固定資産台帳は、減価償却費の計算のためだけの表ではありません。不動産賃貸業では、建物の取得価額と耐用年数が毎年の減価償却費を決め、売却したときの取得費を決め、銀行が見る償却前利益や簿価にもつながります。台帳の数字の根拠が説明できないと、税務調査でも、銀行との面談でも困ることになります。
この記事では、固定資産台帳の作り方を、賃貸物件に必要な項目、土地・建物・附属設備の分け方、取得後の追加と除却の記録、償却資産申告との関係の順に整理し、按分の根拠の残し方を裁決事例とあわせて解説します。
- 台帳には、資産ごとの取得日・事業供用日・取得価額（内訳）・構造と用途・耐用年数・償却方法・期首と期末の簿価を載せる
- 不動産は、土地・建物・建物附属設備・構築物・器具備品に分けて登録する。区分の根拠（契約書、見積書、評価額）を台帳とセットで保存する
- 土地と建物の按分は、裁決では固定資産税評価額の比率が合理的とされた例が多い。計算表と課税明細書を残す
- 資本的支出は新たな資産として追加登録し、取り壊した部分は除却として記録する。除却損の算定にも台帳の情報が使われる
- 台帳は銀行に出す固定資産の明細や、償却資産申告と整合していることが信頼につながる
固定資産台帳は何のために作るのか
税務上の位置づけ：個人と法人の違い
| 項目 | 個人（所得税） | 法人（法人税） |
|---|---|---|
| 減価償却 | 償却費は毎年必ず計上（強制償却） | 償却限度額の範囲で損金経理した額（任意償却） |
| 申告での記載 | 青色申告決算書・収支内訳書の「減価償却費の計算」欄 | 減価償却資産の償却額の計算に関する明細書（別表十六）を添付 |
| 台帳の作成義務 | 台帳という名の帳簿の規定はないが、計算欄の記入に資産ごとの記録が必要 | 明細書の作成と、会計帳簿（補助簿）として資産ごとの管理が必要 |
| 売却時 | 譲渡所得の取得費は、取得価額から償却費相当額を控除して計算 | 売却時の帳簿価額が譲渡原価になる |
法人は任意償却なので、償却不足があるとその分が簿価に残ります。台帳には、各期にいくら償却し、限度額に対して不足があったかどうかを記録しておく必要があります。法人の任意償却と銀行の見方は法人の任意償却と償却不足で解説しています。
会計上の位置づけ
法人の決算書は、会社法431条の「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行」、すなわち一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に従って作ります。中小企業では、中小企業の会計に関する指針や中小企業の会計に関する基本要領が目安になり、固定資産は取得原価で計上し、相当の減価償却を行うことが求められています。
固定資産台帳は、貸借対照表の「建物」「土地」などの残高の内訳を示す補助簿です。総勘定元帳の残高と台帳の合計が一致していることが、決算書の数字が正しいことの最初の確認になります。
台帳に載せる項目：賃貸物件の例
市販の会計ソフトの台帳でも、表計算ソフトでも構いません。不動産賃貸業では、一般的な項目に加えて、物件と根拠資料のひも付けを入れておくと後で困りません。
| 項目 | 記載例・ポイント |
|---|---|
| 資産番号・物件名 | 物件ごとに番号を振り、資産をひも付ける（例：A棟-建物、A棟-給排水設備） |
| 所在地・地番・家屋番号 | 登記事項証明書と一致させる。固定資産税の課税明細書との照合に使う |
| 資産の種類 | 土地／建物／建物附属設備／構築物／器具備品 |
| 構造・用途・細目 | 鉄筋コンクリート造・住宅用、電気設備、給排水設備など（耐用年数表の区分） |
| 取得日・事業供用日 | 引渡日と、賃貸を開始した（入居者募集を始めた）日。償却は事業供用日から |
| 取得価額と内訳 | 本体価格、仲介手数料などの付随費用の配分額、精算金など |
| 新品・中古の別 | 中古は簡便法か見積法か、法定耐用年数と経過年数 |
| 耐用年数・償却方法・償却率 | 建物・建物附属設備・構築物は定額法（平成28年4月1日以後取得） |
| 期首簿価・当期償却額・期末簿価 | 法人は償却限度額と償却不足額も |
| 根拠資料 | 契約書、見積書、按分計算表、課税明細書のファイル名や保管場所 |
付随費用の扱いは物件取得時の諸費用一覧、建物と附属設備の区分は建物と建物附属設備・構築物の区分、中古建物の耐用年数は中古建物の耐用年数（簡便法）と否認された事例で解説しています。
按分の根拠をどう残すか
土地と建物の按分
台帳の作成で最も説明を求められるのは、一括で買った土地と建物の按分です。建物の取得価額が大きいほど減価償却費は増えますが、根拠のない按分は否認の対象になります。
国税不服審判所の公表裁決では、契約書に区分がない場合、同一年度の固定資産税評価額の比率による按分が合理的とされた例が多く、路線価で土地を出して残りを建物とする方法は退けられています。たとえば令和4年11月8日裁決は、米国の賃貸用不動産について、現地の固定資産税評価額の割合による区分を合理的とし、請求人が提出した鑑定評価書による区分を採用しませんでした。按分方法の比較と他の裁決は土地と建物の按分方法と争いになった裁決事例で詳しく整理しています。
台帳とあわせて保存したい資料は次のとおりです。
- 売買契約書・重要事項説明書（土地・建物の内訳、建物の消費税額の記載）
- 取得年度の固定資産税の課税明細書または評価証明書（読み方は固定資産税の課税明細書の読み方）
