区分所有マンションを賃貸に出していると、毎月、管理組合に管理費と修繕積立金を支払います。管理費は日常の清掃や管理会社への委託費に使われるため、支払った年の経費にすることに迷いは少ないでしょう。一方、修繕積立金は将来の大規模修繕のために積み立てるお金です。まだ修繕が行われていないのに、払った時点で経費にしてよいのでしょうか。
国税庁はこの点について、質疑応答事例で考え方を示しています。この記事では、その原則と例外の要件、法人と個人の違い、購入時に払う修繕積立基金の扱い、企業会計上の処理、そして銀行からの見え方を整理します。
- 修繕積立金は、原則として修繕が完了した年の経費（まだ修繕が行われていない段階では、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないため）
- ただし、国税庁の質疑応答事例は、4つの要件を満たす場合は支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えないとしている
- 要件の確認には、管理規約と長期修繕計画を手元に置くことが欠かせない
- 質疑応答事例は所得税のものだが、法人も債務確定の考え方は共通。管理規約の内容に沿って判断する
- 銀行は家賃から管理費・修繕積立金を差し引いた収支で見る。積立金の値上げや一時金のリスクも物件評価の要素になる
修繕積立金の税務上の原則と例外
原則：修繕が完了した年の経費
所得税の必要経費は、その年に債務が確定したものに限られます（所得税基本通達37-2）。債務の確定とは、年末までに債務が成立し、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生し、金額を合理的に算定できることをいいます。
修繕積立金は、マンションの共用部分について将来行う大規模修繕の費用に充てるため、長期間にわたって計画的に積み立てるものです。実際に修繕が行われていない段階では、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していないため、原則として、実際に修繕が行われ、その費用に充てられた部分を、修繕が完了した年分の必要経費にします。
例外：4つの要件を満たせば支払期日の年分
ただし、修繕積立金は区分所有者になった時点で管理組合へ義務的に納付するものであり、管理規約で、管理組合が解散しない限り区分所有者に返還しないと定めるのが一般的です（国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第60条第7項）。
そこで国税庁は、修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係のもとで行われている場合は、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えないとしています（国税庁 質疑応答事例「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」、令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づく）。
| 要件 | 内容 | 確認する資料 |
|---|---|---|
| ① 支払義務 | 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負う | 管理規約 |
| ② 返還義務がない | 管理組合は、支払を受けた修繕積立金を区分所有者に返還する義務を負わない | 管理規約 |
| ③ 目的外流用がない | 修繕積立金は将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されない | 管理規約、総会議事録、管理組合の決算書 |
| ④ 合理的な算出 | 長期修繕計画に基づき、各区分所有者の共有持分に応じて合理的な方法で算出されている | 長期修繕計画、管理規約 |
管理費と修繕積立金が区分されずに一括で徴収されている、修繕積立金が日常の管理費に流用されている、長期修繕計画がない、といった場合は、要件を満たすかどうかの検討が必要になります。
購入時に払う「修繕積立基金」
新築マンションの購入時には、毎月の修繕積立金とは別に、引渡し時に一時金として「修繕積立基金」を支払うことがあります。これも管理組合の修繕積立金に繰り入れられるのが一般的ですが、物件の取得に伴って支払う一時金であり、毎月の積立金と同じ扱いになるかは、管理規約の定めや支払の性格によって判断が分かれうるところです。上記の4要件に当てはまるかを含め、金額が大きい場合は申告前に税理士に確認してください。
法人と個人の違い
| 項目 | 個人（不動産所得） | 法人 |
|---|---|---|
| 経費計上の基準 | 債務確定（所得税基本通達37-2） | 債務確定（法人税基本通達2-2-12） |
| 国税庁の質疑応答事例 | 所得税の事例として公表 | 所得税の事例を参考に、同じ考え方で検討 |
| 支払時に経費とする条件 | 4要件を満たすこと | 管理規約の内容が4要件と同様の状況であることを確認 |
| 4要件を満たさない場合 | 修繕が完了した年分の必要経費 | 修繕が完了した事業年度の損金 |
| 管理費 | 支払った年の必要経費 | 支払った事業年度の損金 |
