物件を買うとき、建物を新築するとき、そして売るとき。不動産投資では、契約書に貼る印紙税が必ずついて回ります。1通あたりの金額は物件価格から見れば小さく見えますが、取引の回数が多い不動産事業者や、売買契約・工事請負契約・金銭消費貸借契約を同時に結ぶ投資家にとっては、無視できないコストです。
この記事では、不動産売買契約書と工事請負契約書の印紙税について、令和9年3月31日まで適用される軽減措置、記載金額の判定、法人と個人の経費処理、銀行からの見え方、公表裁決事例を整理します。
- 不動産売買契約書（第1号文書）と建設工事請負契約書（第2号文書）は、令和9年3月31日までに作成するものに軽減税率がある
- 税額は契約書の記載金額で決まる。課税事業者が消費税額を区分記載すれば、消費税額は記載金額に含めない
- 写し・仮契約書・変更契約書でも、契約の成立や変更を証明する目的なら課税されることがある
- 銀行との金銭消費貸借契約書は軽減措置の対象外。賃貸業を営む個人の領収書は「営業に関しない受取書」にならない場合がある
- 貼り忘れの過怠税は損金・必要経費にならない。自主的な申出なら1.1倍に軽減される
不動産取引で印紙税がかかる主な文書
印紙税は、印紙税法の課税物件表に掲げられた文書を作成したときにかかる税金です。不動産投資でよく出てくる文書は次のとおりです。
| 文書 | 課税物件表の区分 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 土地・建物の売買契約書、交換契約書 | 第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書） | あり（記載金額10万円超） |
| 建物の建築工事請負契約書、工事注文請書 | 第2号文書（請負に関する契約書） | あり（建設工事で記載金額100万円超） |
| 土地の賃貸借契約書（更地の駐車場用地を借りる契約など） | 第1号の2文書（土地の賃借権の設定に関する契約書） | なし |
| 金銭消費貸借契約書（銀行融資の契約書など） | 第1号の3文書（消費貸借に関する契約書） | なし |
| 売買代金・手付金の領収書 | 第17号の1文書（売上代金に係る金銭の受取書） | なし（営業に関しない受取書は非課税） |
| 建物の賃貸借契約書 | 課税対象外（権利金等の受領文言などがあれば別途課税されることがある） | － |
建物の賃貸借契約書は原則として課税対象外ですが、更地を駐車場用に借りる契約は土地の賃借権の設定に当たり課税されます（国税庁 No.7106、No.7107）。
軽減措置の税額表（令和9年3月31日まで）
国税庁のタックスアンサー（No.7108）によると、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書と建設工事の請負に関する契約書は、税額が軽減されています。本則の税額（No.7140）と並べると次のとおりです。
| 記載された契約金額 | 本則（第1号・第2号） | 軽減後（不動産譲渡・建設工事請負） |
|---|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※500万円以下の区分も軽減されています（不動産譲渡は10万円超、建設工事請負は100万円超が対象）。詳しくは国税庁のタックスアンサーを確認してください。
建設工事の請負契約書に設計の請負など建設工事以外の事項が併記されていても、建設工事の請負に関する契約に基づき作成されるものであれば、全体が軽減措置の対象になるとされています。一方、銀行と結ぶ金銭消費貸借契約書は軽減措置の対象外で、本則の税額がかかります。物件の取得時には、売買契約書（軽減あり）と金銭消費貸借契約書（軽減なし）の両方が必要になることを、資金計画に入れておきましょう。
軽減措置は期限のある租税特別措置です。令和9年4月以後に作成する契約書の扱いは、その時点の税制改正で確認する必要があります。
記載金額の判定で間違えやすいポイント
印紙税の税額は、契約書に記載された金額で決まります。実際の取引金額ではなく、文書に何が書かれているかが基準になる点に注意が必要です。
消費税額の区分記載
消費税の課税事業者が作成する第1号文書・第2号文書・第17号文書では、消費税額等が区分記載されているか、税込価格と税抜価格の両方が記載されていて消費税額が明らかな場合、消費税額等は記載金額に含めません（No.7124）。
- 「請負金額1億1,000万円 うち消費税額等1,000万円」→ 記載金額は1億円
- 「請負金額1億1,000万円（税込）」→ 消費税額が明らかでないため、記載金額は1億1,000万円
上の例では、税抜1億円なら「5,000万円超1億円以下」（軽減後3万円）、1億1,000万円なら「1億円超5億円以下」（軽減後6万円）となり、書き方だけで税額が倍になります。土地建物の売買では土地は非課税なので、建物部分の価格と消費税額を明記しておくことが基本です。なお、売主が免税事業者の場合は、消費税額を区分記載しても記載金額に含めることになります。
写し・仮契約書・変更契約書
- 写し・副本：契約当事者双方の署名・押印があるものなど、契約の成立を証明する目的で作成されたものは課税されます（No.7120）。売主・買主が1通ずつ持つなら、原則として2通とも課税です
- 仮契約書・予約契約書：本契約書を後で作る場合でも、課税事項を証明する目的で作成されれば課税されます（No.7121）
- 変更契約書：変更前の契約書を特定できる記載があり、金額を増額する場合は増加額が記載金額になり、減額する場合は記載金額がないものとなります（No.7123）。工事の追加・減額のたびに作る覚書は、記載の仕方で税額が変わります
