夫婦で賃貸物件を買うとき、所有権を共有名義にし、借入れも夫婦で負うケースは少なくありません。収入を合算すれば借りられる額が増え、それぞれの不動産所得として申告できるからです。
ただし、持分の割合と借入の負担割合、そして実際に誰が返済しているかの3つがずれると、贈与税、利息の配分、相続時の課税など、思わぬ問題が起きます。この記事では、夫婦の共有名義と借入の組み合わせ方を、税務・会計・銀行の3つの視点で整理し、負担割合が争われた公表裁決事例を紹介します。共有名義の基本（持分ごとの申告や売却・相続で困ること）は共有名義の不動産の税金と注意点で扱っているので、ここでは借入との関係に絞ります。
- 夫婦の借入れには、連帯債務、ペアローン（各自の単独債務）、一方の債務＋他方の連帯保証の3つの形がある。形によって、誰の利息になり、誰の負担になるかが変わる
- 持分は「頭金＋借入の負担分」で決める。持分と負担割合がずれた部分は贈与とみなされる可能性がある
- 公表裁決では、負担割合の定めがない連帯債務は、取得した持分の割合で負担するものと判断された
- 団体信用生命保険（団信）で一方の死亡により債務が消えると、もう一方の負担部分の消滅に課税が生じることがある
- 銀行は夫婦を一体で見る。負担割合を書面にし、返済の実態を合わせることが、税務にも融資にも効く
夫婦で借りる3つの形：連帯債務・ペアローン・連帯保証
夫婦で賃貸物件を共有するとき、借入れの形はおおむね次の3つです。
| 形 | 債務者 | 借入金利子は誰の経費か | 持分との関係で注意すること |
|---|---|---|---|
| 連帯債務 | 夫婦2人（1本の借入れを2人とも全額負う） | 内部の負担割合に応じて各自 | 負担割合の定めがないと、後で争いになりやすい |
| ペアローン | 夫・妻がそれぞれ別の借入れの単独債務者 | それぞれの借入れの利息がそれぞれの経費 | 各自の借入額と持分が対応しているか |
| 単独債務＋連帯保証 | 夫だけ（妻は保証人） | 原則として債務者である夫 | 妻が持分を持つなら、その取得資金は誰が出したか |
連帯債務では、銀行に対しては2人とも全額の返済義務を負いますが、夫婦の内部では「どちらがどれだけ負担するか」という負担割合があります。不動産所得の計算で借入金利子を誰の必要経費にするかも、この負担割合に沿って整理するのが自然です。
単独債務＋連帯保証の形で、妻にも持分を持たせる場合は注意が必要です。借入れはすべて夫の債務なので、妻の持分の取得資金を夫が出したことになり、妻の自己資金がなければ、その分は夫から妻への贈与となる可能性があります。
持分と負担割合の決め方：ずれると贈与税
持分は「誰がいくら負担したか」で決める
国税庁のタックスアンサー（No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき）は、購入資金の負担割合と登記の持分割合が違うと贈与税の問題が生じるとし、3,000万円の住宅を夫2,000万円・妻1,000万円の負担で買い、持分を2分の1ずつにした例では、差額500万円が夫から妻への贈与になると説明しています。この考え方は、賃貸物件でも同じです。
借入れが連帯債務なら、「各自が負担する借入額」は内部の負担割合で決まります。持分を先に決めて登記し、借入の負担割合をあいまいにしたままにすると、後でずれを説明できなくなります。
返済を誰がしているか
持分と負担割合をそろえても、実際の返済が一方の収入だけで行われていれば、負担部分を肩代わりしたことになり、その年ごとに贈与とみられるおそれがあります。
国税庁の個別通達「共かせぎ夫婦の間における住宅資金等の贈与の取扱について」（昭和34年6月16日 直資58）は、住宅資金の借入れの返済が借入者以外の負担で行われていれば原則として贈与としつつ、共働きの夫婦で、返済が事実上夫婦の収入で共同して行われている場合は、所得で按分して負担したものとして扱うとしています。もっとも、これは住宅資金についての取扱いです。賃貸物件では、家賃収入も持分で各自に帰属するので、各自の家賃収入と各自の口座から、各自の負担分を返している形に整えるのが、説明として最も確実です。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る公表裁決：連帯債務の負担割合が争われた事例
平成18年12月15日裁決（裁決事例集No.72 218頁）
事案：父と子が連帯債務者として7,000万円の住宅ローンを組み、父・母・子が土地をそれぞれ10分の5・10分の3・10分の2の持分で取得しました。ローン契約書に負担割合の定めはなく、返済は父名義の口座から引き落とされていました。その後、父は自分の土地持分と建物を子に負担付贈与し、子はローン残高約4,550万円の返済義務を負う契約を結びました。
争点1（負担割合）：子は「自分は名義を貸しただけで、負担割合は零という暗黙の合意があった」と主張し、負担付贈与で引き受けた債務の全額を贈与財産から差し引くべきだとしました。
判断：審判所は、連帯債務者間の負担割合は、特約があればそれにより、特約がなければ各債務者が実際に受けた利益の割合で決まり、それも明らかでなければ平等になると整理しました。そのうえで、負担割合を零とする特約を示す証拠はなく、借入れはすべて土地の購入代金に充てられ、子もその持分を取得していること、子が一定期間、自分の負担分を父の口座に送金していた記録があることなどから、父と子の土地持分（10分の5と10分の2）の割合で負担していたと認定しました。引落口座が父名義だった点は、銀行の決済口座は1口座しか指定できないため、特約の証拠にならないとされています。
