計上の表示、ICRへの影響、裁決事例を解説します。
鍵交換費用は誰が負担し、どう処理するか｜貸主・借主それぞれの税務、入居者から受け取る場合の消費税、スマートロック導入の判断
入居者の入替え時の鍵交換費用は、国土交通省のガイドラインでは原則として貸主負担、紛失・破損は借主負担とされています。貸主が負担した場合の経費処理、借主から受け取る場合の収入計上と消費税（別建て請求は課税）、法人・個人の借主側の扱い、スマートロック一斉導入の修繕費・資本的支出の判断、銀行の見え方を解説します。
新築時に先行する広告費は資産計上できるか｜開業費・繰延資産・前払費用の範囲と、PLが赤字になったときの銀行への説明
新築の竣工前に出る入居者募集の広告費は、原則として費用です。開業費（繰延資産）として扱えるのは新設法人などで事業開始前に限られ、前払費用になるのは未提供の役務部分だけ。法人と個人の違い、GAAP上の表示、赤字の初年度決算を銀行にどう説明するかを解説します。
害虫駆除・消毒・特殊清掃の費用の処理｜シロアリ被害の修繕、孤独死後の原状回復、費用の回収と保険金、銀行の見え方
賃貸物件の害虫駆除・定期消毒・特殊清掃は、原則としてその期の経費です。シロアリ被害の修繕が修繕費か資本的支出か、自宅なら雑損控除の対象になる点との違い、孤独死後の特殊清掃と原状回復、相続人や保険から費用を回収した場合の法人・個人の扱い、会計上の表示と銀行の見え方を解説します。
税理士・弁護士・コンサル報酬の処理｜物件の取得関連か期間費用か、法人と個人の違いと裁決事例
不動産賃貸業で支払う税理士・弁護士・コンサルタントへの報酬は、物件の取得に関連するものは取得価額、経営・管理のためのものは期間費用が基本です。源泉徴収の要否、法人と個人の違い、GAAP上の表示、銀行の見方、弁護士報酬が借地権の取得費とされた裁決を解説します。
物件視察・遠方物件の旅費交通費は経費になるか｜認められる範囲、観光を兼ねた場合の按分、法人の旅費規程
物件視察や遠方物件への出張旅費は、どこまで経費になるのか。個人と法人の考え方、購入した物件の取得価額との関係、観光を兼ねた旅行や同伴者の費用、海外視察の通達、裁決事例、法人の旅費規程と日当、銀行の見え方を整理します。
管理委託料・BM費・PM費の税務処理と決め方｜同族管理会社への管理料が否認された裁決事例と銀行の見え方
賃貸物件の管理委託料（PM費）・建物管理費（BM費）は、役務の提供を受けた期の経費になるのが基本です。家賃からの差引精算の記帳、前払の扱い、同族の管理会社に払った管理料が否認・容認された公表裁決、法人と個人の違い、決算書の表示と銀行の見え方を整理します。
家賃保証会社の保証料をオーナーが負担した場合の処理｜経費になる時期（前払費用）、消費税は非課税、代位弁済の受取りと銀行の見え方
入居促進や滞納対策のために、家賃保証会社の保証料をオーナーが負担するケースが増えています。保証料は経費になりますが、保証期間が1年を超える一括払いは期間按分が原則です。信用保証料を前払費用とした裁決、保証料が消費税非課税である根拠、代位弁済を受けたときの収入計上、法人と個人の違い、決算書の表示と銀行の見え方を解説します。
不動産賃貸業で経費にできるもの一覧｜個人と法人の違い、否認された裁決事例、決算書の見え方
不動産賃貸業で経費（必要経費・損金）にできる費用を一覧で整理。租税公課、減価償却費、修繕費、借入金利子、管理料、保険料などを個人と法人で比較し、否認された裁決・認められた裁決から、経費になる条件と銀行からの見え方を解説します。
空室対策の広告費・AD（広告料）・フリーレントの処理｜税務・会計の扱いと銀行が見る実質賃料
