賃貸物件の火災は、入居者の生活を一変させるだけでなく、オーナーの財務にも大きな影響を与えます。焼失した建物の帳簿価額が減価償却で小さくなっている一方、火災保険は再調達価額（新しく建て直す費用）で契約していることが多いため、帳簿価額を大きく上回る保険金が支払われるのが普通です。
法人の場合、この差額（保険差益）はそのままでは益金として課税されます。建て直しの資金に充てるはずの保険金に税金がかかると、再建の計画が狂いかねません。そこで用意されているのが、火災保険金の受取りと圧縮記帳の制度です。この記事では、法人税法47条・48条の要件と計算、個人との違い、公表裁決、決算書の見え方を整理します。保険料の処理は火災保険・地震保険の長期一括払いの処理、被災後の修繕は災害による修繕費・災害損失の処理で解説しています。
- 法人が固定資産の滅失・損壊で受けた保険金で、同一種類の代替資産を取得または損壊資産を改良したときは、保険差益について圧縮記帳ができる（法人税法47条）
- その期に取得できなくても、翌期首から2年以内に取得する予定なら特別勘定を設けて損金算入できる（48条）
- 家賃の補償など収益・費用の補てんとして受ける保険金は対象外（法人税基本通達10-5-1）
- 圧縮記帳をする場合、滅失による損失は保険金額が確定するまで仮勘定（法人税基本通達10-5-2、平成15年2月6日裁決）
- 個人には圧縮記帳がない。資産の損害についての保険金は原則非課税で、資産損失から差し引く
- 圧縮記帳は課税の繰延べ。直接減額方式と積立金方式で、決算書の建物の金額と純資産の見え方が変わる
法人の圧縮記帳（法人税法47条）の要件
法人税法47条は、内国法人が所有固定資産の滅失または損壊により保険金・共済金・損害賠償金（保険金等）の支払を受けた場合に、その事業年度終了の時までに取得した代替資産（滅失等をした固定資産に代替する同一種類の固定資産）、または改良した損壊資産等について、保険差益金の額をもとに計算した圧縮限度額の範囲内で帳簿価額を損金経理により減額するか、積立金として経理したときは、その金額を損金に算入するとしています。
| 要件 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 対象となる保険金等 | 固定資産の滅失・損壊に基因して受ける保険金・共済金・損害賠償金で、滅失等の日から3年以内に支払が確定したもの | 法人税法47条、施行令84条 |
| 対象外の保険金等 | 棚卸資産の滅失等によるもの、休廃業等で減少する収益・費用の補てんに充てるもの | 法人税基本通達10-5-1 |
| 代替資産 | 滅失等をした固定資産と同一種類の固定資産。建物なら耐用年数省令別表第一の種類の区分で判定 | 法人税法47条、法人税基本通達10-5-3 |
| 代替資産に当たらないもの | 滅失等のときにすでに建設中だった資産など | 法人税基本通達10-5-4 |
| 取得・改良の時期 | 保険金等の支払を受けた事業年度終了の時まで（間に合わなければ特別勘定） | 法人税法47条・48条 |
| 経理 | 損金経理による帳簿価額の減額、または確定決算・剰余金の処分による積立金 | 法人税法47条、施行令86条 |
| 申告 | 確定申告書に損金算入額の明細を記載 | 法人税法47条3項 |
ここで重要なのは、建物の損害に対する保険金と、家賃の補償を分けることです。賃貸物件の火災保険には、家賃収入の減少を補償する特約が付いていることがありますが、法人税基本通達10-5-1(2)により、休廃業等で減少する収益の補てんに充てる保険金は圧縮記帳の対象外です（法人税基本通達 第10章第5節）。
特別勘定（法人税法48条）
保険金を受け取った期の末日までに建て直しが終わらないことは珍しくありません。法人税法48条は、保険金等の支払を受ける事業年度終了の日の翌日から2年を経過した日の前日まで（災害などやむを得ない事由で困難な場合は税務署長が指定した日まで）に代替資産の取得または改良をしようとする場合、差益金の額として計算した金額以下の金額を特別勘定として経理すれば損金に算入できるとしています。代替資産を取得した期に特別勘定を取り崩し、あらためて圧縮記帳をします。期限までに取得しなかった場合は、取り崩した特別勘定が益金になります。
保険差益と圧縮限度額の計算
法人税法施行令85条によると、圧縮限度額は次のように計算します。
- 保険金等の額 − 滅失等により支出する経費の額 ＝ ①（保険金の手取り）
- ① − 滅失等をした資産の被害直前の帳簿価額のうち被害部分 ＝ 保険差益金
- 圧縮限度額 ＝ 保険差益金 × （①のうち代替資産の取得等に充てた額 ÷ ①）
「滅失等により支出する経費」には、取壊費、焼跡の整理費、消防費など、滅失等に直接関連して支出する経費が含まれ、類焼者への賠償金、けが人への見舞金、被災者への弔慰金などは含まれません（法人税基本通達10-5-5）。経費の額が確定していない場合は見積りで計算し、確定した期に調整します（同10-5-7）。
計算例
