賃貸経営では、入居者募集や家賃の集金を任せる管理会社、清掃や設備点検を任せる建物管理会社など、さまざまな外部の会社に費用を払います。こうした管理委託料は、支払った期の経費になる代表的な費用です。
ただし、記帳の方法や、同族の管理会社への支払には注意点があります。特に家族が経営する管理会社に払う管理料は、税務調査で業務の実態を確認されやすく、国税不服審判所でも否認・容認の両方の事例が公表されています。この記事では、管理委託料の種類と税務上の扱い、法人と個人の違い、公表裁決事例、決算書の表示と銀行からの見え方を整理します。
- 管理委託料・BM費・PM費は、役務の提供を受けた期の経費（損金・必要経費）になるのが基本
- 家賃から管理料を差し引いて送金される場合も、家賃は総額、管理料は経費として両建てで記帳する
- 同族の管理会社への管理料は、業務の実態と記録があれば経費になる。業務が重複し記録もない場合は否認された公表裁決がある
- 管理料は、料率だけでなく委託範囲と報告の方法を契約書で明確にして決める
- 決算書では売上原価（賃貸原価）か販管費かの表示を継続的に整理し、銀行には物件ごとの収支で説明できるようにする
管理にかかる費用の種類
賃貸物件の管理にかかる費用は、委託する業務の内容によって次のように分かれます。
| 種類 | 主な業務 | 支払先の例 |
|---|---|---|
| PM費（プロパティマネジメント） | 入居者募集、賃料の集金・送金、滞納督促、契約更新、クレーム対応、収支報告 | 賃貸管理会社 |
| BM費（ビルマネジメント） | 共用部の清掃、設備の保守点検、法定点検、植栽管理、巡回 | 建物管理会社、設備会社 |
| AM費（アセットマネジメント） | 物件の取得・売却・運用方針の助言、収支計画 | 投資顧問会社など |
| 区分所有の管理費 | 管理組合が行う共用部の管理 | 管理組合 |
いずれも賃貸事業を営むうえで必要な費用であり、税務上は役務の提供を受けた期の経費になるのが基本です。区分所有マンションで管理組合に払う修繕積立金は、管理費とは扱いが異なります。区分所有の修繕積立金は支払時の損金になるかをご覧ください。
税務上の扱い：法人と個人の違い
経費になる時期
法人も個人も、費用はその期（年）に債務が確定したものを経費にします（法人税基本通達2-2-12、所得税基本通達37-2）。管理委託料は、通常、月ごとに役務の提供を受けるので、その月の経費です。
1年分を前払いした場合は、原則として前払費用として資産に計上し、役務の提供を受けた期間に応じて費用化します。ただし、支払った日から1年以内に提供を受ける役務にかかる前払費用で、継続して支払った期の費用としている場合には、支払時の経費とすることが認められる取扱いがあります（短期前払費用。法人税基本通達2-2-14、所得税基本通達37-30の2）。利益の調整のために一時的に前払いする、といった使い方はできません。
家賃との差引精算は総額で記帳する
管理会社が家賃を集金し、管理料や修繕費を差し引いて送金してくる場合、家賃収入は差引前の総額で計上し、管理料は経費として別に計上します。送金額だけを収入にすると、次のような問題が生じます。
- 売上高（総収入金額）が実際より小さく記録される
- 消費税の課税売上割合や、課税事業者の判定に使う売上高がずれる
- 銀行が見る売上高・売上総利益の数字が実態と合わなくなる
- 税務調査で、契約上の家賃と帳簿の収入が一致しない
法人と個人の比較
| 項目 | 法人 | 個人（不動産所得） |
|---|---|---|
| 経費計上の時期 | 債務確定基準（法人税基本通達2-2-12） | 債務確定基準（所得税基本通達37-2） |
| 短期前払費用 | 法人税基本通達2-2-14（継続適用が条件） | 所得税基本通達37-30の2（継続適用が条件） |
| 同族会社への管理料 | 関係会社への支払として、対価の相当性が問われる | 業務の実態・必要性が問われ、同族会社等の行為計算否認（所得税法157条）が争点になることもある |
| 親族個人への支払 | 役員・従業員への給与として扱う | 生計を一にする親族への対価は原則として必要経費にならない（所得税法56条） |
| 消費税 | 管理委託料は課税仕入れ。住宅家賃が非課税のため控除額は課税売上割合などに左右される | 同左 |
個人が自分の家族の会社に管理を任せる、いわゆる管理会社方式については、不動産管理会社方式と管理料率の争いで詳しく扱っています。
同族の管理会社への管理料をめぐる裁決事例
国税不服審判所の公表裁決事例要旨（所得税法関係・不動産所得・不動産管理料）には、同族の管理会社への管理料について、否認された事例と認められた事例の両方が掲載されています（国税不服審判所 公表裁決事例要旨「不動産管理料」）。
否認された事例：平成18年6月13日裁決（裁決事例集No.71・205頁）
- 事案：請求人は、アパート・マンションの管理を同族の不動産管理会社に委託し、すべての物件について年間賃料の10％を管理料として支払っていた。一方、同じ物件は別の管理会社にも管理を委託していた
- 判断：同族の管理会社の業務とされる定期清掃等は、別の管理会社に委託している業務と同一で、委託する客観的必要性は認められないこと、物件の看板には別の管理会社の社名が表示され、同族の管理会社が賃借人等の窓口になっている事実が認められないこと、管理業務を実施した記録がないことなどから、同族の管理会社が管理業務を行ったとは認められないとした。所得税法157条を適用するまでもなく、同法37条の必要経費に当たらないとして、管理料の必要経費算入を認めなかった