空室対策で使う広告費、仲介会社に払うAD（広告料）、フリーレントの税務と会計を整理。ADの損金算入と交際費等との区分、宅建業法の報酬規制、フリーレント期間の家賃収入の計上（法人税基本通達2-1-29、所得税基本通達36-5）、消費税、決算書の表示、レントロールと実質賃料の見え方を解説します。
空室中の水道光熱費・維持費は経費になるか｜募集中なら経費、貸付けをやめたら要注意（個人と法人の違い、裁決事例、銀行の見え方）
空室の電気・水道の基本料金、換気・清掃、固定資産税、減価償却費は、入居者を募集している間は引き続き経費です。一方、売却や自己使用のために貸付けをやめた後の費用は、個人では必要経費にならないことがあります。稼働休止資産の通達、貸付業務の一連性を示した裁決、法人と個人の違い、銀行が見る稼働率を解説します。
不動産賃貸業の車両費・ガソリン代は経費になる？業務使用割合の按分、法人の私的利用、減価償却と銀行の見え方
物件の巡回や管理に使う車の減価償却費・ガソリン代・駐車場代は、個人では業務使用割合で按分し、法人では私的利用が役員給与にならないよう管理します。耐用年数と中古車の簡便法、事業的規模かどうかの違い、ガソリン代が否認された裁決事例、決算書と銀行評価への影響を解説します。
決算書と銀行格付け
「資産は上に、負債は下に」とは｜流動比率と長期借入、役員借入金・役員貸付金の正しい区分
著書の「資産は上に、負債は下に」は、流動比率を意識してBSの区分と中身を確認する考え方です。1年基準による流動・固定の区分、短期借入の長期への借換え、役員借入金と役員貸付金の扱い、税務上の論点と法人・個人の違い、銀行の見え方を数値例で解説します。
不動産会社のキャッシュフロー計算書の読み方｜営業・投資・財務CFと、銀行が見る「返せる力」
不動産会社のキャッシュフロー計算書は、賃貸と売買で読み方が変わります。営業・投資・財務の3区分、減価償却費と元本返済のずれ、販売用不動産の仕入れで営業CFがマイナスになる理由、税務と会計（GAAP）の違い、銀行が見る返済原資を解説します。
DSCR・LTVと財務制限条項（コベナンツ）｜計算方法、決算書とのつながり、抵触を防ぐ決算の考え方
DSCRは返済に対する収益の余裕、LTVは物件価値に対する借入の割合を示す指標で、不動産融資の財務制限条項によく使われます。計算方法と数値例、純資産維持や利益維持の条項、抵触したときの影響、税務と会計（GAAP）の違いが判定に与える影響、決算前に確認すべき点を解説します。
銀行はグループ会社を合算して見る｜複数法人の不動産オーナーが知るべき合算BS・内部取引とグループ税制
複数の法人で物件を持っていても、銀行は代表者を軸にグループ全体を合算して返済能力を見ます。合算の手順と内部取引の消去、連結が義務でない中小企業の決算書の扱い、グループ法人税制で個人が100％持つ兄弟会社では寄附金が全額損金不算入にならない点、子会社への債権放棄が寄附金とされた裁決を解説します。
賃貸不動産の減損（中小企業の会計）と税務｜減損損失は損金にならない？特別損失の表示と銀行の見え方
賃貸不動産の価値が大きく下がったとき、会計上は減損損失を計上することがありますが、税務上は原則として損金になりません。中小企業の会計に関する指針の減損の要件、減損会計基準との違い、法人税法33条と施行令68条の評価損、減損後の減価償却、個人の扱い、裁決事例、銀行の見え方を解説します。
販売用不動産の評価損（低価法）と税務｜会計の簿価切下げと損金算入のずれ、裁決事例と銀行の見え方
販売用不動産の時価が下がったとき、会計では簿価を切り下げますが、税務上の損金算入は評価方法（原価法か低価法か）と法人税法33条の要件で決まります。低価法の届出、正味売却価額、売上原価か特別損失かの表示区分、評価損が否認された裁決事例、銀行が見る在庫の質を解説します。
不動産会社の月次試算表と銀行への提出｜賃貸・売買特有の月次処理と、決算とのずれを防ぐ方法