賃貸アパート（帳簿価額2,000万円）が全焼し、焼跡の整理費用300万円を支出、建物の損害に対する保険金5,000万円を受け取った場合です（数字は説明のための仮定）。
| 項目 | 代替建物を6,000万円で取得 | 代替建物を3,000万円で取得 |
|---|---|---|
| ① 保険金 − 経費 | 5,000万 − 300万 ＝ 4,700万円 | 4,700万円 |
| 保険差益金 | 4,700万 − 2,000万 ＝ 2,700万円 | 2,700万円 |
| 代替資産の取得に充てた額 | 4,700万円（①が上限） | 3,000万円 |
| 圧縮基礎割合 | 4,700万 ÷ 4,700万 ＝ 1 | 3,000万 ÷ 4,700万 |
| 圧縮限度額 | 2,700万円 | 約1,723万円 |
| 圧縮後の建物の帳簿価額 | 6,000万 − 2,700万 ＝ 3,300万円 | 3,000万 − 約1,723万 ＝ 約1,277万円 |
圧縮した分だけ代替建物の帳簿価額が小さくなり、その後の減価償却費も小さくなります。つまり、課税がなくなるのではなく、将来の減価償却を通じて少しずつ課税される（繰り延べられる）制度です。
損失は保険金が確定するまで仮勘定
法人税基本通達10-5-2は、圧縮記帳の適用を受けようとするときは、滅失等による損失の額（支出した経費を含む）は、保険金等の額を見積り計上する場合を除き、保険金等の額が確定するまでは仮勘定として損金に算入しないとしています。火災が期末直前に起き、保険金の確定が翌期になる場合、焼失した建物の帳簿価額を当期の損失として先に落とし、翌期に保険金を益金とする、という処理は原則としてとれません。
公表裁決事例
平成15年2月6日裁決（裁決事例集No.65・366頁）：保険が付された資産の損失は保険金確定まで仮勘定
- 事案：法人が所有する車両の盗難による損失と、その盗難車両に係る保険金収入の計上時期が争われた
- 判断：資産に損害保険が付されている場合、災害等による損失は、損失額を補てんする保険金の額が確定するまで仮勘定とし、その保険金の額が確定した日の属する事業年度において処理することが妥当であるとした
- 確認先：国税不服審判所 平成15年2月6日裁決
車両の盗難の事案ですが、損失と保険金を同じ期に対応させるという考え方は、建物の火災でも同じです。保険金が大きく、損失より益金が上回る見込みの火災であれば、損失だけを先に計上することにはなりません。
令和6年2月26日裁決：保険金を支払通知日の事業年度に計上した処理を是認
- 事案：法人が受け取った死亡保険金について、原処分庁は被保険者の死亡日の属する事業年度の益金だと主張し、法人は保険会社からの支払通知日の属する事業年度の雑収入に計上していた
- 判断：保険金は保険会社の確認調査等の結果次第では支払われないこともあり得たこと、恣意的に収益計上時期を繰り延べようとした事実は認められないことから、支払通知日の属する事業年度に計上した会計処理は、取引の経済的実態からみて合理的な収益計上の基準に則したものとして、法人税法上も正当と認めた（全部取消し）
- 確認先：国税不服審判所 令和6年2月26日裁決
生命保険金の事案で、損害保険の火災保険金とは性格が異なりますが、保険金の益金計上時期を、支払が確定した時点（支払通知の時点）で判断することの合理性を示した事例です。火災保険でも、保険会社の損害査定を経て支払額が確定した時期を記録しておくことが、計上時期の根拠になります。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る個人の場合：圧縮記帳はないが、保険金は原則非課税
個人には、保険金による圧縮記帳の制度はありません。その代わり、所得税法9条1項18号と所得税法施行令30条により、資産の損害に基因して受ける損害保険金は原則として非課税です。
| 項目 | 法人 | 個人（不動産所得） |
|---|---|---|
| 建物の損害に対する保険金 | 益金（圧縮記帳・特別勘定あり） | 非課税（施行令30条） |
| 焼失した建物の損失 | 保険金と対応させて保険差益を計算 | 資産損失。保険金で補てんされる部分を差し引く（所得税法51条） |
| 保険金が帳簿価額を上回る部分 | 保険差益として益金（圧縮記帳で繰延べ可） | 課税されないのが通常 |
| 代替建物の取得価額 | 圧縮後の金額 | 実際の取得価額（減額なし） |
| 修繕費を補てんする保険金 | 益金 | 不動産所得の総収入金額（施行令30条かっこ書） |
| 家賃の補償 | 益金（圧縮記帳の対象外） | 不動産所得の総収入金額（施行令94条） |
個人は、保険金が帳簿価額を上回っても差額に課税されず、建て直した建物も実際の取得価額で償却できます。この点だけを見ると個人のほうが有利に見えますが、個人の資産損失は、不動産の貸付けが事業的規模でなければ、その年の不動産所得の金額を限度とするなどの制約があります（所得税法51条4項）。被災した年に保険金でまかなえない損失が大きい場合の扱いは、災害による修繕費・災害損失の処理をご覧ください。
