ホテルや旅館の建物を取得・新築するとき、最初に決めなければならないのが、自ら運営するか、運営会社に貸すかです。実際には、その中間として「所有者が事業主のまま、運営業務だけを専門会社に委託する」形態もあります。
どの形態を選ぶかで、個人の場合の所得区分、消費税の扱い、決算書の売上の見え方、そして銀行の評価が大きく変わります。この記事では、国税庁の通達・資料と公表裁決事例をもとに、3つの形態の違いと、選ぶときのチェックポイントを整理します。
- 形態は大きく①自営、②運営委託（所有者が事業主のまま運営を委託）、③賃貸（運営会社に建物を貸す）の3つ。①②は宿泊事業、③は不動産賃貸業
- 個人の所得区分は、③なら不動産所得、①②は宿泊サービスの提供を伴うため事業所得（または雑所得）と考えられる
- 消費税は、宿泊料もホテル建物の賃料も課税。ホテル用の建物は居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限の対象外
- 法人の決算書では、①②は宿泊売上と運営費用が総額で載り、③は賃料収入だけが載る。どう表示するかは契約の実態とGAAP（一般に公正妥当と認められる会計基準）で決まる
- 銀行は、③は賃料の安定性と運営会社の信用力、①②は稼働率の変動と固定費の重さを見る。いずれも償却前の利益で返済できる根拠が問われる
3つの形態：自営・運営委託・賃貸
ホテルの所有と運営の関係は、契約の中身で次の3つに分けて考えると整理しやすくなります。
| 項目 | ①自営 | ②運営委託 | ③賃貸（リース） |
|---|---|---|---|
| 宿泊サービスの事業主 | 所有者 | 所有者 | 運営会社 |
| 宿泊料の帰属 | 所有者 | 所有者（運営会社は委託料を受け取る） | 運営会社 |
| 所有者の収入 | 宿泊売上・付帯売上 | 宿泊売上・付帯売上 | 賃料（固定、または売上連動の変動賃料） |
| 人件費・運営費の負担 | 所有者 | 所有者（委託料として、または実費で） | 運営会社 |
| 稼働率の変動リスク | 所有者 | 所有者 | 主に運営会社（変動賃料なら一部は所有者） |
| 旅館業の営業許可 | 所有者 | 契約による（実態に合わせて確認） | 運営会社 |
| 家具・備品（FF&E） | 所有者が取得することが多い | 所有者が取得することが多い | 契約による |
ポイントは、②運営委託は、名前は「委託」でも経済的には自営に近いことです。宿泊料は所有者のものであり、稼働率が下がれば所有者の収入が減ります。一方、③賃貸は所有者が不動産賃貸業者になり、宿泊事業のリスクは原則として運営会社が負います。ただし、賃料を売上に連動させる契約では、所有者も稼働率の影響を受けます。
形態の呼び方ではなく、誰が宿泊者と契約し、誰がリスクを負い、誰に宿泊料が帰属するかで判断する、というのが税務・会計に共通する考え方です。
税務上の扱い①：所得区分（個人の場合）
賃貸なら不動産所得
建物を運営会社に貸し、賃料を受け取るだけであれば、不動産の貸付けによる所得として不動産所得になります。貸付けの規模が事業的規模かどうかで、青色事業専従者給与や青色申告特別控除の扱いが変わる点は、通常のアパートと同じです（個人の事業的規模（5棟10室基準と実質判断））。
自営・運営委託は、事業所得（または雑所得）が基本
宿泊サービスの提供は、部屋を貸すだけでなく、清掃、寝具の提供、フロント対応などの役務の提供を伴います。所得税基本通達26-4は、アパート・貸間のように食事を提供しない場合は不動産所得、下宿のように食事を提供する場合は事業所得または雑所得としています（国税庁：法第26条《不動産所得》関係）。
また国税庁は、住宅宿泊事業（いわゆる民泊）の所得について、宿泊者の安全確保や衛生確保などのサービス提供が求められ、利用料には寝具等の賃貸料や清掃費などの役務の対価が含まれていることから、原則として雑所得（事業として行っている場合は事業所得）としています（国税庁：住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について）。
これらの考え方からすると、ホテル・旅館を自ら営む場合や、所有者が事業主のまま運営を委託する場合の所得は、不動産所得ではなく、事業所得（規模や実態によっては雑所得）に区分されると考えられます。事業所得と雑所得の境目は個人の事業所得のマイナスはなぜ目立つのかで解説しています。
法人の場合
法人には所得区分がないため、どの形態でも法人の所得として計算します。違いが出るのは、後で見る決算書の表示と、消費税、そして銀行の評価です。