不動産会社の月次試算表は、家賃の発生主義、管理会社の送金明細の総額計上、減価償却費・固定資産税・保険料の月割り、販売用不動産の取得費用、借入金の元本と利息の区分など、業種特有の処理で精度が決まります。税務と会計（GAAP）の関係、中間申告への活用、銀行への出し方を解説します。
不動産事業者が純資産1億円を目指す道筋｜利益・売却・増資・役員借入金、ルートごとの税務と会計
著書のモデルでプロパー融資の目安とする「正常先＋純資産1億円」。不動産事業者がそこへ届くための5つのルートを、税務上の扱い、会計上の表示、銀行の実態評価の3つの面から整理します。土地の評価損が否認された裁決事例も紹介します。
「収益は上に、費用は下に」とは｜PLの表示区分と銀行格付け、できること・できないこと
同じ収益でも売上高に計上できないか、臨時・多額の費用は特別損失に当たらないか。著書の「収益は上に、費用は下に」は、PLの表示区分を実態に即して確認する考え方です。税務上の損金算入とGAAP上の表示の違い、不動産事業の具体例、営業利益・ICRへの影響、やってはいけない処理を解説します。
決算前に税理士と確認すべきことのチェックリスト｜3か月前・期末まで・期末後の時期別に、不動産会社の論点を整理
決算の対策は、期末を過ぎるとできなくなるものが多くあります。不動産会社が決算の3か月前から税理士と確認したい項目を、時期別のチェックリストにしました。役員給与・決算賞与・短期前払費用・消費税の届出の期限、工事と売却の時期、表示区分、裁決事例、銀行の見え方まで解説します。
含み益・含み損と銀行の実態BS｜決算書に出ない物件の価値を、税務・会計・銀行の3つの目線で整理
不動産の含み益・含み損は、原則として決算書に出ません。税務上は評価益・評価損とも原則として益金・損金にならず、会計上も取得原価が基本です。一方、銀行は物件を評価し直した実態BSで格付けをします。法人と個人の違い、減損・簿価切下げとの関係、実態BSを整える方法を解説します。
不動産事業者の決算書チェックリスト｜銀行格付けを下げる処理・上げる処理（税務と会計を分けて確認）
決算を締める前に確認したい項目を、PL・BS・税務と会計のずれ・銀行の指標・説明資料の5つに分けたチェックリストです。格付けを下げる処理と、実態に即して見直すべき処理を対比し、会計基準に沿った処理でも税務で認められなかった東京高裁判決も紹介します。
関連当事者との取引と決算書の注記、銀行の見方｜役員・同族会社との貸借・売買・賃貸を税務と会計で整理
不動産会社では、社長からの借入、役員貸付金、役員社宅、同族の管理会社、代表者との物件売買など、関連当事者との取引が多くなりがちです。注記が必要な会社の範囲、税務上の時価課税・寄附金・役員給与・行為計算否認、オウブンシャホールディング事件の最高裁判決、銀行の見方を解説します。
賃貸業のKPI（稼働率・NOI・経費率）と決算書｜物件の数字を銀行格付けにつなげる読み方
稼働率・NOI・経費率・残債利回りは、物件ごとの稼ぐ力を示す賃貸業のKPIです。それぞれの計算方法、決算書（PL）とのつながり、税務上の扱いと会計上の表示の違い、フリーレントの賃料を均等にならした処理が否認された裁決、銀行が見るポイントを解説します。
「払った税金の2倍、会社は強くなる」の意味｜納税が純資産・現預金・債務償還年数に効く仕組み
著書の標語「払った税金の2倍、会社は強くなる」を、税負担率と税引後利益の関係から分解します。法人税等の会計上の表示、法人と個人で経費になる税・ならない税、利益が出た年の費用の前倒しが重加算税になった裁決事例、納税を設計する考え方まで整理します。
税務上の損金と企業会計（GAAP）の違い｜「損金になる」と「決算書のどこに出す」は別の問い
