不動産を持つ会社員や個人のオーナーにも、税務署から調査の連絡が来ることがあります。個人の大家は、日中は本業があり、帳簿や書類の管理も自分で行っていることが多いため、「何を準備すればいいのか」「当日はどう進むのか」が分からず不安になりがちです。
この記事では、個人大家の税務調査の流れと準備を、事前通知から調査の終了、修正申告や更正の後の対応まで順に整理します。国税庁の説明と公表裁決・最高裁決定を確認し、個人で特に確認されやすい論点、法人との違い、銀行からの見え方もまとめます。調査を乗り切るための話ではなく、正しく申告し、根拠を示せる状態を整えるための記事です。
- 実地調査は原則として事前通知がある。日時・場所・税目・期間・目的などが伝えられ、合理的な理由があれば日程の変更を協議できる
- 準備するのは、申告書の控え、帳簿、契約書、管理会社の収支報告書、通帳、領収書、ローンの返済予定表、固定資産税の課税明細書など
- 個人で確認されやすいのは、減価償却（土地建物の按分・中古の耐用年数）、修繕費、土地の借入金利子、家事按分、旅費、家族への支払
- 立会いは原則として税理士などの税務代理人。第三者の立会いに固執して帳簿を検査させず、青色申告の承認を取り消された裁決がある
- 調査の結果に納得して修正申告をすると不服申立てはできない。誤りに気づいたら更正の請求を検討する
税務調査の流れ：事前通知から終了まで
国税庁の「税務調査手続に関するFAQ（一般納税者向け）」の説明をもとに、個人大家の調査の流れを整理すると次のとおりです（国税庁：税務調査手続に関するFAQ（一般納税者向け））。
| 段階 | 内容 | 個人大家のポイント |
|---|---|---|
| 事前通知 | 実地の調査では、原則として電話等で、調査開始の日時・場所、税目・課税期間、調査の目的などが通知される | 税理士に税務代理を依頼していれば、税理士にも通知される。本業の都合で難しければ、合理的な理由を示して日程の変更を協議できる |
| 準備 | 通知された期間の申告書、帳簿、書類をそろえる | 物件ごとに書類をまとめ、申告書の数字との対応を確認しておく |
| 調査当日 | 申告内容についての質問、帳簿書類の確認。必要に応じて書類の提示・提出（預かり）が求められる | 自宅で行われることが多い。分からないことは推測で答えず、確認して後日回答する |
| 調査の拡大 | 事前通知した期間より前にも同様の誤りが疑われる場合などは、対象が追加されることがある | 追加の理由は説明されない。調査を行うこと自体は不服申立ての対象ではない |
| 結果の説明 | 誤りがあれば、更正決定等をすべきと認める額やその理由などが説明され、修正申告等が勧奨される | 説明に納得できるか、内容を確認してから判断する |
| 終了 | 修正申告・期限後申告をするか、しなければ更正・決定。誤りがなければ「更正決定等をすべきと認められない」旨の通知 | 是認の通知を受けた期間は、新たな情報がない限り原則として再調査されない |
なお、国税庁は、事前通知をすると調査の適正な遂行に支障を及ぼすおそれがあるなどの場合には、事前通知をしないこともあると説明しています。
質問検査の理由は告げなくてよい（最高裁昭和48年7月10日決定）
最高裁判所第三小法廷 昭和48年7月10日決定（昭和45年（あ）第2339号）は、所得税法（当時）の質問検査について、その理由および必要性を相手方に告知することは法律上の要件ではないと判断しています。現在も、調査の理由は事前通知の法定事項ではありません。「なぜ自分が選ばれたのか」の説明はないことを前提に、通知された税目・期間・目的に沿って準備します。
準備する書類：物件ごとにまとめる
| 書類 | 確認されること |
|---|---|
| 確定申告書・収支内訳書（青色申告決算書）の控え | 申告した数字の内訳 |
| 帳簿（白色申告者も記帳と保存の義務がある） | 収入・経費の記録と、領収書・通帳との対応 |
| 賃貸借契約書、レントロール | 家賃・共益費・礼金・更新料・敷金の条件 |
| 管理会社の収支報告書（送金明細） | 総額の家賃と管理料などの経費の両建て |
| 預金通帳 | 入金の計上漏れ、経費の支払の実在（通帳の動きと税務調査） |
| 売買契約書・重要事項説明書・精算書 | 取得価額、土地建物の按分、付随費用 |
| 固定資産税の課税明細書 | 按分の根拠、租税公課の金額（課税明細書の読み方） |