法人税にも、販売費・一般管理費などは事業年度末までに債務が確定したものに限り損金に算入するという債務確定の考え方があります（法人税基本通達2-2-12）。国税庁の質疑応答事例は所得税についてのものですが、修繕積立金の性格は所有者が法人でも変わりません。管理規約の内容を確認したうえで、支払時の損金とするか、資産として計上しておき修繕時に費用化するかを判断します。
会計上の扱い：費用処理と資産計上
企業会計の観点では、修繕積立金には2つの見方があります。
- 支払時の費用とする考え方：返還されず、管理組合という別の主体に支払った時点で支出が確定している
- 資産（長期前払費用など）として計上し、修繕が行われた時点で費用化する考え方：将来の修繕のための前払的な性格がある
中小企業の会計では、税務上の処理と同じ処理をすることが多く、4要件を満たして支払時に損金とする場合は、会計上も費用として処理するのが一般的です。ただ、管理組合の財務状況や長期修繕計画の内容によって、前払的な性格が強い場合もあります。
税務上は損金算入の時期が論点ですが、決算書でどう表示するか（販管費に費用として計上するか、資産として計上するか）は、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って取引の実態で判断する必要があります。顧問税理士・会計の専門家と検討してください。
なお、将来の修繕に備えて会社が自ら計上する修繕引当金は、管理組合に支払う修繕積立金とは別物です。修繕引当金の繰入額は、法人税法上、損金になりません。一棟物件の修繕準備との違いは外壁塗装・屋上防水の処理で触れています。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る銀行からの見え方
収支は「家賃−管理費−修繕積立金」で見られる
銀行が区分マンションの収支を見るときは、家賃収入から管理費と修繕積立金を差し引いた金額で返済余力を評価するのが一般的です。修繕積立金を支払時の費用にしても、資産に計上しても、毎月のキャッシュは確実に出ていくため、銀行の収支評価ではいずれにせよ差し引かれます。
決算書への影響を整理すると次のとおりです。
| 処理 | 営業利益・経常利益 | 償却前利益 | 貸借対照表 |
|---|---|---|---|
| 支払時に費用処理 | 支払額だけ減る | 支払額だけ減る | 変化なし（現預金が減る） |
| 資産計上し修繕時に費用化 | 修繕時まで減らない | 修繕時まで減らない | 前払的な資産が積み上がる |
資産計上した場合、貸借対照表に積み上がる修繕積立金の資産は、銀行の実態評価では換金性の低い資産として見られることがあります。著書のモデルでは、純資産や債務償還年数を重視しますが、修繕積立金の処理によって見かけの利益が増えても、銀行はキャッシュフローの実態で評価し直す点は押さえておきましょう。
積立金の不足と一時金のリスク
区分マンションでは、長期修繕計画に対して積立金が不足していると、将来、積立金の値上げや一時金の徴収が行われることがあります。銀行は、物件の担保評価や収支の安定性を見るうえで、こうしたリスクも気にします。購入前や追加融資の相談前には、次の資料を確認しておくと安心です。
- 長期修繕計画（直近の見直し時期と、今後の大規模修繕の予定）
- 管理組合の決算書（修繕積立金の残高）
- 総会議事録（積立金の値上げや一時金の議案が出ていないか）
- 重要事項調査報告書（売買時に管理会社から取得するもの）
区分マンションと一棟物件の融資の違いは区分マンションと一棟物件の融資で解説しています。
判例・裁決事例と国税庁の見解
修繕積立金の必要経費算入の時期について、国税不服審判所の公表裁決事例集の要旨（所得税法関係・不動産所得の必要経費）では、本記事の執筆時点で直接の事例は見当たりませんでした。実務上の拠り所は、上記の国税庁の質疑応答事例です。
質疑応答事例には、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、個別の取引に適用する場合は回答内容と異なる課税関係が生ずることがある、と注記されています。「区分マンションの修繕積立金は常に支払時の経費になる」と一般化せず、所有する物件の管理規約と長期修繕計画で4要件を確認することが大切です。
実務のチェックポイント
- 管理規約を入手する：修繕積立金の支払義務、返還しない旨、使途の定めを確認
- 長期修繕計画を確認する：積立金の額が計画に基づき共有持分に応じて算出されているか
- 管理費と修繕積立金が区分されているか：請求書・引落明細で分かれているか
- 目的外の流用がないか：管理組合の決算書や総会議事録で確認
- 購入時の修繕積立基金は別に検討する：金額が大きい場合は申告前に税理士へ
- 法人は会計処理の方針を決める：費用処理か資産計上かを継続して適用する
- 積立不足・一時金のリスクを把握する：銀行への説明や物件の入替えの判断材料にする
区分マンションを含む経費全体の考え方は不動産所得の確定申告｜経費にできるもの・できないもの、修繕全般は修繕費と資本的支出の違いと判定フローもご覧ください。
まとめ
- 修繕積立金は、原則として修繕が完了した年の経費
- 国税庁の質疑応答事例は、支払義務・返還義務なし・目的外流用なし・長期修繕計画に基づく合理的な算出の4要件を満たせば、支払期日の年分の必要経費にしてよいとしている
- 法人も債務確定の考え方は共通。管理規約の内容を確認し、会計処理の方針と合わせて判断する
- 銀行は家賃から管理費・修繕積立金を差し引いた収支で評価する。積立不足や一時金のリスクも物件評価の要素になる
区分マンションの経費処理や、ポートフォリオ全体の見せ方は、不動産投資家向けサービスでご相談いただけます。