税務上の損金算入は法人税法で決まり、決算書の表示区分は企業会計の基準（GAAP）で決まります。公正処理基準（法人税法22条4項）と大竹貿易事件の最高裁判決、確定決算主義、法人と個人の違い、表示区分が銀行格付けに与える影響、税理士と検討すべき理由を解説します。
減価償却・設備
建物と建物附属設備・構築物の区分｜耐用年数の違い、見積書を分ける意義と裁決事例
建物・建物附属設備・構築物は耐用年数が大きく違い、区分のしかたで毎年の減価償却費が変わります。耐用年数省令の具体的な年数、法人と個人の違い、建具やユニットバスは建物とされた裁決事例、決算書の表示と銀行からの見え方まで、見積書を分ける実務とあわせて解説します。
建物の取壊し・除却損失の処理と特別損失｜法人は帳簿価額を損金、個人は事業的規模で範囲が変わる（有姿除却・裁決事例・銀行の見え方）
所有する賃貸建物を建替えのために取り壊したときの除却損は、法人は取壊し直前の帳簿価額を損金に、個人は事業的規模なら全額、そうでなければ不動産所得の金額が限度です。有姿除却の要件、所有権放棄の立証、除却の時期をめぐる裁決事例、特別損失の表示、担保の扱いと銀行の見え方を解説します。
減価償却費と銀行の見方｜償却前利益・債務償還年数で「赤字でも返せる」をどう示すか
減価償却費は現金が出ていかない費用です。銀行は経常利益に減価償却費を足し戻した償却前利益や、債務償還年数で返済能力を見ます。法人と個人の償却の違い、事業供用前の償却が否認された裁決事例、会計上の相当の償却、債務超過につながる仕組みと決算書の整え方を解説します。
減価償却方法の選定・変更の届出｜建物は定額法のみ、法人の法定償却方法は定率法、届出期限と変更承認申請（裁決事例つき）
建物（平成10年4月以後取得）と建物附属設備・構築物（平成28年4月以後取得）は定額法のみ。それ以外の資産は定額法と定率法を選べ、届出がなければ法人は定率法、個人は定額法になります。届出と変更承認申請の期限、3年経過の要件、相続で取得した建物の裁決事例、会計の継続性と銀行の見え方を解説します。
昇降機・EV充電設備・機械式駐車場の耐用年数｜エレベーター17年・機械式駐車設備10年と区分の考え方、裁決事例と銀行の見え方
エレベーターは建物附属設備で17年、機械式駐車設備は機械及び装置で10年、露天式立体駐車設備は構築物で15年。EV充電設備の区分の考え方、補助金と圧縮記帳、法人と個人の違い、自走式立体駐車場やエレベーター工事をめぐる裁決事例、決算書の表示と銀行の見え方まで解説します。
無料インターネット設備の税務と付加価値の考え方｜ルーター・配線の耐用年数、家賃に含める場合の消費税、銀行の見え方
賃貸物件の無料インターネット（全戸Wi-Fi）設備は、ルーターなどの機器と建物内の配線で耐用年数が変わります。国税庁のLAN設備の質疑応答をもとにした区分、法人と個人の違い、家賃に含める場合と別料金にする場合の消費税、決算書の表示、家賃・空室への効果を銀行にどう示すかを解説します。
家具家電付き賃貸の備品と少額資産の処理｜家具・家電の耐用年数、10万円・20万円・40万円の特例と「主要な事業としての貸付け」
家具家電付き物件の備品は、ベッド8年、冷蔵庫・洗濯機6年、テレビ5年、カーテン3年など細目ごとに耐用年数が違います。入居者への家具の貸付けを主要な事業とする通達、少額特例の使い方と例外、1組単位の判定、家賃に含める場合の消費税、裁決事例、決算書と銀行の見え方を解説します。
国外中古建物の減価償却損失の制限（令和2年改正）の仕組み｜対象・計算・書類で外れる場合・売却時の調整
令和3年分以後、個人の国外中古建物の不動産所得の損失のうち、簡便法などによる減価償却費相当部分は生じなかったものとみなされます。対象の建物、計算方法、書類で対象外になる場合、売却時の取得費の調整、法人との違い、裁決事例と銀行の見え方を解説します。