| 金銭消費貸借契約書・返済予定表 | 利息の金額、土地部分の借入金利子 |
| 工事の見積書・請求書・写真 | 修繕費か資本的支出か |
| 領収書・請求書 | 旅費、通信費、交際費などの業務関連性 |
| 減価償却の明細（固定資産台帳） | 取得日、耐用年数、償却費の計算（固定資産台帳の作り方） |
国税庁は、事業所得・不動産所得などを生ずべき業務を行う人は、白色申告でも記帳と帳簿書類の保存が必要としています。収入や経費を記載した帳簿は7年、領収書などの書類は5年が保存期間です（国税庁：個人で事業を行っている方の記帳・帳簿等の保存について）。青色申告者の保存期間を含め、詳しくは領収書・帳簿の保存期間をご覧ください。
個人大家で確認されやすい論点
国税庁は調査で何を重点的に確認するかを公表していません。以下は、個人の不動産所得の計算の仕組みと公表裁決から、論点になりやすい項目を整理したものです。
| 論点 | 確認されること | 関連記事 |
|---|---|---|
| 土地建物の按分 | 建物の取得価額の根拠。差引法などで建物を大きくしていないか | 土地と建物の按分方法と裁決事例 |
| 中古建物の耐用年数 | 簡便法の計算、用途・構造の区分。取得した年に算定したか | 中古建物の耐用年数と否認された事例 |
| 修繕費と資本的支出 | 工事の内容と範囲。原状回復か価値の向上か | 修繕費と資本的支出の判断 |
| 土地の借入金利子 | 赤字のうち土地取得の借入金利子に当たる部分を損益通算していないか | 不動産所得の赤字と給与所得の損益通算 |
| 家事按分 | 自宅兼事務所、車両、通信費の按分の根拠 | 自宅兼事務所の家事按分 |
| 旅費・交際費 | 物件視察の業務関連性、観光との区分 | 物件視察・遠方物件の旅費交通費 |
| 家族への支払 | 事業的規模でない貸付けでの専従者給与、生計を一にする親族への支払 | 家族への給与が否認された裁決事例 |
| 収入の計上 | 礼金・更新料・返還不要の敷金・付帯収入の計上漏れ、計上時期 | 家賃収入の計上時期 |
会社員大家は、物件の購入初年度に不動産取得税や登記費用などで赤字が大きくなり、給与所得との損益通算で還付を受けることが少なくありません。還付申告であっても、根拠となる契約書や領収書を保存しておく必要があります。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る当日の対応：立会いと帳簿の提示
立会いは原則として税理士などの税務代理人
国税庁のFAQは、調査に立ち会って納税者の代わりに主張・陳述をすることは税務代理行為に当たり、原則として税務代理人しか行うことはできないとしています。単に同席するだけでも、守秘義務に抵触する可能性がある場合は第三者の立会いを断っており、日頃記帳を担当している人が、調査担当者が必要と認めた範囲で同席することはある、という説明です。
国税不服審判所 令和3年6月23日裁決は、自宅で内装工事業を営む個人が、調査に税理士資格のない第三者の立会いを求め、調査担当職員が守秘義務の観点から立会いは認められないこと、退席を拒んで帳簿書類を確認できなければ青色申告の承認が取り消される可能性があることを複数回説明したにもかかわらず、退席に応じなかった事案です。審判所は、帳簿書類を提示するとは税務職員が十分に閲覧・検査できる状態に置くことをいうとし、請求人は帳簿書類をそのような状態にしていなかったとして、青色申告の承認の取消し事由に当たると判断しました。
不動産所得の事案ではありませんが、個人の調査の場面にそのまま当てはまる判断です。取消しの事例は青色申告の承認が取り消された事例でも詳しく紹介しています。
当日の受け答えで気をつけること
- 分からないこと、記憶があいまいなことは推測で答えず、確認して後日回答する
- 書類は求められたものを提示する。原本を預ける（留置き）場合は、預かり証の内容を確認する
- 指摘された内容は、どの取引の、どの金額が、なぜ問題かを書き留める
- 説明に納得できない点は、根拠となる資料を示して説明する。税理士がいれば対応を任せる
調査の終了と、その後の対応
修正申告か、更正か
調査の結果、誤りがあると判断されると、その内容の説明を受け、修正申告等を勧奨されます。
| 対応 | その後の手続 |
|---|---|
| 修正申告をする | 納税者自身の申告なので、不服申立てはできない。誤りに気づいたら、一定期間内なら更正の請求ができる |
