ホテル・旅館・簡易宿所の収入は、同じ建物から生まれる収入でも、自ら運営して宿泊サービスを提供するのか、運営会社に建物を貸すのかで所得区分が変わります。消費税も、住宅の家賃と違って非課税にはならず、宿泊料も建物の賃料も課税です。
この記事では、旅館業収入の所得区分（事業所得・不動産所得・雑所得）、消費税（課税の範囲、入湯税・宿泊税、簡易課税の事業区分）、法人と個人の違い、決算書の表示と銀行の見方を整理し、関連する公表裁決事例を紹介します。
- 自ら運営して宿泊サービスを提供する旅館業の所得は、個人では事業所得が基本（規模や実態によっては雑所得）
- 建物を運営会社に貸して賃料を受け取る形なら、個人では不動産所得
- 消費税は、宿泊料も、ホテル建物の賃料も課税。旅館業の施設の貸付けは住宅の貸付けから除かれる
- 入湯税は利用者が納税義務者で、明確に区分していれば課税標準に含めない
- 簡易課税では、宿泊業は第五種、明確に区分した飲食の提供は第四種、不動産の賃貸は第六種
所得区分：運営するか、貸すか
個人の所得区分の考え方
所得税法第26条は、不動産の貸付けによる所得を不動産所得としていますが、旅館業の宿泊サービスは、部屋を使わせることに加えて、清掃、寝具の提供、受付、予約管理などの役務提供が一体になっています。所得税基本通達26-4でも、アパート・貸間のように食事を供さない場合は不動産所得、下宿のように食事を供する場合は事業所得または雑所得とされており、役務提供の度合いで区分が変わる考え方が示されています。
| 形態 | 収入の性質 | 個人の所得区分（基本） | 法人 |
|---|---|---|---|
| ホテル・旅館・簡易宿所を自ら運営 | 宿泊サービスの対価 | 事業所得（事業と言えない規模なら雑所得） | 売上高 |
| 運営会社に建物を一括で賃貸（固定賃料・変動賃料） | 建物の賃料 | 不動産所得 | 売上高（賃貸収入） |
| 運営会社に運営を委託し、損益は所有者に帰属 | 宿泊売上から運営委託料を差し引いた損益 | 実態で判断（事業所得になりうる） | 売上高 |
| ホテルの客室を区分所有し、運営会社に賃貸 | 客室の賃料 | 不動産所得（保養目的の所有は損益通算に制限） | 売上高 |
| 住宅宿泊事業法の民泊 | 宿泊サービスの対価 | 原則として雑所得とされる取扱いあり | 売上高 |
運営委託方式（マネジメント契約）は、所有者が運営のリスクを負い、宿泊売上も費用も所有者に帰属するため、建物を貸す方式とは性質が違います。どの形態かは契約書の名称ではなく、誰が宿泊客と契約し、誰が損益を負担しているかで判断します。自営と賃貸の比較はホテルを自営するか運営会社に貸すか、民泊の所得区分は民泊収入の所得区分や民泊の税金と確定申告で解説しています。
事業所得になることの意味
個人で旅館業を自営し、事業所得になる場合、次のような違いが出ます。
- 不動産所得の「事業的規模」（いわゆる5棟10室基準）の判定ではなく、事業所得としての事業性で判断される
- 事業所得の赤字は、不動産所得の赤字のような土地取得の負債利子の損益通算制限の対象ではない
- 青色申告特別控除（65万円・55万円）は、事業所得として事業を営んでいれば適用の余地がある
- 一方で、事業性が認められず雑所得とされると、赤字を他の所得と損益通算できない
雑所得と事業所得の区分が問題になりやすい点は個人の事業所得のマイナスはなぜ目立つのかで解説しています。
消費税：宿泊料も建物の賃料も課税
住宅の貸付けの非課税は使えない
住宅の貸付けは非課税ですが、消費税法施行令第16条の2により、旅館業法第2条第1項に規定する旅館業に係る施設の貸付けは住宅の貸付けから除かれます。消費税法基本通達6-13-4では、ここでいう旅館業には、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業および下宿営業が該当するとされています。
したがって、
- ホテル・旅館・簡易宿所の宿泊料：課税
- ホテルの建物を運営会社に貸す賃料：事業用の建物の貸付けとして課税
- 下宿営業に当たる貸付け：課税
となります。住宅を旅館業や民泊に転用した場合の扱いは、レジデンスを旅館業・民泊に転用したら税務はどうなるかで詳しく整理しています。