設備の一部取替えと旧部分の除却｜取替えた古い部分の簿価の出し方、資本的支出との関係、裁決事例と銀行の見え方
キッチン・浴室の入替えや設備の更新で古い部分を撤去したときは、新しい部分の資産計上とあわせて、旧部分の未償却残高を除却損にできるかを検討します。旧部分の取得価額が分からないときの算定方法（床面積あん分）を示した裁決、証拠がなく除却損が否認された裁決、法人と個人の違い、決算書と銀行の見え方を解説します。
購入直後のリノベーション費用は取得価額か修繕費か｜中古物件の改修と耐用年数、裁決事例と銀行の見え方
中古物件を買ってすぐ、貸し出す前に行うリノベーション費用は、修繕費として一度に経費にできるとは限らず、取得価額や資本的支出になることが多い費用です。中古の耐用年数との関係（50％基準）、個人と法人の違い、裁決事例、会計上の表示と銀行の見え方を解説します。
防犯カメラ・オートロック・宅配ボックスの税務処理｜耐用年数の区分、後付けは資本的支出か、消費税と銀行の見え方
賃貸物件の防犯カメラ・オートロック・宅配ボックスは、器具及び備品か建物附属設備かで耐用年数が変わります。国税庁の質疑応答（ドア自動管理装置は6年）や耐用年数通達をもとにした区分、後付け工事の扱い、法人と個人の違い、警備料の消費税、決算書の表示と銀行の見え方を解説します。
少額減価償却資産・一括償却資産と「貸付けの用」の除外｜令和4年改正と不動産賃貸業の注意点
10万円未満の少額減価償却資産、20万円未満の一括償却資産、中小企業者等の特例（令和8年4月以後の取得は40万円未満）の違いと、令和4年改正で貸付けの用に供した資産が除外された仕組みを整理。賃貸物件の家具・家電の扱い、一単位の判定、税込・税抜の判定、裁決事例と銀行からの見え方を解説します。
中小企業向けの特別償却・税額控除は賃貸用に使えるか｜中小企業投資促進税制・経営強化税制の「貸付けの除外」と不動産会社で使える場面
中小企業投資促進税制や中小企業経営強化税制は、指定事業に不動産業が含まれる一方、貸付けの用に供する資産は対象外です。賃貸物件の設備に使えない理由、自社で使う設備やホテル自営など使える場面、新品要件をめぐる裁決事例、特別償却準備金の会計処理と銀行の見え方を解説します。
駐車場舗装・フェンス・外構など構築物の耐用年数｜アスファルト10年・コンクリート15年と裁決事例
駐車場のアスファルト舗装は10年、コンクリート敷は15年、金属造の塀は10年など、外構工事は構築物として建物と別の耐用年数で償却します。耐用年数省令の具体的な年数、土地の取得価額になるものとの違い、フェンスや立体駐車場をめぐる裁決事例、決算書の表示と銀行からの見え方を解説します。
中古建物の耐用年数（簡便法）の計算と、認められなかった裁決事例｜見積りは最初の年だけ
中古建物の耐用年数は簡便法で短くできますが、事業に使った最初の年にしか選べず、相続で取得した建物には使えないなど制限があります。簡便法の計算式と50％基準、法人と個人の違い、国税不服審判所の裁決事例、短い耐用年数が決算書と銀行評価に与える影響を解説します。
法人の任意償却と償却不足｜税務上は認められても、会計と銀行の目線では何が起きるか
法人税では償却限度額の範囲で減価償却費の計上額を選べる「任意償却」が認められますが、会計上は相当の償却が原則で、銀行は申告書の明細から償却不足を把握します。損金経理要件をめぐる裁決事例、償却不足と償却超過の違い、個人との違い、銀行が見る実質利益と純資産の考え方を解説します。
収入
法人が土地を貸すときの権利金と借地権の認定課税｜相当の地代・無償返還届出・改訂方法の届出と裁決事例
