同じ建物の家賃でも、住宅として貸せば消費税は非課税、店舗や事務所として貸せば課税です。この違いは、貸主が消費税の課税事業者かどうか、受け取った家賃のうちいくら消費税を納めるか、さらに建物の取得時の消費税を控除できるかにまで影響します。
判定の基本は賃貸借契約で何の用途として貸しているかです。この記事では、住宅の貸付けの判定基準、店舗併用住宅の区分、社宅やサブリースの転貸、貸付期間1か月未満の扱いを整理し、法人と個人の違い、決算書と銀行の見方、公表裁決事例を紹介します。
- 住宅の貸付けは非課税。契約で人の居住の用に供することが明らかなもの、または用途が明らかでなくても貸付けの状況から居住用が明らかなものが対象
- 店舗・事務所の貸付けは課税。店舗併用住宅を一括で貸す場合は、住宅部分だけが非課税で、家賃を合理的に区分する
- 貸付期間が1か月未満のものや、旅館業に当たる施設の貸付けは住宅の貸付けから除かれる
- 社宅・サブリースでも、住宅として転貸することが契約などで明らかなら非課税
- 店舗・事務所家賃が増えると、課税売上・インボイス・課税売上割合を通じて消費税の計算全体が変わる
住宅の貸付けは非課税、店舗・事務所の貸付けは課税
消費税法第6条と別表第二第13号は、住宅（人の居住の用に供する家屋またはその部分）の貸付けを非課税としています。対象は、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているもの（契約で用途が明らかにされていない場合は、貸付け等の状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかなもの）です。ただし、貸付期間が1か月に満たない場合や、旅館業法に規定する旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合などは除かれます。
| 貸付けの内容 | 消費税 | ポイント |
|---|---|---|
| 居住用として契約した住宅の貸付け | 非課税 | 契約の用途で判断 |
| 店舗・事務所・倉庫の貸付け | 課税 | 事業用施設の貸付け |
| 店舗併用住宅の一括貸付け | 住宅部分のみ非課税 | 家賃を合理的に区分 |
| 用途が契約で明らかでない住宅 | 状況から居住用が明らかなら非課税 | 賃借人や住宅の状況で判断 |
| 社宅・サブリースへの貸付け | 住宅として転貸することが明らかなら非課税 | 契約書の用途の定め |
| 貸付期間1か月未満（マンスリーの一部など） | 課税 | 住宅の貸付けから除外 |
| 旅館業（ホテル・旅館・簡易宿所・下宿）の施設 | 課税 | 住宅の貸付けから除外 |
判定の基本は「契約」
国税庁の消費税法基本通達では、判定に関して次のような取扱いが示されています。
- 6-13-5：住宅と店舗・事務所などが併設されている建物を一括して貸す場合は、住宅として貸し付けた部分のみが非課税。対価は住宅部分と事業用部分に合理的に区分する
- 6-13-7：賃借人が自ら使用しない場合でも、住宅として転貸することが契約書その他で明らかなら住宅の貸付けに含まれる
- 6-13-8：住宅として貸し付けた建物について、当事者間で住宅以外の用途に変更する契約変更をした場合、変更後の貸付けは課税。契約変更をせずに賃借人が事業に使っても、賃借人の課税仕入れにはならない
- 6-13-9：家賃には、月決めの家賃のほか、返還しない敷金・保証金・一時金や共益費も含まれる
用途が契約で明らかでない場合
「居住用・事業用どちらでも使える」とする契約は、用途が明らかにされていない場合に含まれます（消費税法基本通達6-13-10）。この場合、賃借人や住宅の状況から居住用が明らかなら非課税です。6-13-11では、例えば賃借人が個人で、住宅が居住の用に供されていないことを貸主が把握していない場合や、転貸先との契約で居住用が明らかな場合などが挙げられています。
店舗併用住宅の区分と、転貸・用途変更
店舗併用住宅は「合理的に区分」
1階店舗・2階以上住宅の建物を1つの契約で一括して貸す場合、家賃を住宅部分と店舗部分に分ける必要があります。区分方法は通達で一つに決められていないため、次のような方法から実態に合ったものを選び、根拠を残しておきます。
