個人で賃貸物件を持つ方が必ず一度は耳にするのが「事業的規模（5棟10室）」という言葉です。アパートなら10室以上、戸建てなら5棟以上を貸していれば、不動産の貸付けが「事業」として扱われ、青色事業専従者給与や65万円の青色申告特別控除が使えるようになる、という説明は広く知られています。
ただ、5棟10室はあくまで国税庁の通達に書かれた形式基準です。基準に届かない場合に「事業」と言えるかどうかは、社会通念による実質判断になり、国税不服審判所や裁判所で争われた例もあります。この記事では、5棟10室基準の正確な中身、事業的規模で変わる税務上の扱い、公表されている裁決・裁判例、そして銀行からの見え方を整理します。
- 不動産貸付けが事業かどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かで判断する。5棟10室（所得税基本通達26-9）は、満たせば原則として事業として扱う形式基準
- 事業的規模かどうかで変わるのは、青色事業専従者給与・青色申告特別控除・資産損失・貸倒損失など。損益通算の可否そのものは変わらない
- 公表裁決は「5棟10室は十分条件にすぎない」としつつ、同族会社1社への貸付けや床面積22.8㎡の店舗1件の貸付けでは、賃料が多額でも事業性を否定している
- 法人には事業的規模という区分がない。規模の論点は個人の所得税特有のもの
- 銀行は5棟10室そのものより、賃料収入の安定性と返済余力、帳簿の信頼性を見る。専従者給与の否認で修正申告になると、申告書の数字の信頼が揺らぐ
5棟10室基準とは：所得税基本通達26-9の中身
不動産所得は、その貸付けが「事業」として行われているかどうかで、所得金額の計算上の扱いが異なります。ところが、所得税法には「事業」の定義規定がありません。そこで国税庁は、建物の貸付けについて次の通達を定めています（国税庁：法第26条《不動産所得》関係）。
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定する。ただし、次のいずれかに該当する場合、または賃貸料の収入の状況・貸付資産の管理の状況等からみてこれらに準ずる事情がある場合は、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
- 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上
読むときのポイントは3つです。
- 原則は実質判断：通達の前段は「社会通念上事業と称するに至る程度の規模か」で判定するとしています。国税庁のタックスアンサーも「実質的に判断します」と明記しています（No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分）
- 「おおむね」「準ずる事情」：10室・5棟はぴったりの数値基準ではなく、賃料収入や管理の状況によって準ずると認められる余地が残されています
- 「特に反証がない限り」：基準を満たしていても、実態が事業と言えないことを示す事実があれば、事業と扱われない余地があります
なお、通達の本文には、駐車場や貸地を何室分に換算するかといった定めは置かれていません。インターネット上には換算の目安が出回っていますが、通達に書かれた基準ではないことに注意が必要です。税務大学校の研究論文も、この通達が昭和45年の基本通達制定時から見直されていないことを指摘しています（税務大学校：不動産所得における事業に関する一考察）。
事業的規模で何が変わるか（個人と法人の違い）
個人：所得計算の4つの違い
国税庁のタックスアンサーNo.1373が挙げる主な違いは次のとおりです。
| 項目 | 事業的規模の場合 | 事業的規模でない場合 |
|---|---|---|
| 賃貸用固定資産の取壊し・除却などの資産損失 | 全額を必要経費に算入 | その年の不動産所得の金額（損失を差し引く前）が限度 |
| 未収家賃の貸倒損失 | 回収不能となった年分の必要経費 | 収入に計上した年分にさかのぼって所得を計算し直す |
| 家族への給与（青色事業専従者給与・白色の専従者控除） | 適用あり | 適用なし |
| 青色申告特別控除（令和8年分までの取扱い） | 正規の簿記などの要件を満たせば最高55万円、電子帳簿保存またはe-Taxなら65万円 | 最高10万円 |
| 他の所得との損益通算 | できる（土地取得の借入金利子部分などを除く） | 同じくできる |
最後の行は誤解が多いところです。事業的規模でなくても、不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算できます（No.2250 損益通算）。事業的規模かどうかで変わるのは、専従者給与や特別控除、資産損失などの扱いです。損益通算の詳しいルールは不動産所得の赤字と給与所得の損益通算で解説しています。
青色申告特別控除の額は、国税庁のタックスアンサーが「令和8年分までの」取扱いとして説明しています。令和9年分以後の年分については、申告前に最新の改正内容を確認してください（No.2072 青色申告特別控除）。