法人が所有地を役員や関係会社に建物所有目的で貸し、権利金も相当の地代も受け取らないと、権利金の認定課税が行われます。認定額の計算、相当の地代と無償返還届出の違い、権利金の計上時期の裁決事例、決算書と銀行の見え方を解説します。
立退料を受け取った側の課税｜借家人（個人・法人）と、転貸している貸主の所得区分（一時所得・事業所得・不動産所得・譲渡所得）と裁決事例
立退料を受け取った側の課税は、受け取った人と金額の中身で決まります。個人の借家人は原則一時所得、収入や経費の補てん部分は事業所得・不動産所得、借家権の消滅の対価は譲渡所得。法人は全額益金。転貸している貸主が受け取った立退料を区分した裁決、消費税が不課税となる根拠、会計上の表示と銀行の見え方を解説します。
地代収入・底地の税務と借地権の認定課税｜個人地主と同族会社の土地貸し、相当の地代・無償返還届出と裁決事例
地代収入は個人なら不動産所得、法人なら益金で、土地の貸付けは原則として消費税が非課税です。底地の相続税評価、権利金を取らずに同族会社へ土地を貸したときの借地権の扱い、相当の地代と無償返還届出の違いを、公表裁決事例と決算書・銀行の見え方から整理します。
旅館業収入の所得区分と消費税｜自営は事業所得、運営会社への賃貸は不動産所得、宿泊料は課税
ホテル・旅館・簡易宿所の収入は、自ら運営してサービスを提供すれば事業所得、運営会社に建物を貸せば不動産所得が基本です。消費税は宿泊料も建物の賃料も課税で、住宅の貸付けの非課税は使えません。入湯税の扱い、簡易課税の事業区分、法人と個人の違い、銀行の見方、裁決事例を解説します。
火災保険金の受取りと圧縮記帳｜法人税法47条の要件と計算、特別勘定、個人との違い、直接減額方式と積立金方式の決算書の見え方
賃貸物件が火災で滅失・損壊し、保険金で建て直す場合、法人は保険差益について圧縮記帳（法人税法47条）や特別勘定（48条）を使えます。対象となる保険金の範囲、同一種類の代替資産、保険差益と圧縮限度額の計算例、損失を仮勘定とする扱いと裁決、個人に圧縮記帳がない理由、直接減額方式と積立金方式の決算書と銀行の見え方を解説します。
礼金・敷金・保証金・更新料・償却敷金の処理｜収入の時期、消費税、法人と個人の違いと裁決事例
礼金・更新料は受け取った時（引渡し時など）の収入、敷金・保証金は返還を要しないことが確定した部分だけが収入です。償却敷金・敷引の計上時期、住宅と店舗で違う消費税、借りる側の繰延資産、銀行の見方、敷引金の全額を契約年度の収益とした裁決と最高裁判決を解説します。
民泊収入の所得区分｜雑所得・不動産所得・事業所得の分かれ目と、法人化・決算書・銀行評価への影響
民泊の収入は雑所得か、不動産所得か、事業所得か。国税庁の公表情報と所得税基本通達、事業所得の意義を示した最高裁判決や裁決事例をもとに、区分の判断基準、損益通算の可否、法人で行う場合の違い、決算書の表示と銀行の見え方まで整理します。
マンスリー・短期賃貸の消費税｜貸付期間1か月未満は課税、旅館業は期間にかかわらず課税。転貸・用途変更の判断と銀行の見え方
住宅の家賃は非課税ですが、貸付期間が1か月未満の場合や旅館業に当たる場合は課税になります。消費税法施行令16条の2、消費税法基本通達、国税庁の質疑応答事例と裁決事例をもとに、マンスリー・ウィークリー賃貸の判定、運営会社への一括貸し、居住用賃貸建物との関係、決算書と銀行の見え方を整理します。
自販機・看板・アンテナ・太陽光など家賃以外の収入｜所得区分・消費税と、決算書の表示・銀行の見え方
賃貸物件の自販機手数料、屋上の看板・アンテナ設置料、太陽光の売電収入は、何所得になり、消費税はかかるのか。所得税基本通達、国税庁の質疑応答、自販機手数料の性質を判断した裁決事例をもとに、個人と法人の違い、売上高か営業外収益かの表示、銀行の見え方まで整理します。