争点2（団信）：父の死亡で団体信用生命保険の保険金がローンに充当され、債務が消えました。審判所は、負担付贈与契約を銀行が了知していなかったため、子の連帯債務者としての地位は変わっておらず、子が負担すべき部分の債務消滅による経済的利益は一時所得に当たると判断しました。
なお、負担付贈与の贈与財産の評価（通常の取引価額で評価する扱い）については、審判所が独自に土地・建物の時価を算定し、贈与税の更正処分の一部を取り消しています。
確認先：国税不服審判所 公表裁決事例（平18.12.15、裁決事例集No.72 218頁）
実務への示唆
- 負担割合の定めがなければ、取得した持分の割合が負担割合と認定されやすい。持分と負担割合を最初にそろえ、書面（覚書など）に残す
- 引落口座の名義だけでは負担割合は決まらない。各自の負担分の資金の流れを記録しておく
- 団信の対象が一方だけのとき、その人の死亡で消える債務のうち、もう一方の負担部分には課税が生じ得ることを、加入時に理解しておく
会計上の扱いと記帳：個人の帳簿で何をそろえるか
夫婦の共有物件は、各自が持分に応じて収入・経費を計上し、それぞれ確定申告します。青色申告で複式簿記の帳簿を付ける場合、各自の帳簿に、自分の持分に応じた建物・土地と、自分の負担割合に応じた借入金を計上します。
| 項目 | 夫の帳簿（持分6割・負担6割の例） | 妻の帳簿（持分4割・負担4割の例） |
|---|---|---|
| 建物・土地 | 取得価額の6割 | 取得価額の4割 |
| 借入金 | 残高の6割 | 残高の4割 |
| 家賃収入・経費 | 6割 | 4割 |
| 借入金利子 | 6割（土地部分の利子の損益通算制限にも注意） | 4割 |
個人の帳簿そのものに会社法の会計ルールが直接かかるわけではありませんが、資産・負債を実態どおりに計上するという考え方は、企業会計で用いられる一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）と同じです。持分と負担割合が帳簿上もそろっていれば、銀行に説明するときにもそのまま使えます。不動産所得の赤字と土地部分の借入金利子の扱いは、借入金利子の処理と、個人の土地部分の利子の損益通算制限を参照してください。
銀行からの見え方：夫婦は一体で見られる
共有物件の融資では、共有者全員が担保提供者となり、連帯債務者や連帯保証人として借入れに関わるのが通常です。銀行は、夫婦それぞれの申告書を合わせて、物件の収支と返済能力を確認します。
- 返済余力：家賃収入が持分で2人に分かれるため、1人の申告書だけでは物件の力が見えない。夫婦合算の物件別収支表を用意する
- 次の融資：一方の名義で次の物件を買うとき、もう一方の連帯債務・保証も「その世帯の負債」として数えられる
- 法人化：将来、物件を資産管理法人に移す場合、共有者全員が売主になり、借入れの借換えや債務引受には銀行の承諾が要る（個人から法人へ物件を移すときの税金）
著書のモデルでは、債務償還年数を「（借入金－現預金）÷（経常利益＋減価償却費－法人税等）」で計算します。個人の場合も考え方は同じで、夫婦それぞれの持分の利益と負担する借入金を合算すれば、世帯としての返済力を説明できます。
実務のチェックポイント
| チェック項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 借入れの形 | 連帯債務・ペアローン・単独債務＋連帯保証のどれか |
| 持分の根拠 | 各自の頭金と借入の負担額から持分を計算しているか |
| 負担割合の書面 | 連帯債務の内部の負担割合を覚書などで定めているか |
| 返済の実態 | 各自の負担分を、各自の資金から返済している記録があるか |
| 利息の配分 | 借入金利子を負担割合どおり各自の必要経費にしているか |
| 団信 | 誰が被保険者か。死亡時に消える債務と、もう一方への課税を理解しているか |
| 頭金の出所 | 一方の預金から頭金を出していないか（出しているなら贈与か貸付けかを整理） |
夫婦間でお金を貸し借りする形にする場合は、返済能力や返済状況から本当に貸借と認められる必要があり、「ある時払いの催促なし」のような形は贈与とされます（国税庁タックスアンサー No.4420）。契約書と返済の記録をそろえておきましょう。
まとめ
- 夫婦の借入れには、連帯債務・ペアローン・単独債務＋連帯保証の3つの形があり、利息の配分と持分の決め方が変わる
- 持分は「頭金＋借入の負担分」で決める。ずれた部分は贈与とみなされる可能性がある
- 公表裁決（平成18年12月15日）では、負担割合の定めがない連帯債務は取得した持分の割合で負担すると判断され、団信による債務消滅の一部は一時所得とされた
- 引落口座の名義は決め手にならない。負担割合の書面と資金の流れをそろえる
- 銀行は夫婦を一体で見る。物件別・世帯合算の収支表で説明できるようにしておく
夫婦での購入は、最初の設計で後の手間が大きく変わります。クレフティでは、不動産投資家向けサポートの中で、持分と負担割合の設計、記帳、銀行への説明資料づくりまでご相談をお受けしています。