不動産賃貸業は、銀行振込やカード決済が中心になった今でも、現金払い・手渡しが残りやすい業種です。原状回復を頼んだ職人への手間賃、地元の業者へのお礼、立退きをお願いした入居者への引越費用、清掃スタッフへの日当、家族への給与などが典型です。
現金払いは、それ自体が違法なわけではありません。しかし、銀行の記録が残らないため、税務調査では「本当にその金額を、その相手に払ったのか」が確認されやすくなります。この記事では、現金払いが確認される理由と税目ごとの論点、架空の支払が重加算税の対象とされた裁決事例、銀行からの見え方、そして正しい記録の残し方を整理します。
- 必要経費・損金になるには、業務関連性と支払の事実が必要。現金払いは第三者の記録がないため、領収書以外の裏付けが問われる
- 消費税の仕入税額控除は、支払方法にかかわらず帳簿とインボイス等の保存が要件。現金払いの相手が登録事業者かを確認する
- 給与や一定の報酬を現金で払う場合も、源泉徴収などの手続は同じ
- 公表裁決では、領収書の原本があっても、筆跡・印影・受領者の申述・現金勘定の残高から支払の事実が否定され、重加算税が課された例がある
- 銀行は、帳簿上だけ残る現金残高や、使途の分からない現金の出入りを嫌う。原則は振込、現金は少額・定額の小口現金に
なぜ現金払いは税務調査で確認されるのか
国税庁は、どの取引を重点的に確認するかの基準を公表していません。ただ、現金払いが確認されやすい理由は、取引の性質から次のように整理できます。
- 第三者の記録がない：振込なら銀行の記録が残りますが、現金払いは支払った側の帳簿と領収書しか証拠がありません
- 領収書は支払った側でも用意できる：市販の領収書用紙や白紙の領収書に相手の署名をもらうだけで、金額や日付を後から書き込める余地があります
- 相手側の申告と突き合わせられる：受け取った側（職人、業者、個人）がその収入を申告しているかは、相手方への確認（いわゆる反面調査）で分かります。支払側の経費と受取側の収入が一致しなければ、支払の事実そのものが疑われます
- 現金の流れは帳簿で追える：預金から引き出した日と金額、現金出納帳の残高、支払日の関係が合わなければ、すぐに分かります
つまり、現金払いの経費は、支払った側が支払の事実を説明する責任が重くなる、と考えておくのが現実的です。
税務上の扱い：所得税・法人税・消費税・源泉徴収
必要経費・損金になるための条件
個人の不動産所得でも、法人の所得でも、経費として認められるには、その支出が業務のために必要なものであり、実際に支払われた（債務が確定した）ものであることが前提です。現金払いだからといって基準が変わるわけではありませんが、証明の手段が限られます。
| 論点 | 個人（不動産所得） | 法人 |
|---|---|---|
| 経費になる条件 | 業務に直接必要で、家事費と区分できる支出 | 業務のための費用で、期末までに債務が確定したもの |
| 謝礼・お礼 | 業務との関連と相手・金額を説明できるか | 交際費等に当たるかどうか（損金算入の限度がある）も論点 |
| 支払先・内容が不明な支出 | 必要経費として認められない | 損金不算入のほか、使途秘匿金として追加の課税が問題になることもある |
| 支払の事実の証明 | 領収書・契約書・作業記録・出金記録 | 同左（社内の稟議・支払承認の記録も） |
謝礼の扱いは不動産業者への個人的なお礼・謝礼の扱いと注意点で、領収書がない支出の処理は領収書がない支出（出金伝票・メモ）の扱いで詳しく解説しています。
消費税：帳簿とインボイス等の保存が要件
消費税の仕入税額控除を受けるには、支払方法にかかわらず、一定の事項を記載した帳簿と、適格請求書（インボイス）などの請求書等の保存が必要です。適格請求書発行事業者以外の者（免税事業者の個人など）からの課税仕入れは、原則として控除できず、一定期間は経過措置で一定割合を控除できるにとどまります（国税庁 No.6498 適格請求書等保存方式）。
現金で手間賃を払う相手は、個人の職人など免税事業者であることが少なくありません。現金で払う場合ほど、相手の登録番号の有無と、受け取る書類の記載事項（No.6625 適格請求書等の記載事項）を確認する習慣が必要です。
源泉徴収：手渡しでも手続は同じ
従業員やパートの清掃スタッフ、家族に給与を払う場合や、個人に一定の報酬を払う場合は、支払者に源泉徴収の義務があります。手渡しでも振込でも、源泉徴収・納付や法定調書の手続は変わりません。現金で払って源泉徴収を忘れていると、後から不納付として指摘されることがあります。家族への給与は、勤務の実態と金額の相当性も確認されます（家族への給与が否認された事例と認められる条件）。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る公表裁決事例：領収書があっても支払が否定され、重加算税とされた例
国税不服審判所 平成24年7月9日裁決は、不動産業等を営む個人が計上した収入・経費の一部について、原処分庁が架空のものとして更正し、重加算税を課した事案です。現金払いと領収書の関係を考えるうえで、具体的な示唆があります。
引越費用350万円の支払（一部を否定）
競売で取得した物件の前所有者に、引越費用等として現金350万円を払ったとして経費計上していました。請求人は領収書5枚の原本を提示しましたが、審判所は次の事実を認定しました。
- 5枚のうち2枚（引越費用分）は、日付の筆跡が受領者本人のものではなかった