駐車場収入の課税・非課税｜住宅付帯の駐車場、青空駐車場、区画と舗装の判定と所得区分、裁決事例
駐車場収入の消費税は、住宅と一体で家賃に含まれるなら非課税、別料金なら原則課税です。単独の駐車場は、舗装・区画・フェンスなど施設の利用を伴えば課税で、砂利とロープの区画でも課税とされた裁決があります。所得税の区分、法人と個人の違い、決算書と銀行の見方を解説します。
中途解約違約金・遅延損害金を受け取ったときの処理｜個人は不動産所得、臨時所得の要件、消費税は不課税と課税の境目、裁決事例
入居者の中途解約で受け取る違約金、返還しない敷金・保証金、家賃の支払遅延による遅延損害金、明渡し遅延の損害金は、いずれも貸主の収入です。個人は一時所得ではなく不動産所得とされた裁決、臨時所得（平均課税）の3年要件、法人の益金計上時期、違約金は不課税でも明渡し遅延の損害金や割増賃料は課税対象になる消費税の区分を解説します。
賃料増減額請求と供託された賃料の収入計上｜個人・法人・消費税で異なる計上時期、判決確定時の差額と年1割の利息、裁決事例
賃料の増額・減額をめぐって争いになり、借主が賃料を供託した場合、いつ収入に計上するかは個人・法人・消費税で扱いが異なります。借地借家法32条の仕組み、所得税基本通達36-5、法人税基本通達2-1-29の注、消費税法基本通達9-1-20、供託金の収入時期を示した裁決、判決確定時の差額と利息、借主側の処理、銀行への説明を解説します。
家賃収入の計上時期｜個人は契約上の支払日基準、法人は期間対応（発生主義）が原則、前受家賃・未収家賃の扱い
家賃収入をいつ計上するかは、個人と法人で考え方が違います。個人は契約上の支払日が原則で、一定の記帳をしていれば期間対応も可能。法人は期間の経過に応じた計上が原則で、前受家賃は益金に入れません。増額賃料の最高裁判決、フリーレントの裁決、銀行の見方まで解説します。
住宅家賃（非課税）と店舗・事務所家賃（課税）の違い｜判定基準・併用物件の区分・転貸の扱いと裁決事例
住宅の貸付けは消費税が非課税、店舗・事務所の貸付けは課税です。契約で居住用が明らかか、用途が明らかでない場合の判定、店舗併用住宅の区分、社宅・サブリースの転貸、貸付期間1か月未満の扱い、法人と個人の違い、決算書と銀行の見方、転貸住宅の非課税を認めた裁決を解説します。
屋上・外壁の貸付け（携帯基地局・広告看板）の税務｜契約形態、一時金、消費税、管理組合の収益事業と費用按分の裁決事例
ビルやマンションの屋上を携帯電話基地局に、外壁を広告看板に貸す収入は、個人は不動産所得、法人は益金で、消費税は課税です。契約形態と一時金の扱い、区分所有マンションの管理組合が受け取る場合の法人税、費用按分が争われた裁決事例、決算書の表示と銀行の見え方を解説します。
入居者の過失による損傷の修繕と保険金・損害賠償金の処理｜法人は益金、個人は必要経費の補てん部分が収入、敷金精算は消費税の課税対象
入居者の過失で部屋が損傷したときの修繕費と、入居者や保険会社から受け取る損害賠償金・保険金の処理を整理。法人の益金計上時期（法人税基本通達2-1-43）、個人の非課税と収入の境目（所得税法施行令30条・94条）、敷金から差し引く原状回復費の消費税、合意金を収入とした裁決、表示と銀行の見え方を解説します。
滞納家賃と貸倒損失の要件｜法人・個人（事業的規模かどうか）の違い、消費税、決算書と銀行の見え方
滞納家賃はいつ貸倒損失にできるのか。法人税基本通達9-6-1〜9-6-3、所得税の事業的規模による違い、最高裁平成16年12月24日判決の判断基準、債権放棄が寄附金とされた裁決事例をもとに、要件、消費税の貸倒れ控除、貸倒引当金、決算書の表示と銀行の見え方まで整理します。
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