税務上の扱い②：消費税
宿泊料も、ホテル建物の賃料も課税
消費税が非課税になる「住宅の貸付け」から、旅館業法に規定する旅館業は除かれています。消費税法基本通達6-13-4は、旅館業にはホテル・旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業が該当し、ホテル・旅館のほか同法の適用を受けるリゾートマンションや貸別荘なども、利用期間が1か月以上でも非課税にならないとしています。住宅宿泊事業（民泊）も同様です（国税庁：第13節 住宅の貸付け関係）。
| 取引 | ①自営・②運営委託 | ③賃貸 |
|---|---|---|
| 所有者の売上 | 宿泊料・付帯売上（課税） | ホテル建物の賃料（課税） |
| 運営会社への支払 | 委託料（課税仕入れ） | なし |
| 建物取得時の消費税 | 課税売上に対応する課税仕入れとして控除の対象になり得る | 同左 |
居住用賃貸建物の制限の対象外
令和2年10月以後、居住用賃貸建物の取得に係る消費税は、原則として仕入税額控除ができなくなりました。しかし、消費税法基本通達11-7-1は、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」の例として、旅館又はホテルなど、旅館業法に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物を挙げています（国税庁：第7節 居住用賃貸建物）。
つまり、ホテル用に取得する建物は、自営でも賃貸でも、居住用賃貸建物の制限を受けずに仕入税額控除の対象になり得ます。ただし、控除を受けるには課税事業者であることが前提で、高額特定資産を取得した場合の納税義務の特例や、課税売上割合の変動による調整など、別の論点が続きます。詳しくは旅館業物件を取得したときの仕入税額控除や高額特定資産の3年縛りで解説します。住宅として使っていた建物をホテルに転用する場合は、レジデンスを旅館業・民泊に転用したら税務はどうなるかをご覧ください。
なお、宿泊税（一部の自治体）や入湯税（温泉地）は、消費税とは別に宿泊者から預かって納める地方税です。自営・運営委託の場合は所有者側で納税義務の有無を確認する必要があります。
公表裁決事例：ホテル会社に客室を貸した所有者の損失
ホテルの「自営か賃貸か」という選択そのものを正面から扱った公表裁決は多くありませんが、ホテル会社に客室を貸す形態の所有者の損失が問題になった裁決があります。
国税不服審判所 平成13年5月30日裁決（裁決事例集No.61 268頁）は、個人がリゾート地のホテルの一室を購入してホテル会社に貸し、生じた不動産所得の損失を給与などと損益通算していた事案です。
- 賃料の仕組み：賃料は一般客の利用があったときだけ算定され、同じタイプの客室全体の利用頻度に左右される不安定なもので、しかもその5割はホテル会社に帰属する。オーナーの利用が多いほど賃料が減る仕組みでもあった
- 利用の実態：オーナーは客室を無料で何回でも使え、関連施設も割引・無料で利用できた
- 収支：賃料は必要経費の2割程度で、管理費にも届かなかった
- 判断：主として保養等の目的で所有する「生活に通常必要でない資産」に当たるとして、損益通算は認められないとされました
この事例は、運営会社に貸す形態でも、賃料の決まり方とオーナー自身の利用の実態によっては、通常の賃貸経営とは扱われないことを示しています。売上連動の変動賃料を採用するときは、所有者の利用権の有無や、賃料が経費をまかなえる水準かを確認しておく必要があります。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る会計上の扱いと決算書の表示
自営・運営委託は「総額」、賃貸は「賃料」
法人の決算書（損益計算書）では、形態によって売上の見え方が大きく変わります。
| 項目 | ①自営・②運営委託 | ③賃貸 |
|---|---|---|
| 売上高 | 宿泊売上・飲食・付帯売上（総額） | 賃料収入 |
| 売上原価・販管費 | 人件費、リネン・清掃、OTA手数料、水道光熱費、運営委託料、減価償却費など | 減価償却費、固定資産税、保険料、修繕費など |
| 営業利益率 | 低めになりやすい | 高めになりやすい |
| 家具・備品 | 器具備品として資産計上・償却 | 契約による（運営会社が持つことも） |
