令和6年1月1日から、相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができました。110万円以下の贈与なら申告は不要で、贈与者が亡くなったときに相続財産に足し戻す必要もありません。暦年課税の生前贈与が相続前7年以内の加算に見直されたこともあり、不動産オーナーにとって相続時精算課税は以前より検討しやすい制度になっています。
ただ、賃貸物件の贈与では、建物と土地のどちらを贈るか、敷金やローンをどう扱うか、贈与後の家賃は誰の所得になるか、といった論点があります。この記事では、相続時精算課税の仕組みを確認したうえで、賃貸物件や資産管理法人の株式での使い方と注意点を、税務・会計・銀行の視点から整理します。
- 相続時精算課税は、60歳以上の父母・祖父母などから18歳以上の子・孫などへの贈与で選択できる。年110万円の基礎控除（令和6年以後）＋累計2,500万円の特別控除、超えた部分は一律20％
- 110万円以下は申告不要で、相続時の加算も基礎控除を差し引いた残額だけ
- 賃貸建物を贈与すると、贈与後の家賃は受贈者の所得になる。値上がりや収益の蓄積を親の相続財産から外せる
- 敷金を引き継がせると法形式上は負担付贈与。敷金相当の現金も同時に贈与すれば実質的に負担付贈与に当たらないとする国税庁の質疑応答がある
- 精算課税で贈与した土地には小規模宅地等の特例が使えない。登録免許税・不動産取得税も相続より重い
相続時精算課税の仕組み
国税庁のタックスアンサー（No.4103 相続時精算課税の選択）をもとに整理します。
| 項目 | 相続時精算課税 | 暦年課税 |
|---|---|---|
| 対象者 | 贈与の年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母など → 18歳以上の子・孫など | 制限なし |
| 基礎控除 | 特定贈与者ごとに年110万円（令和6年1月1日以後の贈与） | 受贈者ごとに年110万円 |
| 特別控除 | 特定贈与者ごとに累計2,500万円（期限内申告が条件） | なし |
| 税率 | 控除後の金額に一律20％ | 累進税率（10〜55％） |
| 相続時の加算 | 贈与時の価額から基礎控除を引いた残額を、期間を問わず加算 | 相続開始前7年以内の贈与を加算（経過措置あり。延長した4年分は合計100万円を控除） |
| 選択の撤回 | できない（その贈与者からの贈与はずっと精算課税） | ― |
| 手続 | 最初の贈与の翌年2月1日〜3月15日に選択届出書を提出 | 110万円超で申告 |
同じ年に2人以上の特定贈与者から贈与を受けた場合、精算課税の110万円は贈与者ごとの課税価格で按分します。また、精算課税を選んだ受贈者が、他の人から暦年課税で贈与を受けた場合は、暦年課税の110万円も別に使えます。暦年課税との比較は生前贈与と相続の新ルールで詳しく解説しています。
110万円以下なら「足し戻し」もない
改正前の精算課税は、少額の贈与でも申告が必要で、贈与した財産はすべて相続財産に足し戻されました。改正後は、毎年110万円以下の贈与なら申告不要で、相続時にも加算されません。毎年110万円までの贈与は、相続財産から確実に切り離せることになります。
賃貸物件での使い方：建物を贈与して家賃を移す
建物の贈与は「将来の家賃」を移す
賃貸アパートの建物だけを子に贈与すると、贈与後の家賃は子の不動産所得になります。親の手元に家賃が積み上がらなくなるため、その分だけ親の相続財産の増加を抑えられます。
建物の贈与時の評価は、貸家として固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）が基本です。築年数がたった建物ほど評価額は低く、精算課税の110万円や2,500万円の範囲に収まることもあります。
ただし、贈与後は親の土地を子が無償で使う関係（使用貸借）になるのが一般的で、土地側に影響が出ます。
- 土地の評価：建物の所有者と土地の所有者が分かれるため、親の相続時に土地を貸家建付地として評価できるかは、贈与時の入居者が引き続き住んでいるかなどの事実関係によって変わる
- 小規模宅地等の特例：親は地代を受け取っていないため、親の貸付事業には当たらない。子が親と生計を一にする親族で、子の貸付事業に使われている場合でなければ、貸付事業用宅地等の特例は使えない
建物の贈与は、土地の評価や特例の可否まで含めて試算してから判断する必要があります。
敷金と負担付贈与
賃貸中の建物の所有者が変わると、入居者から預かった敷金の返還義務は新しい所有者に引き継がれます。敷金を引き継がせて建物を贈与すると、法形式上は「債務を負担させる贈与」（負担付贈与）になり、建物を相続税評価額ではなく通常の取引価額で評価する通達（平成元年直評5）の対象になりえます。
国税庁の質疑応答事例「賃貸アパートの贈与に係る負担付贈与通達の適用関係」は、賃貸アパートの建物と同時に敷金に相当する現金を贈与している場合は、敷金返還債務を承継させる意図がなく実質的な負担はないと認定できるとして、負担付贈与通達の適用はないとしています。また、この場合は譲渡の対価がないため、贈与者に譲渡所得の課税も生じないとしています。
ローンが残っている物件
建物と一緒に借入金も子に引き継がせる場合は、典型的な負担付贈与です。
- 受贈者：建物の通常の取引価額から借入金の額を差し引いた額に贈与税
- 贈与者：借入金の額を譲渡対価とする譲渡所得の課税が生じうる
- 銀行：債務者の変更（債務引受）には銀行の承諾が必要で、子の返済能力の審査がある