入湯税・宿泊税
消費税法基本通達10-1-11では、入湯税は利用者等が納税義務者となっているため課税資産の譲渡等の対価の額に含まれないとし、ただし、税額に相当する金額を明確に区分していない場合は対価の額に含むとしています。自治体の宿泊税も、宿泊者が納税義務者で施設が特別徴収する仕組みのものが多いため、領収書や会計上で宿泊料と明確に区分しておくことが前提になります。
建物の取得時の消費税
ホテル用の建物は住宅ではないため、令和2年10月以後の居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限の対象外です。宿泊料や建物の賃料は課税売上なので、課税事業者であれば、建物の取得や改修の消費税は仕入税額控除の対象になりえます。ただし、高額特定資産を取得した場合の納税義務の特例などの制約もあるため、旅館業物件を取得したときの仕入税額控除とあわせて確認してください。
簡易課税の事業区分
簡易課税を選択している場合、事業区分によってみなし仕入率が変わります。
| 収入 | 事業区分 | みなし仕入率 |
|---|---|---|
| 宿泊サービス（宿泊業） | 第五種（サービス業等） | 50% |
| 宿泊者等への飲食の提供（宿泊料と明確に区分して領収する場合） | 第四種 | 60% |
| 建物の賃貸（不動産業） | 第六種 | 40% |
消費税法基本通達13-2-8の2は、旅館・ホテルが宿泊者に宿泊と併せて飲食物を提供する場合や、宿泊者以外も利用できる宴会場・レストラン等で飲食物を提供する場合に、請求書・領収書等で飲食の対価を宿泊の対価と明確に区分して領収しているときは、その飲食物の提供は飲食店業（第四種）に当たるとしています。簡易課税の注意点は不動産業の簡易課税で解説しています。
法人と個人の違い
| 項目 | 法人 | 個人 |
|---|---|---|
| 所得区分 | 区分なし（すべて益金） | 自営は事業所得（または雑所得）、賃貸は不動産所得 |
| 赤字の扱い | 欠損金の繰越控除（青色申告） | 事業所得の赤字は損益通算可。雑所得の赤字は不可 |
| 消費税 | 宿泊料・建物賃料とも課税 | 同じ |
| 人件費・運営費 | 損金 | 事業所得の必要経費 |
| 建物の耐用年数 | 旅館用・ホテル用の耐用年数 | 同じ |
建物の耐用年数は、住宅用とホテル・旅館用で異なります。用途を変更した場合の扱いも含めてホテル・旅館用途の建物の耐用年数を参照してください。
会計上の扱いと表示
自営の場合、宿泊料・飲食売上・付帯サービス収入は売上高、清掃・リネン・OTA手数料・人件費などは売上原価または販売費及び一般管理費です。運営会社に建物を貸す場合は、賃料が売上高（賃貸収入）になります。
税務上は、旅館業の収入がどの所得区分になるか、消費税の課税標準や事業区分は何かが論点です。一方、決算書の表示区分（売上高か営業外収益か、売上原価か販管費か、特別損失か）は、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って判断する必要があり、どの区分にできるかは取引の実態次第です。開業時の大規模な改装費や、休業による臨時の損失が特別損失に当たるかなどは、その会社の事業規模や頻度によって判断が分かれます。顧問税理士・会計の専門家と検討してください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る銀行からの見え方
賃貸業と「事業」では見られ方が違う
運営会社に建物を貸す形なら、銀行は通常の不動産賃貸業と同じく、賃料の安定性とテナント（運営会社）の信用力を見ます。自営の場合は、旅館業という事業そのものの収益力を見ます。稼働率、客室単価、人件費率、OTA手数料などの変動が大きく、売上高は大きくても営業利益率は賃貸業より低くなりがちです。
| 観点 | 運営会社に賃貸 | 自営 |
|---|---|---|
| 売上高 | 賃料のみ（小さい） | 宿泊売上（大きい） |
| 営業利益率 | 高い | 低くなりやすい |
