不動産を売却したとき、個人の譲渡所得の計算では、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引きます。譲渡費用に入れられるかどうかで税額は変わりますが、その範囲は「売却に関係した費用すべて」ではありません。仲介手数料や印紙代は入る一方、抵当権の抹消費用、保有中の修繕費、売却にあたって税理士に払った相談料などは、否認された例があります。
この記事では、譲渡費用の範囲を国税庁の通達と最高裁判決・公表裁決事例で確認し、法人で売却した場合の扱い、決算書の表示、銀行からの見え方を整理します。売却時の税率や取得費の基本は不動産売却の税金で解説しています。
- 譲渡費用は「譲渡のために直接要した費用」と「譲渡価額を増加させるために譲渡に際して支出した費用」。維持・管理の費用は入らない
- 最高裁平成18年4月20日判決は、現実に行われた譲渡を前提に、客観的に見てその譲渡を実現するために必要だったかで判断する、とした
- 抵当権抹消費用、所有権を守るための訴訟の弁護士費用、売却とは無関係に必要だった滞納税の整理の報酬は、譲渡費用に当たらないとされた裁決がある
- 法人には譲渡費用という区分がなく、売却関連費用は原則として損金。決算書の表示は会計の基準に沿って判断する
- 個人の譲渡所得は申告書の別の計算で、法人の決算書のような段階利益はない。銀行への説明は手取り額と借入の返済で示す
譲渡費用とは：通達が示す範囲
所得税法33条3項は、譲渡所得の金額を、総収入金額から取得費と「その資産の譲渡に要した費用」を差し引いて計算すると定めています。その範囲について、所得税基本通達33-7は次のように定めています（国税庁「法第33条《譲渡所得》関係」）。
- 資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記・登録に要する費用その他その譲渡のために直接要した費用
- 1のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地を譲渡するためにその上の建物等を取り壊した費用、すでに締結した売買契約を解除してより有利な条件で売るための違約金など、譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用
あわせて、修繕費、固定資産税その他その資産の維持・管理に要した費用は譲渡費用に含まれないと注記されています。また、土地を売るために建物を取り壊した場合の建物の未償却残高などの損失は、取壊しが譲渡のためであることが明らかなときは、譲渡費用になります（同33-8）。
国税庁タックスアンサーNo.3255 譲渡費用となるものも、同じ範囲を例示しています。
入るもの・入らないもの一覧
| 費用 | 個人の譲渡費用 | 考え方 |
|---|---|---|
| 売却の仲介手数料 | 入る | 譲渡のために直接要した費用 |
| 売買契約書の印紙税（売主負担分） | 入る | 同上 |
| 貸家を売るための借家人の立退料 | 入る | 譲渡価額を増加させるための費用 |
| 土地を売るための建物の取壊し費用・建物の損失額 | 入る | 取壊しが譲渡のためであることが明らかな場合 |
| より有利な条件で売るために既存契約を解除した違約金 | 入る | 通達に例示 |
| 借地権を売るための地主への名義書換料 | 入る | タックスアンサーに例示 |
| 抵当権の抹消費用 | 入らない | 借入金の返済に伴うもの（下記の裁決） |
| 保有期間中の修繕費・固定資産税・管理費 | 入らない | 維持・管理の費用 |
| 売却代金の取立てのための費用 | 入らない | タックスアンサーに例示 |
| 所有権を守るための訴訟の弁護士費用 | 入らない | 所有権の維持のための支出（下記の裁決） |
| 売却とは無関係に必要だった滞納税の整理に関する報酬 | 入らない | 下記の裁決 |
| 取得時の仲介手数料・登記費用など | 譲渡費用ではなく取得費 | 取得費に含まれるものは除かれる |
なお、売主が買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金（未経過固定資産税等）は、費用ではなく譲渡収入に算入されます（タックスアンサーNo.3214）。費用側と収入側を取り違えやすい項目です。
不動産所得の経費と譲渡費用の線引き
個人の場合、同じ「立退料」でも、売却のために払えば譲渡費用、賃貸を続けるために払えば原則として不動産所得の必要経費です。売却の年は、不動産所得の経費と譲渡費用を分けて整理します。土地・建物の譲渡所得の損失は、原則としてほかの所得と損益通算できないため、どちらに入るかで結果が大きく変わることがあります。