- 床面積の割合
- 住宅部分・店舗部分それぞれの賃料相場の割合
- 固定資産税評価や鑑定評価など、価値の割合
床面積で区分すると、一般に賃料単価の高い店舗部分が小さく計算されることがあります。どの方法が合理的かは物件ごとに判断が分かれるため、契約の段階で、住宅部分と店舗部分の賃料を分けて定めておくのが確実です。
社宅・サブリースの転貸
法人の借上げ社宅や、サブリース会社への一括貸しは、貸主から見ると借り手は法人で、自ら住むわけではありません。それでも、契約書などで住宅として転貸することが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税です（消費税法基本通達6-13-7）。逆に、契約書に用途の定めがなく、転貸先の用途も把握していない場合は、6-13-10・6-13-11の判定に戻って考えることになります。サブリースの仕組みはサブリース方式の仕組みと適正賃料で解説しています。
用途変更・短期の貸付け
住宅を事務所用に契約変更すれば、変更後は課税です。また、貸付期間が1か月未満の住宅の貸付けは非課税の対象から外れます。マンスリーマンションの扱いはマンスリー・短期賃貸の消費税、ホテルや民泊への転用は旅館業収入の所得区分と消費税で整理しています。
法人と個人の違い
家賃が住宅か店舗かで、所得税・法人税の計算そのものは変わりません。違いが出るのは主に消費税です。
| 項目 | 法人 | 個人 |
|---|---|---|
| 所得の区分 | 益金（売上高） | 不動産所得（事業所得となる場合は別） |
| 消費税の納税義務の判定 | 基準期間（前々事業年度）の課税売上高などで判定。新設法人の特例あり | 基準期間（前々年）の課税売上高などで判定 |
| 課税売上高に入るもの | 店舗・事務所家賃、課税となる駐車場収入など | 同じ |
| 住宅家賃の扱い | 非課税売上（課税売上高に含まれない） | 同じ |
| 建物を売却したとき | 建物の譲渡は課税売上 | 同じ（課税事業者の場合）。建物を売ったときの消費税を参照 |
住宅家賃しかない大家は課税売上高がほぼないため、免税事業者のままのことが多い一方、店舗・事務所の家賃が増えると課税事業者になり、インボイスの登録を求められることもあります。店舗・事務所のテナントは、貸主が適格請求書発行事業者でないと家賃の仕入税額控除ができないためです（インボイス制度と賃貸借契約）。
建物取得時の消費税への影響
住宅家賃は非課税売上なので、課税売上割合を下げます。さらに、令和2年10月1日以後に取得する居住用賃貸建物の取得に係る消費税は、原則として仕入税額控除の対象外です。店舗併用住宅のように、住宅部分と店舗部分が混在する建物は、構造や設備の状況から合理的に区分できれば、店舗部分の消費税は控除の対象になりえます。詳しくは居住用賃貸建物と消費税を参照してください。
会計上の扱いと表示
住宅家賃も店舗・事務所家賃も、賃貸事業の本業の収入として売上高（賃貸収入）に表示します。課税事業者の場合は、経理方式（税込経理か税抜経理か）によって売上高の見え方が変わります。
- 税抜経理：店舗家賃の消費税は仮受消費税として負債に計上。売上高は税抜の金額
- 税込経理：店舗家賃は税込の金額で売上高に入り、納める消費税は租税公課（費用）になる
税務上は、その家賃が非課税か課税か、どの課税期間の対価かが論点です。一方、決算書の表示（売上高にどう含めるか、税込経理か税抜経理か、住宅と店舗を区分して開示するか）は、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って判断する必要があり、どう表示できるかは取引の実態次第です。本業の家賃は売上高に含めるのが実態に合う一方、経理方式を期ごとに都合よく変えることはできません。顧問税理士・会計の専門家と検討してください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る銀行からの見え方
店舗・事務所家賃は「収益力」と「変動リスク」の両面で見られる