- 鑑定評価を使った場合は鑑定評価書（手法と前提が分かるもの）
- 按分の計算表（どの数字を、どの年度のものを使ったか）
建物と附属設備、複数の資産への按分
建物本体と建物附属設備、構築物を分けると耐用年数が短い部分が出ますが、その区分にも根拠が必要です。平成24年7月5日裁決は、信託受益権の形で土地建物を取得した法人について、契約書に建物と各償却資産の価額の区分がないことから、固定資産税評価額の割合で購入代価と付随費用を按分し、各資産の取得価額を算出し直しています。新築や中古でも、工事請負契約書・見積書の内訳、または評価額の内訳を台帳の根拠として残しておくことが前提です。
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資本的支出は新しい資産として登録する
取得後の工事のうち資本的支出になる部分は、原則として、もとの資産とは別の新たな資産を取得したものとして台帳に追加します。工事の見積書・請求書・写真を根拠資料としてひも付けておくと、後で工事の内容を説明できます。判断の基本は修繕費と資本的支出の判断をご覧ください。
取り壊した部分は除却として記録する
設備の全面的な取替えや間取りの変更で旧部分を取り壊したときは、その部分の未償却残高を除却損として処理できるかを検討します。平成26年4月21日裁決は、賃貸マンションのキッチン・浴室の全面取替えを資本的支出としたうえで、取り壊した旧設備について、建物の取得価額を設計図の総床面積で割った単価に、台所・浴室部分の床面積を掛ける方法で取得価額相当額を算定し、除却損失の必要経費算入を認めました。一方、請求人が主張した金額は、旧設備が新設備と同程度のものと認める証拠がないとして採用されていません。
建物を一括で登録している場合、一部を取り壊したときの取得価額を後から合理的に計算するには、設計図の面積表、新築時の工事費の内訳などが役に立ちます。台帳の根拠資料として残しておく価値があります。設備の一部取替えの処理は設備の一部取替えと旧部分の除却でも扱います。
償却資産申告との関係
固定資産税では、土地・家屋とは別に、事業用の償却資産について所有者が申告します。東京都主税局の案内では、1月1日現在に所有する償却資産を、その年の1月31日までに申告し、同一区内の課税標準額の合計が150万円未満なら課税されない（免税点）とされています（東京都主税局：固定資産税（償却資産））。
不動産賃貸業では、駐車場の舗装やフェンスなどの構築物、家具家電などが申告の対象になり得ます。建物附属設備は、家屋と一体として家屋の評価に含まれるものと、償却資産として申告するものがあり、扱いは自治体の手引きで確認が必要です。台帳に「償却資産申告の対象か」の欄を設け、申告書の資産と台帳を突き合わせられるようにしておくと、二重課税や申告漏れの確認がしやすくなります。
銀行からの見え方
銀行は決算書の固定資産の残高と、その内訳を見ます。台帳が整っていると、次の点で説明がしやすくなります。
| 銀行が見る点 | 台帳でできること |
|---|---|
| 償却前利益（経常利益＋減価償却費） | 物件ごとの減価償却費を示し、返済原資を説明できる |
| 債務償還年数 | 著書のモデルでは（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等）。償却費の内訳が分かると分母を説明しやすい |
| 実態の純資産 | 物件ごとの簿価を示し、時価（担保評価）との差を説明できる |
| 償却不足 | 法人の任意償却で償却を抑えた場合、その金額を示して実態の利益を説明できる |
| 物件ごとの採算 | 家賃収入・借入金と簿価を物件単位で並べ、売却や借換えの判断材料にする |
償却の速さと簿価の関係は、減価償却費と銀行の見方でも整理しています。減価償却が速い物件が多いと、簿価が早く下がり、負債が資産を上回る債務超過になりやすくなります。物件ごとの簿価と残債を台帳で並べておくことは、そうした状態を早めに把握することにもつながります。
実務のチェックポイント
- 総勘定元帳の固定資産の残高と、台帳の合計が一致しているか
- 物件ごとに、土地・建物・附属設備・構築物・器具備品に分けて登録しているか
- 土地建物の按分、附属設備の区分の根拠資料と計算表を保存しているか
- 事業供用日を正しく記録しているか（引渡日と賃貸開始日がずれる場合）
- 中古建物の耐用年数を取得した年に算定し、その根拠を残しているか
- 資本的支出を新たな資産として追加し、取り壊した部分を除却として記録したか
- 償却資産申告の対象資産と台帳を突き合わせているか
- 法人は、別表十六の数字と台帳が一致し、償却不足の有無を記録しているか
まとめ
- 固定資産台帳は、減価償却、売却時の取得費、銀行への説明のすべての土台になる
- 資産ごとに取得日・事業供用日・取得価額の内訳・耐用年数・簿価を記録し、根拠資料とひも付ける
- 土地と建物の按分は、裁決では固定資産税評価額の比率が合理的とされた例が多い。課税明細書と計算表を残す
- 資本的支出は追加登録、取り壊した部分は除却として記録する。除却損の計算にも台帳の情報が使われる
- 台帳、別表十六や決算書の減価償却欄、償却資産申告が整合していることが、税務調査でも銀行でも信頼につながる
台帳の作り直しや按分の根拠の整理は、物件が増えるほど後回しにしにくくなります。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、固定資産台帳の整備から減価償却の見直し、融資を見据えた決算書づくりまでご相談をお受けしています。