| 修正申告をしない | 税務署長が更正をする。更正に不服があれば、再調査の請求や審査請求ができる |
国税庁のFAQは、修正申告をした後にその修正申告に誤りがあると考える場合、修正申告は税務当局の処分ではないので不服申立てはとれないが、一定期間内であれば更正の請求をすることができる、と説明しています。期限と手続は修正申告と更正の請求で解説しています。
加算税・延滞税と、住民税・事業税
調査を受けた後の修正申告や更正では、過少申告加算税（原則10％）と延滞税がかかります。隠蔽・仮装があれば重加算税です。割合と計算は過少申告加算税・重加算税・延滞税とはをご覧ください。所得税の修正申告や更正の内容は住民税にも反映され、事業的規模の貸付けで個人事業税がかかっている場合は事業税にも影響します。追加の納付は、所得税・住民税・事業税をあわせて資金計画を立てます。
個人と法人の違い
| 項目 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 調査の場所 | 自宅で行われることが多い | 本店・事務所。代表者の自宅を兼ねることも |
| 主な論点 | 損益通算、土地の借入金利子、家事按分、事業的規模、専従者給与 | 役員給与、交際費、同族会社との取引、任意償却、消費税 |
| 帳簿 | 白色申告でも記帳・保存義務。青色は複式簿記などの要件 | 法人税法の帳簿・書類の保存義務 |
| 影響する税 | 所得税、住民税、個人事業税、消費税（課税事業者の場合） | 法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税、消費税 |
銀行からの見え方
個人大家の融資では、銀行は確定申告書と収支内訳書（青色申告決算書）を見て返済能力を判断します。法人の決算書は、会社法431条の「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行」、すなわち一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に従って作りますが、個人の申告書は税法の計算そのものです。そのため、修正申告や更正で申告書の数字が変わると、銀行が見ている数字が直接変わります。
- 修正申告をした年分は、次の融資の相談で修正後の申告書や納税証明書を求められることがある
- 減価償却費の否認で所得が増えるのは、返済能力の見え方としては必ずしも悪いことではないが、追徴税額で手元資金が減る
- 収入の計上漏れや重加算税は、申告書そのものの信頼を損なう
物件を増やし、いずれ法人で融資を受けるのであれば、個人の段階から根拠を示せる申告を積み重ねることが、銀行との関係の土台になります。
実務のチェックポイント
- 物件ごとに、売買契約書・賃貸借契約書・管理会社の報告書・ローンの返済予定表をまとめているか
- 帳簿と通帳、管理会社の送金明細の金額が一致しているか
- 減価償却の計算（按分・耐用年数・事業供用日）の根拠を説明できるか
- 土地部分の借入金利子を、損益通算の計算から除いているか
- 家事按分や旅費の根拠（面積、使用割合、視察の記録）を残しているか
- 税務代理を依頼する税理士を決め、税務代理権限証書を提出しているか
- 調査の連絡を受けたら、通知された税目・期間の書類をそろえ、日程を調整したか
調査全体の論点は不動産業の税務調査で見られるポイント、調査の選ばれ方は税務調査が来る会社・来ない会社もご覧ください。
まとめ
- 個人大家の実地調査も、原則として事前通知があり、日程の変更を協議できる。調査の理由は説明されない
- 準備は物件ごとに、申告書の控え、帳簿、契約書、管理会社の報告書、通帳、課税明細書などをそろえる
- 確認されやすいのは、按分・耐用年数・修繕費・土地の借入金利子・家事按分・旅費・家族への支払
- 立会いは原則として税務代理人。帳簿は税務職員が十分に検査できる状態で提示する
- 修正申告をすると不服申立てはできない。誤りに気づいたら更正の請求を検討し、住民税・事業税も含めて資金計画を立てる
税務調査の連絡を受けたら、早めに専門家に相談するほど、落ち着いて準備ができます。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、個人の不動産所得の申告の見直しから税務調査の立会い、法人化と融資を見据えた財務づくりまでご相談をお受けしています。