| 収入の変動 | 契約賃料の範囲（変動賃料なら変動あり） | 稼働率・単価で大きく変動 |
| 銀行の着眼点 | 運営会社の信用力、賃貸借契約の期間・解約条項 | 運営実績、季節変動、人員体制、事業計画 |
債務償還年数と償却前利益
著書のモデルでは、債務償還年数は（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）で計算します。ホテルは内装・設備の比率が高く、減価償却費が大きくなりやすいため、償却前の利益で返済能力を説明することが重要です。開業初年度は稼働の立ち上がりで赤字になりやすく、事業計画と実績の比較、月次の稼働データを示せるかが評価を左右します。
公表裁決事例
ホテルの一室の賃貸の赤字は損益通算できない（平成13年5月30日裁決）
著名なリゾート地にあるホテルの一室を購入し、ホテル側に賃貸した個人が、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算した事案です（裁決事例集No.61・268頁、国税不服審判所）。
審判所は、建物が別荘等と同様に保養等の用に供しうる性質のものであること、分譲案内書で賃料収入のほかホテル利用上のメリットや節税対策がうたわれていたこと、請求人が実質的に一般客に優先して利用できたこと、賃料が請求人の負担した必要経費の2割程度で管理費にも達していないことなどから、賃貸は管理費等の負担を軽減するためにすぎず、主として保養等の目的で所有していた生活に通常必要でない資産に当たるとして、損益通算を認めませんでした。
実務への示唆：ホテルの客室への投資でも、所有者の優先利用権や、賃料と経費の関係によっては、保養目的の資産と判断されることがあります。収益性の見込みと、所有者自身の利用の実態を記録しておくことが大切です。
サービスと一体の提供は不動産所得に当たらない（平成25年3月27日裁決）
旅館業の事例ではありませんが、外国籍の客船の一船室を所有し、他人に利用させて得た所得について、請求人は船舶の貸付けによる不動産所得だと主張した事案です（国税不服審判所）。審判所は、請求人は利用者に単に一船室を利用させているのではなく、相当程度のサービスと一体となったクルーズを提供しているとして、所得はほとんどまたは専ら船舶を利用に供することにより生じたものとはいえず、不動産所得に当たらないとしました。さらに、従業員を雇用せず事務的設備も整えていないことなどから事業とも認められず、雑所得に当たると判断しています。
実務への示唆：宿泊を伴う収入は、場所の提供だけか、サービスと一体かで不動産所得かどうかが分かれます。旅館業の自営を始めるときは、事業としての体制（人員、設備、帳簿）を整えておかないと、事業所得ではなく雑所得とされる可能性がある点も意識してください。
実務のチェックポイント
- 自営・賃貸・運営委託のどの形態か、契約書で誰が宿泊客と契約し損益を負担するかを確認したか
- 個人の場合、事業所得として事業性を説明できる体制（人員、設備、帳簿）があるか
- 宿泊料・建物の賃料を課税売上として扱い、住宅の貸付けの非課税と混同していないか
- 入湯税・宿泊税を、領収書と会計上で宿泊料と明確に区分しているか
- 簡易課税の場合、宿泊・飲食・賃貸の事業区分を分けて集計しているか
- 建物の取得・改修の消費税について、仕入税額控除と高額特定資産の特例を確認したか
- ホテル・旅館用の耐用年数で減価償却しているか
- 銀行に、稼働率・客室単価などの月次データと事業計画を示せるか
まとめ
- 旅館業を自営すれば個人は事業所得が基本、運営会社に建物を貸せば不動産所得。形態は契約の実態で判断する
- 消費税は、宿泊料もホテル建物の賃料も課税。旅館業の施設の貸付けは住宅の貸付けから除かれる
- 入湯税は明確に区分していれば課税標準に含めない。簡易課税では宿泊は第五種、区分した飲食は第四種、賃貸は第六種
- ホテルの客室投資でも、保養目的と判断されれば赤字の損益通算はできない（平成13年5月30日裁決）
- 銀行は、賃貸か自営かで見方を変える。自営なら稼働データと事業計画で収益力を示す
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