物件を子どもに引き継ぎたい、個人で持っている物件を自分の資産管理会社に移したい。こうした親族・同族会社との売買では、「身内だから安くてよい」と考えがちです。しかし、時価より低い価格で売る低額譲渡は、売主・買主の双方に思わぬ税金を生みます。
しかも、誰が誰に売るか（個人から個人、個人から法人、法人から個人、法人から法人）によって、適用される規定がまったく違います。この記事では、取引の組合せごとの税務上の扱いを整理したうえで、時価の判断が争われた公表裁決、決算書の表示、銀行からの見え方を解説します。
- 個人 → 法人：時価の2分の1未満で売ると、時価で売ったものとみなされる（所得税法59条）。2分の1以上でも、同族会社の行為計算否認で時価課税されることがある。買主の法人は時価との差額が受贈益
- 個人 → 個人：売主は原則として実際の代金で計算（2分の1未満で損が出ても、その損はなかったものとみなす）。買主は「著しく低い価額」なら差額に贈与税（相続税法7条）
- 法人 → 個人・法人：売主の法人は時価で収益を認識し、時価との差額は相手に応じて寄附金・役員給与などになる
- 「時価」は路線価や固定資産税評価額そのものではない。鑑定評価などの根拠を残すことが、税務でも銀行への説明でも重要
なぜ低額譲渡が問題になるのか
時価1億円の物件を親族に5,000万円で売ると、経済的には、買主は5,000万円分の利益を無償で受け取ったことになります。税法は、この「差額」に着目して課税します。差額を誰の所得として、どの税目で課税するかが、取引の組合せごとに定められています。
また、親族・同族会社との取引は、第三者との取引のように価格が市場で決まるわけではありません。税務調査では「その価格は時価か」が必ず確認されます。後から時価を争うのは負担が大きいため、取引の前に時価の根拠を固めておくことが基本です。
取引の組合せ別：税務上の扱い（法人と個人の違い）
| 売主 → 買主 | 売主の課税 | 買主の課税 |
|---|---|---|
| 個人 → 法人 | 時価の2分の1未満なら時価で譲渡したものとみなす（所得税法59条1項2号）。2分の1以上でも同族会社の行為計算否認の対象になりうる | 時価との差額は受贈益として益金（法人税法22条2項） |
| 個人 → 個人 | 実際の代金で計算。時価の2分の1未満で譲渡損が出た場合、その損はなかったものとみなす（同法59条2項） | 「著しく低い価額」なら時価との差額に贈与税（相続税法7条） |
| 法人 → 個人（役員・親族） | 時価で譲渡収益を認識（法人税法22条2項）。差額は役員給与・寄附金など | 役員・従業員なら給与所得、それ以外は一時所得などになりうる |
| 法人 → 法人（同族会社間） | 時価で譲渡収益を認識。差額は寄附金（損金算入に限度あり） | 時価との差額は受贈益として益金 |
個人から法人へ売る場合
個人が法人に対して、時価の2分の1に満たない金額で資産を譲渡した場合には、時価で譲渡したものとみなして譲渡所得を計算します（所得税法59条1項2号、所得税法施行令169条）。さらに、所得税基本通達59-3は、時価の2分の1以上の対価で同族会社に譲渡した場合でも、所得税法157条（同族会社等の行為又は計算の否認）の規定に該当するときは、時価に相当する金額で譲渡所得を計算できることがあるとしています。
買主の法人の側では、時価より低く買えた差額は受贈益として益金になり、法人税がかかります。個人が売主で法人が買主の場合、「売主はみなし譲渡で時価課税、買主は受贈益で課税」という形で、差額に二重の課税が生じることもあります。個人から法人への移し替え全体の税金は個人から法人へ物件を移すときの税金で整理しています。
個人から個人へ売る場合
親から子への売買のような個人間の取引では、所得税法59条のみなし譲渡は原則として適用されません。売主の譲渡所得は、実際に受け取った代金で計算します。ただし、時価の2分の1未満の対価で売って譲渡損が出た場合は、その損はなかったものとみなされます（同条2項）。