消費税
保険金は資産の譲渡等の対価に当たらず不課税です。代替建物の建築費は課税仕入れですが、住宅の貸付けに供する建物は、居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限（消費税法30条10項）の対象になり得ます。建て直す建物の用途によって扱いが変わるため、計画段階で確認してください。
会計上の扱いと決算書の表示
税務上は、保険差益を圧縮記帳で損金に算入できるかが論点です。一方、決算書の表示は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に沿って判断します。会社法431条も、株式会社の会計は一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従うものとしています。
圧縮記帳の経理方法には2つあり、税務上の効果は同じでも、決算書の見え方が違います。
| 項目 | 直接減額方式 | 積立金方式 |
|---|---|---|
| PL | 特別利益（保険差益）と特別損失（固定資産圧縮損）が両建て | 特別利益（保険差益）のみ。税務上は申告調整で減算 |
| BS（建物） | 圧縮後の帳簿価額（小さい） | 取得価額のまま |
| BS（純資産） | 保険差益と圧縮損が相殺され、増えない | 圧縮積立金として利益剰余金に残る（税効果会計を適用すれば繰延税金負債を計上） |
| 以後の減価償却費 | 小さい | 大きい（税務上は積立金の取崩しで調整） |
| 実務 | 中小企業で多く使われる | 企業会計の考え方に沿うとされ、監査を受ける会社などで使われる |
企業会計の考え方では、取得した資産は取得原価で計上するのが原則であり、課税の繰延べという税務上の目的のために資産の金額を減らす直接減額方式よりも、積立金方式が会計の考え方に沿うとされています。どちらの方式をとるかは、会社の会計方針と、決算書を誰がどう読むかによって判断が分かれるため、顧問税理士・会計の専門家と検討してください。
銀行からの見え方
| 見られる点 | 直接減額方式 | 積立金方式 |
|---|---|---|
| 純資産・自己資本比率 | 保険差益の分は増えない | 圧縮積立金の分だけ厚く見える |
| 建物の簿価と担保評価 | 簿価が小さく、時価との差が大きい | 簿価が取得価額に近い |
| 償却前利益 | 大きな差はない（減価償却費は足し戻すため） | 同左 |
| 特別損益 | 両建てで大きく見える | 特別利益が大きく見える |
著書のモデルでは、正常先の目安を32点以上とし、プロパー融資の目安を「正常先＋純資産1億円」としています。純資産を重視する銀行の見方からすると、積立金方式のほうが純資産を厚く見せられます。ただし、税効果会計を適用すれば繰延税金負債を計上するため、純資産の増加はその分小さくなりますし、銀行も特別利益の中身は確認します。表示の違いで評価を上げようとするより、保険金でどのような建物を建て直し、どれだけの収益が回復するかを示すことが説得力を持ちます。
被災から再建までの間は、家賃収入が止まる一方で、借入金の返済は続きます。保険金の入金時期、建て直しの工期、再開後の収支計画をまとめておくと、つなぎ資金や建築資金の相談がしやすくなります。
実務のチェックポイント
- 保険金の内訳を確認する：建物の損害、家財・設備、家賃の補償、臨時費用など
- 圧縮記帳の対象を分ける：固定資産の滅失・損壊に基因するもののみ。家賃補償は対象外
- 損失は保険金確定まで仮勘定：焼失建物の簿価・焼跡整理費を先に損金にしない
- 代替資産が同一種類か確認する：建物なら耐用年数省令別表第一の種類の区分
- 期中に取得できないなら特別勘定：翌期首から2年以内の取得予定
- 滅失経費の範囲を確認する：取壊費・焼跡整理費は含む、類焼者への賠償金・見舞金は含まない
- 申告書に明細を記載する：記載がないと適用されない
- 経理方式を決める：直接減額方式か積立金方式か、銀行への見せ方も含めて
- 個人は非課税と資産損失の関係を整理する：修繕費の補てん分と家賃補償は収入
入居者の過失による損傷の保険金・賠償金は入居者の過失による損傷の修繕と保険金・損害賠償金で整理しています。
まとめ
- 法人は、保険金で同一種類の代替資産を取得・改良すれば、保険差益について圧縮記帳ができる（法人税法47条）。期中に間に合わなければ2年以内の取得予定で特別勘定（48条）
- 家賃の補償など収益・費用の補てんとして受ける保険金は対象外
- 圧縮記帳をする場合、滅失の損失は保険金が確定するまで仮勘定（法人税基本通達10-5-2、平成15年2月6日裁決）
- 個人には圧縮記帳はないが、資産の損害についての保険金は原則非課税で、資産損失から差し引く
- 圧縮記帳は課税の繰延べ。直接減額方式と積立金方式で純資産の見え方が変わるため、銀行への説明も含めて方式を選ぶ
被災後は、保険の請求、建て直しの計画、税務と決算書の処理、資金繰りを同時に進める必要があります。早めに不動産投資家向けサービスへご相談ください。