個人で持っている賃貸物件を、自分が株主・役員を務める会社（同族会社）にまとめて貸し、その会社が入居者に貸す。これがサブリース方式（一括借上げ方式）です。会社が空室リスクを引き受ける代わりに、満室家賃とオーナーに払う賃料の差額を受け取ります。
問題になるのは、その差額の大きさです。オーナーと会社が身内である以上、賃料はいくらにでも決められます。しかし、オーナー個人の不動産所得が不自然に小さくなっていれば、税務署は所得税法157条（同族会社等の行為又は計算の否認）で賃料を引き直すことができます。この記事では、サブリース方式の仕組みと、公表裁決事例から読み取れる適正賃料の考え方を、税務・決算書・銀行の3つの視点で整理します。
- サブリース方式は、会社が空室リスクと運営業務を引き受ける契約。賃料の差額は、その負担と業務に見合う範囲でなければならない
- 同族会社への賃料が低すぎると、所得税法157条でオーナー個人の不動産所得が引き直される。租税回避の意図は要件ではない
- 公表裁決事例では、同族関係のない管理会社に委託している同業者の管理料の割合を物差しにして、適正な賃料を算定している
- 住宅の転貸が契約上明らかなら、オーナーから会社への賃料も消費税は非課税
- サブリースは所得を分ける手段ではない。業務の実態と賃料の根拠をそろえ、銀行には物件全体の収支で説明できるようにしておく
サブリース方式とは：管理委託方式・転貸方式との違い
個人オーナーが同族会社を使う方法は、大きく2つあります。
| 項目 | 管理委託方式 | サブリース方式（一括借上げ・転貸方式） |
|---|---|---|
| 契約の形 | オーナーが入居者と賃貸借契約を結び、会社に管理を委託する | オーナーが会社に一括で貸し、会社が入居者に転貸する |
| 会社の収入 | オーナーから受け取る管理料 | 入居者から受け取る転貸賃料 |
| オーナーの収入 | 入居者からの家賃（総額）から管理料を払う | 会社から受け取る一括借上げ賃料 |
| 空室リスク | オーナーが負う | 契約上は会社が負う（賃料の見直し条項による） |
| 税務で問われる点 | 管理料が業務に比べて高すぎないか | 一括借上げ賃料が低すぎないか（差額が会社の業務・負担に見合うか） |
管理委託方式の管理料率の争いについては、不動産管理会社方式と管理料率の争いで詳しく扱っています。サブリース方式は、形のうえでは「オーナーが会社に貸している」だけですが、税務上は差額が実質的に管理の対価に当たるかどうかという、管理委託方式と同じ物差しで見られることが多い点が、この記事の中心です。
なお、第三者のサブリース会社に一括で貸す場合は、賃料は市場で決まるため、ここで扱う同族会社の問題は通常生じません。
税務上の扱い：オーナー個人と会社でそれぞれどうなるか
所得税・法人税の扱い
| 項目 | オーナー（個人） | サブリース会社（法人） |
|---|---|---|
| 収入 | 会社から受け取る一括借上げ賃料が不動産所得の総収入金額 | 入居者からの転貸賃料が益金 |
| 費用 | 減価償却費、固定資産税、借入金利子、修繕費など所有者として負担する費用 | オーナーへの支払賃料、入居者募集・管理の費用、人件費など |
| 注意点 | 賃料が低すぎると所得税法157条で引き直されることがある | オーナーへの賃料が高すぎる場合は、その実質が問題になり得る |
| 損益の性格 | 不動産所得（個人の累進税率） | 法人の所得（法人税率） |
同じ物件から生まれる利益を、個人と会社で分け合う形になるため、どちらにどれだけ残すかが税負担に直結します。だからこそ、賃料が身内同士の都合ではなく、業務と負担の実態で決まっていることを説明できなければなりません。
所得税法157条とは
所得税法157条1項は、同族会社の行為や計算で、それを認めるとその株主などである個人の所得税の負担を不当に減少させる結果となるものがあるときは、税務署長がその行為や計算にかかわらず、所得金額を計算し直せるとする規定です。
後で紹介する裁決事例では、「不当に減少させる結果となる」かどうかは、同族会社の行為・計算に基づく税額と、通常あるべき行為・計算に引き直した税額とのかい離で判断するとされています。また、経済的合理性を欠く行為・計算の結果として税負担が減っていれば足り、租税回避の意図までは要らないとされています。
消費税：住宅の転貸は非課税
住宅の貸付けは消費税が非課税です。オーナーが会社に貸し、会社が入居者に転貸する場合でも、契約で住宅として転貸することが明らかであれば、オーナーから会社への貸付けも住宅の貸付けに含まれます（消費税法基本通達6-13-7）。
一方、店舗・事務所部分の賃料は課税です。住宅とテナントが混在する建物では、一括借上げ賃料のうち課税・非課税の部分を契約で区分しておく必要があります。住宅家賃と店舗家賃の違いは住宅家賃（非課税）と店舗・事務所家賃（課税）の違いを参照してください。また、マンスリー契約や民泊など、貸付期間が1か月未満のものや旅館業に当たるものは住宅の貸付けに該当しない点にも注意が必要です。