同じ建物でも、自営なら売上高は大きく、利益率は低く見えます。賃貸なら売上高は小さく、利益率は高く見えます。運営委託の場合に、宿泊料を総額で売上に計上するか、運営会社から受け取る純額だけを計上するかは、契約上、誰が宿泊サービスの提供に主たる責任を負うかなどの実態によって判断することになります。
「収益は上に、費用は下に」との関係
著書では、決算書を磨く原則として「収益は上に、費用は下に」を挙げています。ホテルの付帯収入（駐車場、自動販売機、売店など）を本業の売上高として表示できるか、開業時の一時的な費用を販管費以外に区分できるか、といった論点がこれに当たります。
ただし、税務上は損金・必要経費になるかが論点であり、決算書の表示区分（売上高か営業外収益か、販管費か特別損失か）は、企業会計の基準（GAAP）に沿って取引の実態から判断する必要があります。見せ方のために実態と違う区分を選ぶことはできません。どの区分にできるかは、顧問税理士・会計の専門家と検討してください。考え方は「収益は上に、費用は下に」：PLの表示区分と銀行格付けで詳しく解説しています。
銀行からの見え方
賃貸：安定性と、運営会社1社への依存
賃貸の場合、銀行は不動産賃貸業として、賃料の水準と契約期間、運営会社の信用力を見ます。固定賃料で長期の契約なら収入の見通しは立てやすい一方、
- 収入が運営会社1社に集中する（運営会社の業績悪化で賃料減額や撤退の要請を受けるリスク）
- 中途解約条項や賃料改定条項の内容
- 運営会社が撤退した場合に、別の運営会社に貸せる建物か（汎用性）
といった点が確認されます。
自営・運営委託：変動の大きさと固定費
自営や運営委託の場合、銀行は宿泊業として、稼働率・客室単価・人件費率などの事業の数字を見ます。売上高は大きく見えますが、稼働率が下がっても人件費などの固定費は残るため、利益は大きく振れます。運営会社の実績、開業後の損益計画、運転資金の手当ても問われます。
どちらでも問われる指標
著書のモデルでは、債務償還年数を「（借入金 − 現預金）÷（経常利益 ＋ 減価償却費 − 法人税等）」で計算し、10年以内を健全、20年超を厳しい水準としています。形態にかかわらず、
- 償却前の利益（経常利益＋減価償却費）で、元金返済をまかなえるか
- 営業利益で支払利息をまかなえるか（ICR）
- 開業前後の赤字に耐えられる純資産と現預金があるか
が問われます。用途と融資契約の関係（資金使途や用途制限）は用途転用と融資契約で取り上げます。
実務のチェックポイント
| チェック項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 契約の実態 | 宿泊者との契約主体、宿泊料の帰属、稼働率リスクを負うのは誰か。「委託」「賃貸」の名称と中身が一致しているか |
| 営業許可 | 旅館業の許可を誰が取得するか。契約の実態と整合しているか |
| 所得区分（個人） | 賃貸なら不動産所得、自営・運営委託なら事業所得（または雑所得）として申告しているか |
| 消費税 | 課税事業者の選択、建物取得の時期、高額特定資産の特例、課税売上割合を検討したか |
| 変動賃料 | 賃料が経費をまかなえる水準か。所有者の無償利用など、賃料を減らす仕組みがないか |
| 家具・備品 | どちらが取得・所有し、更新費用を負担するか |
| 決算書の表示 | 総額表示か純額表示か、付帯収入や開業費用の区分を、GAAPに沿って顧問税理士と検討したか |
| 銀行への説明 | 運営会社の実績、損益計画、撤退時の代替策を資料で示せるか |
減価償却の前提となる耐用年数はホテル・旅館用途の建物の耐用年数で、旅館業と民泊の制度の違いは住宅宿泊事業法と旅館業法の違いと税務で整理しています。短期賃貸全般の税金は民泊・短期賃貸の税金もご覧ください。
まとめ
- ホテルの持ち方は自営・運営委託・賃貸の3つ。運営委託は経済的には自営に近い
- 個人の所得区分は、賃貸なら不動産所得、自営・運営委託は役務の提供を伴うため事業所得（または雑所得）と考えられる
- 宿泊料もホテル建物の賃料も消費税の課税取引。ホテル用の建物は居住用賃貸建物の制限の対象外
- 運営会社に客室を貸す形態でも、賃料の仕組みとオーナーの利用の実態によっては、損益通算が否定された裁決がある
- 決算書の表示は、契約の実態とGAAPに沿って判断する。銀行は、賃貸なら安定性と依存度、自営なら変動と固定費を見る
どの形態が合うかは、物件の立地、運営会社の候補、資金計画、個人か法人かによって変わります。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、契約形態ごとの税務・消費税の検討から、融資を見据えた事業計画づくりまでご相談をお受けしています。