判例：最高裁平成18年4月20日判決の判断基準
事案と判断
最高裁判所第一小法廷平成18年4月20日判決（平成15年（行ヒ）第217号、所得税更正処分等取消請求事件）は、土地改良区の地区内にある農地を、転用目的で売却する際に土地改良区に支払った決済金などが、譲渡費用に当たるかが争われた事案です（一次情報：裁判所 裁判例検索）。
- 争点：土地改良区への決済金等が、所得税法33条3項の「資産の譲渡に要した費用」に当たるか
- 判断：譲渡費用に当たるかどうかは、一般的・抽象的にその資産を譲渡するために必要かどうかではなく、現実に行われた資産の譲渡を前提として、客観的に見てその譲渡を実現するために必要であったかどうかで判断すべきだとした。そのうえで、決済金のうち、譲渡の前から支払義務が生じていた未納の賦課金等を除いた部分は譲渡費用に当たるとし、原判決を破棄して差し戻した
- その後：国税庁は、この判決などを受けて、平成19年6月22日付で農地転用決済金等の譲渡費用の取扱いについての通達を定めています（国税庁 個別通達）
実務への示唆
この基準のポイントは、「売却の際に払った」だけでは足りず、「その売却を実現するために客観的に必要だった」と言えるかです。売却の前からすでに支払義務があったものは、売却がなくても払う必要があったので、譲渡費用から外れます。国税不服審判所の裁決も、この判決を引用して判断しています。
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平成13年6月26日裁決（裁決事例集No.61）：抵当権の抹消費用
国税不服審判所 平成13年6月26日裁決は、土地を売却した個人が、司法書士に払った抵当権の抹消費用を譲渡費用として申告した事案です。審判所は、この費用は、債務の担保として設定した抵当権を、債務を弁済したことに起因して抹消するために支出したもので、たまたま抵当権が設定されている土地の譲渡の際に支出されたにすぎないとして、譲渡費用に当たらないと判断しました。
借入で取得した物件を売却するときは、ほぼ必ず抵当権の抹消が伴います。個人の場合、抹消の登記費用は譲渡費用に入れない前提で手取りを試算します。
平成8年1月17日裁決（裁決事例集No.51）：所有権を守るための訴訟の弁護士費用
公表裁決事例要旨（譲渡所得・訴訟費用）によると、土地を売却して所有権移転登記をした後、元所有者の相続人から所有権移転登記の抹消を求める訴訟を起こされた個人が、その弁護士費用の一部を譲渡費用と主張した事案で、審判所は、訴訟は所有権の帰属に関するもので、弁護士費用は所有権を維持するための支出であり、譲渡を実現させるために必要な費用ではないと判断しました。
平成26年2月4日裁決：税理士に払った「譲渡相談料」
国税不服審判所 平成26年2月4日裁決は、差押えや抵当権の付いた土地建物を任意売却した個人が、関与税理士に払った相談料を譲渡費用とした事案です。相談料は、本人と関係法人の滞納税の整理、徴収職員との交渉、仲介業者の選定などに対する報酬でした。
- 審判所は、最高裁平成18年4月20日判決の基準を引用し、一般的な土地と居住用建物の売買で、宅地建物取引業者に加えて税理士を関与させることが、客観的に見て譲渡の実現に必要とまではいえないとした
- 滞納税の弁済は売買契約の成否にかかわらず必要なものであり、その整理に関与した税理士の報酬も譲渡費用に当たらないとした。振込手数料も同様に除外
- 一方、公売に先立って行われた土地の鑑定評価の費用（滞納処分費）は、公売（譲渡）に要した費用に当たるとした
実務への示唆：同じ専門家への報酬でも、売却そのものの実現に直接必要だったか、売却がなくても必要だった別の目的（借入の返済、滞納の整理、所有権の争い）のための支出かで結論が分かれます。請求書の内訳や業務の範囲を、売却に直接関わる部分とそれ以外に分けておくことが大切です。
法人の場合：譲渡費用という区分はない
法人の所得は、益金から損金を差し引いて一本で計算します。個人の譲渡所得のような「譲渡費用」の区分はなく、売却に伴う費用は、別段の定めがない限りその事業年度の損金になります。
| 項目 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|
| 所得の区分 | 譲渡所得（分離課税）。不動産所得とは別に計算 | 区分なし。賃貸の利益と売却損益を合算 |
| 仲介手数料・印紙税 | 譲渡費用 | 損金 |