裁決事例：同族会社への賃料が引き直された2つの事例
国税不服審判所の公表裁決事例から、同族会社への転貸方式で所得税法157条が適用された事例を2つ紹介します。
事例1：平成6年6月24日裁決（裁決事例集No.47 169頁）
事案：不動産貸付業を営む個人が、所有するビルの2〜9階を自らが代表取締役を務める同族会社A社に、1階を親族が代表を務める同族会社B社に、それぞれ一括で貸し付けていました。A社・B社は、それぞれ第三者の会社に転貸していました。
数字：A社の転貸収入（共益費等を含む）は年9,485万〜1億2,886万円。これに対しA社がオーナーに払う賃料は年4,080万〜5,376万円で、転貸収入から管理費の実費と支払賃料を差し引いた差額（管理料相当額）は、転貸収入の45.41〜48.89％に達していました。B社に至っては賃料が零円で、転貸収入の100％が会社に残っていました。
判断：原処分庁が認定した、同族関係にない管理会社に同規模の建物の管理を委託している同業者（比準同業者）の平均管理料割合は10.58〜12.70％でした。審判所は、A社・B社の割合はこれを「はるかに超える異常なもの」であり、同族会社とその株主・親族という関係だからこそ可能な、経済人として不合理・不自然な取引だと判断しました。比準同業者の平均管理料割合で適正な管理料を計算し、残りをオーナーの不動産所得の総収入金額に加算する方法を合理的と認め、更正処分と過少申告加算税の賦課決定処分を適法としています。
確認先：国税不服審判所 公表裁決事例（平6.6.24、裁決事例集No.47 169頁）
事例2：平成19年6月19日裁決（裁決事例集No.73 278頁）
事案：個人が、自らが代表取締役を務める同族会社G社に土地を月額240万円（年2,880万円）で貸し、G社は自社所有の土地と合わせて第三者のH社に商業ビル用地として転貸していました。G社からオーナーには保証金2億円が差し入れられていました。
原処分庁の方法：近隣で土地を貸している同業者の平均賃料から適正賃料を算定しました。
審判所の判断：審判所は、G社が転貸に伴う業務と経済的負担を負っている以上、実質的には転貸料とオーナーへの賃料の差額が、G社が受け取る管理の対価とみることができるとしました。そのうえで、原処分庁の平均賃料による方法は採用せず、次の方法（審判所は「適正管理料置換方式」と呼んでいます）で適正賃料を算定しました。
比準同業者は、同族関係にない法人に管理を委託している近隣の青色申告者で、貸付収入が転貸料の0.5倍以上2倍以内の8件。保証金の運用益は10年長期国債の年平均利率で計算しています。こうして算定した適正賃料は年4,507万〜4,621万円で、実際の賃料2,880万円は著しく低額とされ、所得税法157条の適用は相当と判断されました（更正処分と過少申告加算税の賦課決定処分は適法）。
この裁決では、ほかにも次の点が示されています。
- 個人は経済的合理性だけで行動するわけではない、家業の名を残したかった、という請求人の主張は採用されなかった
- 租税回避の意図や税負担を減らす意図は要件ではない
- 所得税法157条でオーナーの所得税を増額しても、同族会社の法人税を減額する更正を併せて行わなければならないものではない（法人税の対応的な調整は、この裁決では判断の対象外とされた）
確認先：国税不服審判所 公表裁決事例（平19.6.19、裁決事例集No.73 278頁）
2つの事例から読み取れること
どちらの事例も、「同族会社に貸すこと」自体が否定されたわけではありません。問われたのは、会社に残る差額が、会社の業務と負担に見合っていたかです。物差しとして使われたのは、同族関係のない管理会社に委託した場合の管理料の水準でした。もちろん、個別の事情によって結論は変わり得るため、「何％なら安全」という線が示されたわけではありません。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る適正賃料はどう考えるか：差額の「中身」を説明できるようにする
裁決事例の考え方を踏まえると、一括借上げ賃料は次のように組み立てて説明できることが大切です。
差額の根拠として残しておきたいもの
- 業務の実態：入居者募集、契約・更新、家賃の集金、クレーム対応、退去立会い、清掃・巡回など、会社が実際に行っている業務の記録。誰が、いつ、何をしたか
- リスク負担の実態：空室時にもオーナーへの賃料を払う契約になっているか、実際に払っているか。賃料の見直し条項の内容
- 比較の材料：第三者の管理会社の管理料の見積り、第三者のサブリース会社の借上げ条件の提案書など
- 人と費用：会社に業務を担う人がいるか（役員・従業員への給与）、事務所や通信などの経費を会社が負担しているか