買主の側では、相続税法7条により、著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、対価と時価との差額を贈与によって取得したものとみなして贈与税が課されます。土地・建物の場合、この時価は、平成元年の個別通達（負担付贈与通達）により、相続税評価額ではなく通常の取引価額によるとされています。贈与税の仕組みは不動産を贈与するときの税金を参照してください。
法人が売主になる場合
法人が資産を時価より低い価額で譲渡した場合、法人税法22条2項により、時価で譲渡したものとして収益を認識します。時価と実際の代金との差額は、買主との関係に応じて次のように扱われます。
- 自社の役員に安く売った：差額は役員給与（賞与）とされ、定期同額給与などに当たらなければ損金不算入。役員の側は給与所得として課税される
- グループ会社・同族会社に安く売った：差額は寄附金とされ、損金算入には限度がある（完全支配関係がある法人間では別の取扱いがある）
- 従業員や取引先に安く売った：給与・交際費・寄附金など、実態に応じて判断する
公表裁決：「時価」と「著しく低い価額」の判断
平成16年3月8日裁決（裁決事例集No.67・350頁）：法人への譲渡と2分の1基準
- 事案：個人が、市街化調整区域内の土地を法人に譲渡した。請求人は、近くの土地の売買実例価格と比べて時価の2分の1を超えているので低額譲渡に当たらない、また当事者に恣意的な意図はなかったと主張した
- 判断：低額譲渡に当たるかどうかは、譲渡価額が時価の2分の1に満たないかどうかで判断すべきで、当事者の意図や恣意性の有無を問わず適用される。請求人が挙げた近傍の土地は、宅地の確認の有無や間口などの条件が大きく異なり、時価を示すものとはいえないとされた。審判所は、類似の売買実例3件と不動産鑑定士の鑑定評価額をもとにした時価の認定を相当とし、請求人は時価の2分の1に満たない価額で法人に譲渡したと認めた（国税不服審判所）
平成13年4月27日裁決（裁決事例集No.61・533頁）：親からの譲受けが「著しく低い」とされた例
- 事案：請求人が父から売買により土地を譲り受けた
- 判断：相続税法7条は、法律的には贈与といえなくても、経済的には対価と時価との差額について実質的に贈与があったと同視できるため、差額に贈与税を課す趣旨と解された。審判所は、請求人・原処分庁のいずれの時価も採用せず、公示価格をもとに地域要因や個別的要因の格差補正をして時価を算定し、時価と売買価額との差額が約1,850万円に達することから、著しく低い価額の対価に当たると判断した（国税不服審判所）
平成15年6月19日裁決（裁決事例集No.65・576頁）：「著しく低い」に当たらないとされた例
- 事案：請求人が祖母から土地建物を譲り受けた。原処分庁は著しく低い価額の対価による譲受けに当たるとして贈与税を課した
- 判断：譲渡人は高齢で借入金を返済するために譲渡したこと、請求人は金融機関から資金を借りて取得したこと、売買価額は固定資産税評価額を参考に利用形態を考慮して決めたこと、譲渡人が相続で取得し長期間保有していたこと、建物と土地の対価の合計額が相続税評価額の合計額を上回っていることなどを総合勘案し、著しく低い価額の対価による譲受けには当たらないとして、原処分は取り消された（国税不服審判所）
実務への示唆：所得税法59条の「2分の1」は数値の基準ですが、相続税法7条の「著しく低い価額」には数値の基準がなく、取引の経緯や価格決定の根拠が総合的に考慮されています。ただし、平成15年の裁決は個別の事実関係に基づく判断であり、「相続税評価額以上なら必ず問題ない」という一般的な基準を示したものではありません。どの裁決も、時価の根拠をどう示すかが結論を左右している点に注目してください。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る会計上の処理と決算書の表示
税務上の扱いとは別に、決算書にどう載せるかは企業会計の基準で判断します。ここでいう基準は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）のことで、中小企業では企業会計原則、「中小企業の会計に関する指針」「中小企業の会計に関する要領」などが中心です。法人税法22条4項も、収益・費用の額は一般に公正妥当と認められる会計処理の基準に従って計算すると定めています。