- 同じ日付の領収書に、別々の印鑑が押されていた
- 受領者は、実際の引越費用は10万円にも満たなかったと申述した
そのうえで、建物の購入代金に係る3枚は記載どおりの授受を示すと認める一方、引越費用分の2枚は記載どおりの金銭の授受を示すものとは認められず、350万円の支払は認められないとしました。
修繕工事費980万円の支払（否定）
売却した物件について、現金で修繕工事費980万円を払ったとして計上していました。審判所は、工事を請け負ったとされる会社の代表者が工事をしていない、白紙の領収書を渡した記憶があると申述していること、領収書の代表者印が通常使っている印と異なること、請求人自身も下請業者や工事内容を把握していないこと、そして帳簿上の小口現金勘定が、その出金の後に赤字（マイナス残高）になっていたことなどを総合し、支払の事実を認めませんでした。
重加算税
審判所は、これらの架空の取引を前提に経理処理と申告がされていたとして、隠ぺい・仮装に当たると判断し、重加算税の賦課決定を適法としました。
この裁決から分かるのは、次の点です。
- 領収書の原本があっても、それだけで支払の事実が認められるわけではない
- 審判所は、筆跡・印影・受領者の申述・取引の経済合理性・現金勘定の残高まで確認している
- 現金の残高が帳簿上マイナスになるような出金は、それ自体が支払の不存在を示す強い材料になる
もちろん、これは架空の取引が認定された個別の事案です。ただ、正しく払っている場合でも、同じ観点で説明を求められると考えて、記録を整えておくことが大切です。
会計上の扱いと、銀行からの見え方
現金は「実査」できる残高であること
企業会計（一般に公正妥当と認められる会計基準＝GAAP）では、貸借対照表の現金は、決算日に実際に手元にある金額です。帳簿上の現金残高が実際の手元現金と一致しない、マイナスになる、といった状態は、記帳が正しく行われていないことを意味します。
不動産賃貸業でよく見られるのは、代表者が預金から引き出した現金の使い道が整理されず、帳簿上に大きな現金残高や仮払金・役員貸付金が残るケースです。著書でも触れているとおり、役員貸付金や仮払金は、銀行から資産として認められずゼロ評価されやすい代表的な勘定です。
銀行は現金残高を割り引いて見る
| 決算書の状態 | 銀行からの見え方 |
|---|---|
| 現金（手元現金）が数百万円以上残っている | 実在するか疑われ、実質的な資産から除かれることがある |
| 仮払金・役員貸付金が多い | 資産性がないとみなされ、純資産が減額評価される |
| 現金払いの経費が多く、内容が不明 | 経費の信頼性が下がり、利益の数字そのものを疑われる |
| 税務調査で架空経費を指摘され修正申告 | 決算書の信頼を失う。重加算税は追加の資金流出にもなる |
著書のモデルでは、債務償還年数の計算で借入金から現預金を差し引きます。銀行が差し引く現預金として信頼するのは、通帳や残高証明で確認できる預金です。現金払いを減らし、手元現金を必要最小限にすることは、税務だけでなく、決算書を銀行に信頼してもらうための基本でもあります。決算書の整え方は「資産は上に、負債は下に」：流動比率と長期借入の考え方や銀行に出す前の決算書チェックもご覧ください。
実務のチェックポイント：現金払いの正しい記録の残し方
| 場面 | 残しておく記録 |
|---|---|
| 支払方法 | 原則は振込。振込手数料をかけても、銀行の記録が最も強い証拠になる |
| やむを得ず現金で払う場合 | 領収書（宛名・日付・金額・但し書き・受領者の住所氏名）をその場で受け取る。日付や金額を後から書き込まない |
| 領収書がもらえない場合 | 出金伝票に、支払先の住所氏名・日時・金額・目的を記録し、相手の受領サインをもらう。理由もメモする |
| 業務の裏付け | 見積書・契約書・作業前後の写真・作業日報など、何に対する支払かを示す資料 |
| 現金の流れ | 預金からの引出日・金額と、支払日・金額が対応しているか。現金出納帳の残高がマイナスになっていないか |
| 小口現金 | 一定額を前渡しし、使った分を領収書と引き換えに補充する（定額資金前渡）方式で、残高を毎月確認 |
| 消費税 | 相手が適格請求書発行事業者か。登録番号と記載事項を確認 |
| 給与・報酬 | 源泉徴収の要否、給与台帳、受領サイン、勤務記録 |
| 現金で受け取る家賃 | 領収書の控えを残し、入金と同時に記帳する。収入の計上漏れは、支払側よりも重く見られやすい |
税務調査全般で見られる点は不動産業の税務調査で見られるポイントで、帳簿・領収書の保存期間は領収書・帳簿の保存期間で解説しています。
まとめ
- 現金払いは違法ではないが、第三者の記録がないため、支払の事実を支払った側が説明する必要がある
- 経費になるには業務関連性と支払の事実が必要。消費税の控除には帳簿とインボイス等、給与・報酬には源泉徴収の手続が必要
- 公表裁決では、領収書の原本があっても、筆跡・印影・受領者の申述・現金勘定の残高から支払が否定され、重加算税が課された
- 銀行は、実在の疑わしい現金残高や仮払金を割り引いて見る。原則は振込、現金は小口現金で管理する
- 正しく払っている場合でも、何に・誰に・いくら払ったかを、複数の記録で示せるようにしておく
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