法人：事業的規模という区分がない
法人税には、不動産所得という所得区分も、事業的規模という考え方もありません。法人の賃貸事業は、1室だけの貸付けでも法人の事業として損益に含まれます。家族を役員や従業員にして給与を払う場合も、論点は「事業的規模か」ではなく、職務の実態に対して相当な額かです。
| 論点 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 「事業」かどうかの判定 | 必要（5棟10室・実質判断） | 不要 |
| 家族への給与 | 事業的規模＋青色事業専従者の要件・届出が必要 | 役員給与・使用人給与として、職務に見合う相当額なら損金 |
| 資産の除却損 | 事業的規模かどうかで扱いが変わる | 原則として損金 |
家族への給与が否認された事例は、家族への給与が否認された事例と認められる条件で詳しく取り上げています。
実質判断の枠組み：裁判例が示した7つの要素
5棟10室に満たない貸付けが事業かどうかは、どう判断されるのでしょうか。
税務大学校の研究論文は、東京地裁平成7年6月30日判決（訟務月報42巻3号645頁）を引用し、同判決が「不動産所得を生ずべき事業」に当たるかどうかは次の諸点を総合し、社会通念上事業といい得るかで判断すべきとしたことを紹介しています（前掲・税務大学校論叢78号）。
- 営利性・有償性の有無
- 継続性・反復性の有無
- 自己の危険と計算における企画遂行性の有無
- その取引に費やした精神的・肉体的労力の程度
- 人的・物的設備の有無
- その取引の目的
- その者の職歴・社会的地位・生活状況
国税不服審判所の公表裁決も、ほぼ同じ枠組みを採用しています。そして、平成16年と平成19年の裁決は、5棟10室の基準は「満たせば事業として扱う」という十分条件を定めたにすぎず、満たさないことをもって直ちに事業に当たらないとはいえないと明言しています。形式基準に届かなくても、実質判断で事業と認められる道は理屈のうえでは開かれている、ということです。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る公表裁決事例：5棟10室に満たない貸付けの事業性が否定された例
一方で、公表されている裁決を読むと、実質判断の結果、事業性が否定された例が並びます。いずれも国税不服審判所のウェブサイトで全文（抄）を確認できるものです。
同族会社1社への倉庫・事務所の貸付け（平成16年9月27日裁決）
国税不服審判所 平成16年9月27日裁決（裁決事例集No.68 59頁）は、請求人が代表取締役を務める同族会社1社に、相続で取得した倉庫と事務所を貸していた事案です。
- 争点：青色事業専従者給与（妻）と55万円の青色申告特別控除の前提となる「不動産所得を生ずべき事業」に当たるか
- 請求人の主張：形式基準だけでなく、賃料収入（年700万円以上）や維持管理の程度などで実質的に判断すべき。妻は週4日・1日4時間程度、清掃や財務管理に従事している。9年間事業として申告し、税務署も是正しなかった
- 判断：貸付先は同族会社1社のみで専属的であること、修理は賃借人が主導し、賃料は賃借人の業績を優先して決められていたことから、自己の危険と計算による事業遂行性は希薄。妻の清掃には本来賃借人が行うべき業務が含まれ、貸主としての維持管理業務の程度は実質的に相当低い。総合して事業とは認められないとされました。9年間是正されなかったことも、事業性の根拠にはならないと判断されています
自ら主宰する法人2社と親族への貸付け（平成19年12月4日裁決）
国税不服審判所 平成19年12月4日裁決（裁決事例集No.74 37頁）は、請求人が主宰する同族会社2社に3階建てのビル1棟を、長男に駐車場を貸していた事案で、争点は青色申告特別控除の前提となる事業性です。
審判所は、年間およそ950万円の賃料収入があり、継続性などの点では直ちに事業でないとはいえない要素もあると認めました。そのうえで、貸付けが自ら主宰する法人と親族に限定的かつ専属的なものであること、借入金の年間返済額（元利合計約1,015万円）が賃料収入を上回り、他の収入も返済原資になっていること、賃料が各法人の収入や人員の割合で決められていたこと、清掃や設備点検の多くを賃借人側が行い、入居者募集や賃料交渉の必要もないことなどから、企画性・危険負担が乏しく、労力の程度も相当低いとして、事業に当たらないと判断しました。
賃料年1,500万円超でも事業ではないとされた例（平成8年7月31日裁決）
国税不服審判所 平成8年7月31日裁決（裁決事例集No.52 41頁）は、店舗1件（床面積22.8㎡）を1社に貸し、年約1,600万円の賃料を得ていた事案で、子への青色事業専従者給与300万円が否認されました。
審判所は、貸付物件・貸付先が1件1社のみであること、役務の提供が極めて僅少で、修理は賃借人が行い維持管理の程度も極めて低いこと、地域の再開発までの限定的な貸付けであることなどから、賃料収入が1,500万円以上あっても事業とは認められないとしました。