ローン付きの物件の贈与は、税金と借入れの両面で準備が必要です。建物だけを贈与する方法の全体像は建物だけを子に贈与して家賃収入を移す方法と注意点も参考にしてください。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る土地の贈与と小規模宅地等の特例
| 項目 | 相続で取得 | 精算課税の贈与で取得 |
|---|---|---|
| 評価のタイミング | 相続開始時の評価 | 贈与時の評価で固定 |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば使える | 使えない |
| 登録免許税（所有権移転） | 固定資産税評価額の0.4％ | 固定資産税評価額の2.0％ |
| 不動産取得税 | かからない | かかる（標準税率4％、土地・住宅は軽減措置あり） |
| 取得費・取得日 | 被相続人のものを引き継ぐ | 贈与者のものを引き継ぐ |
小規模宅地等の特例は相続・遺贈で取得した宅地等が対象で、精算課税で贈与した土地は対象外です。アパートの敷地を生前に贈与すると、相続まで持っていれば使えた貸付事業用宅地等の減額（200㎡まで50％）を失うことになります。特例の要件は小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）と3年要件で解説しています。
また、精算課税による贈与財産は贈与時の価額で相続財産に加算されます。贈与後に値上がりしても相続税は増えませんが、値下がりしても贈与時の価額で加算されます（令和6年以後の贈与では、災害で一定以上の被害を受けた土地・建物について相続時に再計算する特例があります）。
資産管理法人の株式での使い方
不動産を法人で持っている場合、贈与の対象は株式になります。
- 110万円の範囲で毎年少しずつ株式を贈与すれば、申告不要で相続財産から切り離せる。ただし株価の評価は毎年必要
- 株価は贈与時の価額で固定されるため、利益を積み上げて純資産が増えていく法人ほど、早めに移す効果がある
- 個人で建物を贈与する場合と違い、登録免許税・不動産取得税はかからない。物件の名義も法人のまま変わらない
株価の評価方法は土地保有特定会社・株式等保有特定会社の株価評価、自社株評価の方法をやさしく解説をご覧ください。
会計上の扱いと表示
贈与は個人間の取引で、相続時精算課税の選択も個人の贈与税の問題です。ただ、贈与によって帳簿が変わる場面があります。
- 建物を贈与された子：建物の取得価額・取得日・未償却残高は、贈与者のものを引き継ぐ（所得税法60条）。減価償却は引き継いだ帳簿価額をもとに続ける
- 法人の株式を贈与：法人の決算書は変わらない。株主名簿の書換えと、法人税申告書の別表二（同族会社の判定）の記載が変わる
- 個人から法人への贈与：精算課税の対象外。法人は受贈益として益金に計上し、個人側にもみなし譲渡課税の問題が生じうる
法人の会計は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に従います（会社法431条、法人税法22条4項）。法人が財産の贈与を受けた場合、税務上は受贈益が益金になりますが、決算書でどの区分（営業外収益か特別利益か）に表示するかは取引の実態に沿って判断するもので、顧問税理士・会計の専門家と検討が必要です。
銀行からの見え方
- 家賃の移転は返済原資の移転：親の借入れで買った物件の建物だけを子に贈与すると、借入れは親に残り、返済原資の家賃は子に移る。銀行は担保と返済原資が分かれることを嫌うため、事前相談が欠かせない
- 子の財務が強くなる：贈与後の家賃が子の所得として積み上がれば、子が将来融資を受けるときの実績になる。子が資産管理法人を持つなら、法人で物件を取得していく道筋も描ける
- 親の財務：家賃収入が減る親側では、返済能力の評価が下がる。著書のモデルでは返済能力（債務償還年数など）の配点が大きく、親名義の借入れが残る場合は影響を試算したい
実務のチェックポイント
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 適用要件 | 贈与の年の1月1日時点で贈与者60歳以上・受贈者18歳以上の直系卑属か |
| 選択の判断 | 一度選ぶとその贈与者からの贈与は暦年課税に戻れないことを理解したか |
| 贈与する財産 | 建物だけか、土地も含めるか。小規模宅地等の特例を失わないか |
| 敷金・ローン | 敷金相当の現金を同時に贈与するか。ローン付きなら負担付贈与と銀行の承諾 |
| 評価 | 建物は貸家評価、株式は毎年の株価評価。110万円・2,500万円の範囲を確認したか |
| 流通税 | 不動産の贈与なら登録免許税（2.0％）・不動産取得税を見込んだか |
| 手続 | 110万円超の年は期限内申告と選択届出書。期限内申告をしないと特別控除が使えない |
まとめ
- 令和6年以後、相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができ、110万円以下は申告不要で相続時の加算もない
- 賃貸建物を贈与すると贈与後の家賃は受贈者の所得になり、親の相続財産の増加を抑えられる
- 敷金を引き継がせる贈与は法形式上の負担付贈与だが、敷金相当の現金を同時に贈与すれば実質的に負担付贈与に当たらない（国税庁の質疑応答）
- 精算課税で贈与した土地には小規模宅地等の特例が使えず、登録免許税・不動産取得税も相続より重い
- 資産管理法人の株式なら、流通税なしで少しずつ移せる。株価は贈与時の価額で固定される
賃貸物件と資産管理法人を、どの順番で、どの方法で次の世代に移すかは、不動産投資家向けサービスでご相談ください。