- 売主の法人：決算書では、実際に受け取った代金と帳簿価額の差額を固定資産売却損益として計上し、賃貸用の固定資産なら原則として特別損益に表示します。時価との差額（寄附金・役員給与）は、申告書の上で加算して調整するのが一般的です
- 買主の法人：会計上は実際に払った代金で取得価額を計上するのが一般的ですが、税務上は時価で取得したことになり、受贈益の分だけ税務上の取得価額が大きくなります。このずれは申告書で調整し、以後の減価償却費の計算にも影響します
- 販売用不動産の場合：売主が販売用として保有していた物件なら、売上高・売上原価で表示します
税務上の時価と会計上の帳簿価額がずれると、減価償却費や将来の売却損益の計算で、会計と税務の差異が長く残ります。税務上の損金・益金の扱いと、決算書の表示（売上高か特別損益か、資産計上の金額）は別の問いであり、企業会計の基準に沿って取引の実態から判断する必要があります。顧問税理士・会計の専門家と検討してください。
銀行からの見え方
関連当事者との取引は必ず見られる
銀行は、社長個人や親族、グループ会社との取引に注意を払います。時価と大きく異なる価格での売買は、「会社の財産を外に出していないか」「利益を付け替えていないか」という目で見られます。低額譲渡で売主の法人の売却益が小さく見えても、税務上は時価で課税されるため、利益は小さいのに税金は大きいという、説明しにくい決算書になりがちです。
買主の法人：受贈益で純資産は増えるが
個人から法人へ安く物件を移すと、法人側には受贈益（税務上）が生じ、法人税の負担が発生します。会計上も受贈益を計上すれば純資産は増えますが、それは本業の利益ではなく特別な利益です。銀行の評価で重視される営業利益・経常利益には反映されません。
時価で取引し、根拠を残すのが最も説明しやすい
親族・同族会社との取引でも、不動産鑑定評価や複数の査定をもとに時価で売買し、その根拠資料を残しておけば、税務調査でも銀行への説明でも筋が通ります。物件の移し替えの資金を銀行から借りる場合は、時価の根拠が担保評価や資金使途の説明にも使えます。相続・事業承継を見すえた物件の移し方は不動産を法人で持つと相続税はどう変わる？もあわせてご覧ください。
実務のチェックポイント
| タイミング | 確認すること |
|---|---|
| 取引の検討時 | 売主・買主が個人か法人か、役員・親族・同族会社のどの関係かを整理したか |
| 取引の検討時 | 不動産鑑定評価・売買実例・査定など、時価の根拠を用意したか（路線価や固定資産税評価額だけに頼っていないか） |
| 取引の検討時 | 個人から法人への譲渡で、代金が時価の2分の1以上か、同族会社の行為計算否認のリスクはないかを確認したか |
| 取引の検討時 | 個人間の譲渡で、買主に贈与税がかからないか（著しく低い価額に当たらないか）を検討したか |
| 契約時 | 価格の決め方と根拠を、契約書や社内の議事録に残したか |
| 決算・申告時 | 法人の場合、時価との差額（寄附金・役員給与・受贈益）を申告書で正しく調整したか |
| 決算・申告時 | 買主の法人で、税務上の取得価額（時価）と会計上の帳簿価額の差を、減価償却の計算に反映したか |
| 銀行への説明 | 関連当事者との取引の内容、価格の根拠、取引の目的を説明できる資料を用意したか |
まとめ
- 低額譲渡の課税は、売主・買主が個人か法人かで規定が違う。個人から法人へは時価の2分の1未満でみなし譲渡、個人間は買主に贈与税、法人が売主なら時価で収益を認識する
- 所得税法59条の「2分の1」と、相続税法7条の「著しく低い価額」は別の基準。後者には数値の基準がなく、総合的に判断される
- 裁決では、時価の根拠（売買実例、鑑定評価、価格決定の経緯）が結論を左右している
- 会計上は実際の代金で処理し、税務上の時価との差額は申告書で調整するのが一般的。表示はGAAPに沿って実態で判断する
- 銀行は関連当事者との取引を注意深く見る。時価で取引し、根拠を残しておくのが最も説明しやすい
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