店舗・事務所の家賃は、住宅に比べて単価が高い一方、テナントの退去による空室期間が長くなりやすく、景気の影響も受けます。銀行は、物件の収入のうち店舗・事務所の比率、テナントの業種と契約期間を見て、収入の安定性を判断します。レントロールに住宅部分と店舗部分を分けて記載しておくと、説明がしやすくなります。
消費税は「預かっているお金」
課税事業者の場合、店舗家賃に含めて受け取った消費税は、いずれ納める預り金です。決算期末の未払消費税が大きいと、流動負債が増えて流動比率が下がり、納付時には現預金が減ります。著書の「資産は上に、負債は下に」の考え方でいえば、納税資金を前もって確保し、現預金を厚くしておくことが安全性の評価につながります。
経理方式による売上高の見え方
税込経理の会社は、売上高にも費用にも消費税が含まれるため、税抜経理の会社と比べて売上高が大きく、利益率が低く見えます。銀行は決算書を3期並べて比較するため、経理方式を毎期同じにしておくことが前提です。
公表裁決事例
転貸・再転貸される物件も住宅の貸付け（平成28年9月7日裁決）
個人が不動産販売会社から取得したマンションの一室を、その会社に賃貸した取引について、請求人は課税資産の譲渡等に当たるとして消費税の還付を求める申告をしましたが、原処分庁は住宅の貸付けに当たり非課税だとして更正した事案です（国税不服審判所）。請求人は、物件が再転貸されることや、実際に居住できない法人が再転貸人になることが想定されているから、転貸の通達（6-13-7）の前提を欠くと主張しました。
審判所は、住宅の貸付けが非課税とされる趣旨は、住宅の賃借人を政策的に保護することにあり、法律が「契約において人の居住の用に供することが明らかにされているもの」と規定していることからすれば、通達の適用範囲を限定する請求人の主張に合理性はないとして、転貸借・再転貸借される場合も住宅の貸付けに含まれると判断しました。
実務への示唆：サブリースや社宅の形をとっても、最終的に住宅として使われることが契約上明らかであれば、非課税の判断は変わりません。課税取引として扱いたいという意図があっても、契約の実態で判断されます。
有料老人ホームの事務室なども住宅の範囲（平成22年6月25日裁決）
関係法人に介護付有料老人ホームとして賃貸した建物のうち、介護職員が使う事務室・スタッフステーション・宿直室・厨房などは住宅の貸付けに当たらず課税だ、と請求人が主張した事案です（裁決事例集No.79、国税不服審判所）。審判所は、住宅の貸付けの範囲の判定に当たっては、住宅に係る賃借人が日常生活を送るために必要な場所と認められる部分はすべて住宅に含まれると解するのが相当として、これらの部分の貸付けも非課税の住宅の貸付けに当たると判断しました。
実務への示唆：「入居者本人が使わない部分だから課税」とは限りません。建物全体の用途と、入居者の生活に必要な部分かどうかで判断されます。
実務のチェックポイント
- 賃貸借契約書に、居住用か事業用かの用途が明記されているか
- 「居住用・事業用どちらでも可」の契約は、賃借人の状況から用途を確認したか
- 店舗併用住宅の一括貸付けで、住宅部分と店舗部分の家賃を合理的に区分し、根拠を残したか
- 社宅・サブリースの契約で、住宅として転貸することが明らかか
- 用途変更の契約変更があった場合、変更後の家賃を課税にしているか
- 貸付期間1か月未満の貸付けや、旅館業に当たる貸付けを課税にしているか
- 店舗・事務所家賃を含めた課税売上高で、納税義務とインボイス登録の要否を確認したか
- 経理方式を毎期同じにし、未払消費税の納税資金を確保しているか
まとめ
- 住宅の貸付けは非課税、店舗・事務所の貸付けは課税。判定の基本は契約の用途
- 用途が明らかでない場合は、賃借人や住宅の状況から居住用が明らかかで判断する
- 店舗併用住宅は住宅部分だけ非課税で、家賃を合理的に区分する
- 社宅・サブリースでも、住宅として転貸することが契約などで明らかなら非課税（平成28年9月7日裁決）
- 店舗・事務所家賃は、課税売上・インボイス・課税売上割合・居住用賃貸建物の判定を通じて、消費税の計算全体に影響する
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