事例2で「会社に管理業務の実態がある」ことが前提にされたように、差額を管理の対価と説明するには、会社が実際に働いていることが必要です。逆に、会社が名義上の存在にすぎず、業務を外部の管理会社にすべて再委託しているような場合は、会社に大きな差額を残す説明はしにくくなります。家族に会社の業務を担ってもらう場合の給与の考え方は、家族への給与が否認された事例と認められる条件で整理しています。
サブリース方式は、運営をまとめて会社に担わせる経営上の選択肢の一つです。オーナーの所得を小さくすることを目的に差額を大きく設定すると、所得税法157条の問題になるだけでなく、会社の実態や決算書の説明にも無理が出ます。賃料は、業務と負担に見合う水準を根拠とともに決め、事情が変われば見直す、という運用が基本です。
会計上の扱いと決算書の表示、銀行からの見え方
会社（サブリース会社）の決算書
サブリース方式では、会社は入居者との賃貸借契約の当事者として家賃を受け取ります。中小企業の決算書では、転貸賃料を売上高に、オーナーへの支払賃料を売上原価（または販売費及び一般管理費）に、それぞれ総額で表示するのが一般的です。管理委託方式なら会社の売上高は管理料だけなので、同じ物件でも売上高の大きさはまったく違って見えます。
税務上は益金・損金の額が同じでも、決算書でどう表示するかは、取引の実態（会社が契約当事者として空室リスクを負っているか）に沿って、企業会計の基準に従って判断する必要があります。売上高を大きく見せるために、実態は管理委託なのに転貸方式の表示にする、といったことはできません。表示区分の考え方は、顧問税理士・会計の専門家と確認してください。
銀行からの見え方
銀行は、オーナー個人と同族会社の決算書を合算して見ることが少なくありません。サブリース方式の場合、物件の収益力はオーナーの申告書（一括借上げ賃料）だけでは分からず、会社の決算書（転貸賃料と空室の状況）とあわせて初めて見えます。
| 見られる点 | サブリース方式で起きやすいこと |
|---|---|
| 物件の収益力 | オーナーの申告書の賃料が低いと、物件単体の返済余力が弱く見える。転貸賃料・入居率の資料で補う |
| 会社の営業利益 | 差額が小さすぎると会社は赤字に、大きすぎると個人側が弱く見える |
| 債務償還年数 | 借入れがオーナー個人にある場合、個人側の利益が小さいと年数が長くなる |
| 会社の実態 | 人も業務もない会社に利益だけが残っていると、実態を確認される |
著書のモデルでは、債務償還年数は「（借入金－現預金）÷（経常利益＋減価償却費－法人税等）」で計算し、10年以内を健全の目安としています。サブリースで利益を個人と会社にどう配分しても、物件全体の収支は変わりません。銀行には、オーナーと会社を合わせた物件ごとの収支表を用意し、配分の根拠もあわせて説明できるようにしておくと、評価のぶれを抑えやすくなります。資産管理法人全般の融資への影響は資産管理法人のメリット・デメリットも参考にしてください。
実務のチェックポイント
| チェック項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 契約書 | 一括借上げであること、賃料、見直し条項、空室時の扱い、住宅として転貸する旨（消費税） |
| 差額の水準 | 会社に残る差額の割合が、第三者の管理会社の管理料や第三者サブリースの条件と比べて説明できるか |
| 業務の実態 | 会社が実際に担う業務の記録、担当者、外部への再委託の有無 |
| リスクの実態 | 空室時も契約どおり賃料を払っているか。払えない月の扱いを記録しているか |
| 保証金 | 会社からオーナーへの保証金の有無と、賃料設定への反映 |
| 見直し | 入居率や市況が変わったときに賃料を見直しているか（据え置いたままになっていないか） |
| 銀行への説明 | オーナーと会社を合算した物件ごとの収支表を用意しているか |
これから法人化や会社の活用を考える場合は、不動産所得は個人と法人どちらが得かや、物件そのものを会社に移す方法を扱った個人から法人へ物件を移すときの税金とあわせて検討すると、選択肢の比較がしやすくなります。
まとめ
- サブリース方式は、同族会社が一括で借りて入居者に転貸する方式。会社が空室リスクと運営業務を引き受ける
- 一括借上げ賃料が低すぎると、所得税法157条でオーナー個人の不動産所得が引き直される。租税回避の意図は要件ではない
- 公表裁決事例（平成6年6月24日、平成19年6月19日）では、同族関係のない管理会社に委託した場合の管理料の水準を物差しに、適正な賃料が算定された
- 住宅として転貸することが契約上明らかなら、オーナーから会社への賃料も消費税は非課税
- 決算書の表示は取引の実態で決まる。銀行には、オーナーと会社を合算した物件全体の収支で説明できるようにする
サブリース方式は、賃料の根拠と業務の実態がそろって初めて成り立つ仕組みです。クレフティでは、不動産投資家向けサポートの中で、同族会社との契約条件の整理から、銀行に出す決算書・物件別収支の作成までご相談をお受けしています。