- 確認先：国税不服審判所 平成18年6月13日裁決
同様に、平成10年2月26日裁決（裁決事例集No.55・43頁）でも、経営全般の判断業務は請求人自身が行うべきもので、その他の業務は既存の管理会社への委託で十分可能であり、同族会社が業務を行った証拠もないとして、管理料が必要経費に算入されないとされています。
認められた事例：平成25年3月4日裁決（裁決事例集No.90）
- 事案：原処分庁は、別の法人に管理業務を網羅的に委託しているため同族会社に重複して委託する必要はなく、調査段階で同族会社が業務を行ったことを示す資料も提示されなかったとして、管理委託料の必要経費算入を否認した
- 判断：証拠によれば、同族会社は消防・防災設備の点検業務や給湯設備の修理・取替工事の発注を行い、各業者と連絡を取り合って工事の実施状況などの報告を受けていた。同社の取締役が業務の出来事を記録したノートからも、随時、業者等からの連絡を受けて対応していたと認められる。以上から、同族会社は管理業務を行っており、管理委託料はその対価として必要経費に算入すべきとした
- 確認先：国税不服審判所 平成25年3月4日裁決
裁決から読み取れる実務のポイント
- 業務の重複がないか：外部の管理会社と同じ業務を同族会社にも委託すると、必要性を説明しにくい
- 業務を行った記録があるか：業者とのやりとり、点検の立会い、対応記録など、日々の業務の記録が判断を分けた
- 料率の根拠があるか：委託範囲が異なる物件に一律の料率を適用していたことが、否認事例で指摘されている
これらの裁決は個別の事実関係に基づく判断です。同族の管理会社への管理料がすべて否認される、あるいはすべて認められる、という意味ではありません。
会計上の表示
不動産賃貸業の決算書では、管理委託料やBM費を売上原価（賃貸原価）に計上する会社と、販売費及び一般管理費に計上する会社があります。売上原価に入れると売上総利益（粗利）が物件の運営収支に近い数字になり、販管費に入れると本社経費と一緒に表示されます。
- 税務上は、管理委託料が損金・必要経費に算入されるかが論点で、どちらの区分に表示しても損金算入の可否は変わらない
- 一方、決算書の表示区分（売上原価か販管費か）は、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って、費用の性質に応じて判断し、毎期継続して同じ区分で表示することが大切
表示区分の整理は、顧問税理士・会計の専門家と、事業の実態に合わせて検討してください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る銀行からの見え方
物件ごとの収支で見られる
銀行は、賃料収入から管理委託料、BM費、固定資産税、修繕費などを差し引いた物件ごとの収支で、返済余力を評価します。管理費用が賃料に比べて高すぎると、物件の収益力が低く見えます。
| 確認ポイント | 銀行が見ていること |
|---|---|
| 家賃収入が総額で計上されているか | 売上高と賃貸借契約の整合性 |
| 管理費用の対賃料比率 | 物件の運営効率、他の物件との比較 |
| 同族の管理会社への支払 | グループ全体で見た収支。個人・法人を合算して評価されることもある |
| 売上原価と販管費の区分 | 期ごとの比較ができるか |
同族の管理会社は「グループ全体」で見られる
個人の物件の管理を同族の管理会社に任せる場合、銀行はオーナー個人と管理会社を一体として見ることがあります。管理会社に利益を移しても、グループ全体の収支は変わりません。むしろ、管理料の根拠や業務の実態が説明できないと、決算書の信頼性が問われます。
著書のモデルでは、債務償還年数を「（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）」で見ています。管理会社方式をとる場合は、個人と法人の両方の数字を並べて説明できるよう準備しておくとよいでしょう。銀行格付けの考え方は不動産投資家の銀行格付け、資産管理会社の活用は資産管理会社のメリットと注意点もご覧ください。
実務のチェックポイント
- 管理委託契約書を整える：委託範囲（PM・BM・募集・修繕手配など）、料金、報告方法を明記
- 送金明細を毎月保存し、総額で記帳する：家賃は総額、管理料は経費
- 委託範囲と料金の対応を確認する：物件ごとに委託内容が違えば、料率や金額も合理的に設定する
- 業務の重複を避ける：同じ業務を複数の会社に委託していないか
- 同族の管理会社は業務の記録を残す：業者とのやりとり、点検の立会い、入居者対応の記録、日報
- 前払いは短期前払費用の要件を確認する：継続適用が前提
- 表示区分を決めて継続する：売上原価か販管費か
- 銀行には物件ごとの収支表を用意する
経費全体の範囲は不動産賃貸業で経費にできるもの一覧、確定申告での経費の考え方は不動産所得の確定申告｜経費にできるもの・できないもので解説しています。
まとめ
- 管理委託料・BM費・PM費は、役務の提供を受けた期の経費になるのが基本。家賃からの差引精算は総額で両建てに記帳する
- 前払いは原則として期間按分。短期前払費用の取扱いは継続適用が条件
- 同族の管理会社への管理料は、業務の実態と記録があれば経費になる。業務の重複や記録の欠如で否認された公表裁決がある一方、記録から業務を認めた裁決もある
- 決算書の表示区分は企業会計の基準に沿って判断し、継続して同じ区分で表示する
- 銀行は物件ごとの収支とグループ全体の数字で見る。管理料の根拠を説明できるようにしておく
管理委託の契約内容や記帳、管理会社方式の検討は、不動産投資家向けサービスでご相談いただけます。