| 抵当権抹消費用・借入金の返済に伴う手数料 | 譲渡費用にならない | 損金 |
| 保有中の修繕費・固定資産税 | 譲渡費用にならない（その年の不動産所得の必要経費になるものはある） | 損金（資本的支出は除く） |
| 立退料 | 売却のためなら譲渡費用 | 損金（売却のための支出として） |
| 売却損 | 土地建物の譲渡損失は原則としてほかの所得と通算できない | 他の所得と通算できる |
法人は、個人より損金にできる範囲が広く、売却損も賃貸の利益と相殺できます。一方で、決算書の表示を誤ると、銀行から見た利益の質が変わります。売却損の表示は売却損の会計上の表示と銀行の見え方で詳しく扱っています。
会計上の表示と銀行からの見え方
法人：固定資産の売却か、販売用不動産の売却か
賃貸用の固定資産を売却した場合、売却損益は原則として特別損益に表示されます。実務では、売却に直接要した仲介手数料などを売却価額から差し引いて固定資産売却益（損）を計算し、売却費用を販管費に入れない方法がよく用いられます。この場合、売却費用は営業利益・経常利益に影響しません。
一方、宅地建物取引業として販売用不動産を売却した場合は、売却代金は売上高、物件の帳簿価額は売上原価で、仲介手数料などは販管費（または売上原価）に表示するのが通常です。
どちらで処理するかは、その物件が固定資産か販売用不動産か（保有目的）と、会社が継続して採用している会計方針によって決まります。税務上はどちらでも損金ですが、決算書の表示区分は企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って取引の実態で判断する必要があり、どの区分にできるかは保有目的と取引の実態次第です。顧問税理士・会計の専門家と検討してください（販売用不動産と固定資産の区分）。
銀行の見方
著書『総額82億円 税理士投資家が明かす「買い続ける」ための決算書戦略』では、債務償還年数を改善する最も効く手段として物件の売却を挙げています。売却で融資を完済すれば、債務償還年数の分子である「借入金 − 現預金」が大きく減るためです。そのとき、売却費用がどこに表示されるかで、その期の営業利益・経常利益の見え方が変わります。
| 処理 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 |
|---|---|---|---|
| 固定資産売却益から売却費用を差し引く（特別損益） | 影響なし | 影響なし | 売却益が減る |
| 売却費用を販管費に計上 | 減る | 減る | 同じ |
| 販売用不動産として売上高・売上原価に計上（宅建業） | 売却益が営業利益に入る | 同左 | 同じ |
個人の場合、譲渡所得は確定申告書の別の計算で、決算書に段階利益はありません。銀行には、売却代金から残債・税金・諸費用を差し引いた手取り額と、借入がどれだけ減ったかを、売買契約書・精算書・返済の記録で示すのが基本です。
実務のチェックポイント
- 売却の前に、譲渡費用になるもの・ならないものを分けて手取り額を試算したか（抵当権抹消費用は個人では入らない前提）
- 立退料・取壊し費用が「売却のため」であることを、売買契約書の条件や時系列で説明できるか
- 専門家への報酬は、売却に直接関わる業務とそれ以外（借入の返済、滞納の整理、紛争）に分けて請求してもらったか
- 固定資産税の精算金を、費用ではなく譲渡収入に入れたか
- 取得時の費用（取得費）と売却時の費用（譲渡費用）を二重に計上していないか
- 法人の場合、売却費用の表示方法を前期と同じ方針で処理しているか。保有目的に合った区分か
- 売却後の借入残高・現預金・債務償還年数の変化を整理し、銀行に説明する資料を用意したか
まとめ
- 譲渡費用は、譲渡のために直接要した費用と、譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用。維持・管理の費用は入らない
- 判断の基準は、最高裁平成18年4月20日判決の「現実の譲渡を前提に、客観的に見てその譲渡を実現するために必要だったか」
- 抵当権抹消費用、所有権を守るための訴訟費用、売却がなくても必要だった滞納整理の報酬は、譲渡費用に当たらないとされた裁決がある
- 法人に譲渡費用の区分はなく、売却費用は原則損金。表示区分は会計の基準に沿って、保有目的と実態で判断する
- 売却は財務の立て直しに効く手段。費用の整理と銀行への説明をセットで準備する
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