裁決から読み取れること
3つの裁決に共通するのは、次の点です。
- 賃料の多さだけでは事業と認められない：年700万〜1,600万円の賃料があっても否定されている
- 貸付先が同族会社・親族・1社に限られると不利：入居者募集や賃料交渉といった「自己の危険と計算」で行う業務がなくなるため
- 管理業務を誰がしているかが具体的に見られる：清掃・修繕・設備点検を賃借人側が行っていれば、貸主の労力は低いと評価される
- 過去に是正されなかったことは理由にならない
いずれも個別の事実関係に基づく判断であり、「5棟10室未満はすべて事業でない」という意味ではありません。ただ、基準未満で事業的規模を主張するなら、一般の第三者に貸し、自ら募集・管理・交渉を行っている実態を具体的に示せることが前提になると考えておくのが安全です。
会計上の扱いと、銀行からの見え方
帳簿は「正規の簿記の原則」が出発点
55万円・65万円の青色申告特別控除は、事業的規模であることに加え、正規の簿記の原則（一般的には複式簿記）による記帳と、貸借対照表・損益計算書の添付が要件です。事業的規模かどうかは所得税法上の区分ですが、複式簿記で貸借対照表まで作ること自体は、規模にかかわらず財務管理の基本です。企業会計（一般に公正妥当と認められる会計基準＝GAAP）の考え方に沿って、資産・負債・損益を正しく記録しておけば、法人化の判断や融資の場面でもそのまま使えます。
銀行は「5棟10室」より中身を見る
銀行が個人の賃貸経営を評価するとき、5棟10室かどうかは直接の評価項目ではありません。見られるのは、主に次の点です。
- 賃料収入の安定性：入居率、テナントの分散、賃料水準。同族会社1社だけに貸している状態は、銀行から見ても「その会社が退去したら収入がゼロになる」集中リスクです
- 返済余力：償却前の手残り（不動産所得＋減価償却費）で返済をまかなえているか。平成19年の裁決のように、返済額が賃料を上回り他の収入で補っている状態は、事業性の判定でも、銀行の評価でも弱点になります
- 申告書の信頼性：専従者給与や特別控除が否認されて修正申告になると、すでに銀行に提出した申告書の数字が変わります
事業的規模を満たすこと自体を目的にするのではなく、第三者に貸して自ら運営し、賃料で返済をまかなえる状態をつくることが、税務上も銀行から見ても筋のよい姿です。
実務のチェックポイント
| チェック項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 室数・棟数の数え方 | 貸与できる独立した室数か（空室も含めて貸与可能か）。共用の倉庫や自己使用部分を数えていないか |
| 貸付先 | 同族会社・親族に限られていないか。第三者への貸付けか |
| 管理の実態 | 入居者募集、賃料改定、修繕手配、クレーム対応を誰が行っているか。記録が残っているか |
| 家族の従事内容 | 専従者給与を払う家族の業務内容・時間を、業務日誌などで説明できるか |
| 賃料と返済 | 賃料収入で借入金の返済をまかなえているか |
| 届出 | 青色申告承認申請、青色事業専従者給与に関する届出書を期限内に出しているか |
| 基準未満で事業的規模とする場合 | 「準ずる事情」を示す資料（賃料収入の規模、管理体制、継続性）をそろえ、顧問税理士と事前に検討しているか |
基準ぎりぎりの規模で家族への給与を払いたい、という相談はよくあります。その場合は、無理に個人で事業的規模を主張するより、法人で保有して職務に見合う給与を払う方法を比べたほうが、税務上も銀行対応上も説明しやすいことがあります。考え方は個人事業の法人化や不動産投資の法人化のタイミング、個人と法人で経費にできる範囲の違いをご覧ください。事業所得と雑所得の区分については個人の事業所得のマイナスはなぜ目立つのかで解説しています。
まとめ
- 不動産貸付けが事業かどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かで実質的に判断される。5棟10室は、満たせば原則として事業として扱う形式基準
- 事業的規模で変わるのは、専従者給与・青色申告特別控除・資産損失・貸倒損失。損益通算の可否は変わらない
- 公表裁決は「5棟10室は十分条件」としつつ、同族会社・親族への専属的な貸付けや1件1社の貸付けでは、賃料が多額でも事業性を否定している
- 法人には事業的規模という区分がない。家族への給与は、職務の実態に見合う額かが論点になる
- 銀行が見るのは、賃料の安定性、返済余力、申告書の信頼性。第三者に貸し、自ら運営し、賃料で返済できる状態が税務上も融資上も強い
事業的規模の判定や、家族への給与、法人化の比較は、物件の構成や家族の関わり方で答えが変わります。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、申告区分の判断から、融資を見据えた決算書づくりまでご相談をお受けしています。