領収書と「営業に関しない受取書」
売買代金の領収書は第17号の1文書ですが、個人の場合、事業を離れた私的な生活に関する受取書は「営業に関しない受取書」として非課税になります（No.7125）。ただし、不動産賃貸業を営む個人が事業に使っていた土地を売る場合は、次の裁決事例のように課税されることがあります。
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不動産投資家向け税務・融資支援を見る公表裁決事例：賃貸業を営む個人の土地売却の領収証（平成18年9月29日裁決）
国税不服審判所 平成18年9月29日裁決（裁決事例集No.72-615頁）は、個人が所有地を売却して手付金と残代金の領収証に収入印紙を貼ったあと、「営業に関しない受取書」で非課税だったとして過誤納の確認を求めた事案です。
- 事実関係：請求人はマンション5戸を賃貸しており、売却した土地も引渡しのころまで駐車場等として賃貸していました
- 争点：領収証が「営業に関しない受取書」に当たるか。あわせて、売買契約書と領収証の両方に課税するのは二重課税ではないか
- 判断：個人が自己の資産を営業に供していた場合、その譲渡が営業者として営業に関連して行ったものか、私的な財産の処分かを区別すべきとしたうえで、反復継続して賃貸していた土地の譲渡は営業用資産を譲渡した営業に関するものとし、領収証は課税文書と判断しました。売買契約書（第1号文書）と領収証（第17号文書）は別個の課税文書であり、二重課税の主張も退けられています
実務への示唆：個人の不動産投資家が賃貸していた土地・建物を売る場合、「個人だから領収書は非課税」とは限りません。自宅の売却とは扱いが異なり得るため、売却時の領収書の印紙も事前に確認しておく必要があります。結論は個別の事実関係によるため、賃貸に使っていた資産の売却がすべて同じ扱いになると一般化はできません。
税務・会計上の扱いと、銀行からの見え方
法人と個人の経費処理の違い
| 場面 | 法人 | 個人 |
|---|---|---|
| 賃貸用物件の取得時の売買契約書・工事請負契約書の印紙税 | 租税公課として損金算入するのが一般的な実務（取得価額に含めて処理することもある） | 業務用資産なら不動産所得の必要経費（譲渡所得の取得費には含まれない） |
| 非業務用資産（自宅など）の取得時の印紙税 | － | 将来の譲渡所得の取得費に含まれる |
| 売却時の売買契約書の印紙税（売主負担分） | 損金算入 | 譲渡所得の譲渡費用（No.3255） |
| 金銭消費貸借契約書の印紙税 | 損金算入 | 業務用借入なら必要経費 |
| 過怠税 | 損金不算入（法人税法55条） | 必要経費不算入（所得税法45条） |
個人の取得費の扱いは、国税庁のタックスアンサー（No.3252）で、購入時の印紙税は取得費に含まれるが、業務の用に供される資産の場合は取得費に含まれないと説明されています。法人の場合、法人税基本通達7-3-3の2は不動産取得税や登録免許税などを「取得価額に算入しないことができる」費用として列挙していますが、印紙税は明示されていません。処理方針は顧問税理士と確認してください。
会計上の表示
印紙税は、通常は販売費及び一般管理費の「租税公課」として表示されます。ただし、物件取得時の諸費用をまとめて計上する場合は、税務上の損金算入の可否とは別に、その費用を取得原価に含めるか期間費用とするか、販管費か営業外費用かといった決算書の表示区分を、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って検討する必要があります。どの区分にできるかは取引の実態次第なので、顧問税理士・会計の専門家と検討してください。取得時の諸費用全体の考え方は物件取得時の諸費用一覧で整理しています。
銀行からの見え方
印紙税の金額そのものが格付けを大きく動かすことは、通常ありません。ただし、売買を繰り返す不動産事業者では、契約書の印紙税が積み重なって販管費を押し上げ、営業利益に影響します。また、過怠税は税務調査で指摘されて初めて発覚することが多く、損金にもならないうえ、「文書管理ができていない会社」という印象につながります。調査結果が決算書や納税額に表れれば、銀行から説明を求められることもあります（税務調査が来る会社・来ない会社）。
電子契約と印紙税
印紙税の課税対象は「文書」であり、国税庁の質疑応答事例では、電磁的記録は文書に含まれないため、取引先にメール送信した電磁的記録には印紙税は課税されないとされています（国税庁：取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い）。ただし、電子データで送ったあとに、署名・押印した紙の契約書を別途交付すれば、その紙の文書は課税されます。電子契約の注意点は電子契約なら印紙税はかからない？で詳しく解説します。
実務のチェックポイント
- 契約書の作成日が令和9年3月31日までか。期限後は改正の有無を確認する
- 課税事業者の取引では、消費税額を区分記載しているか（「税込」とだけ書いていないか）
- 土地建物の一括売買では、土地と建物の価格、建物の消費税額が明記されているか
- 売主・買主が1通ずつ持つ場合、両方に印紙が貼られているか。写しやコピーの扱いを決めているか
- 工事の変更契約・覚書で、変更前の契約書を特定し、増額分・減額分が分かる書き方になっているか
- 金銭消費貸借契約書の印紙税（軽減なし）を資金計画に入れているか
- 個人で賃貸に使っていた土地・建物を売るとき、領収書の課税を確認したか
- 収入印紙に消印をしているか（消印をしないと、その印紙の額面に相当する過怠税が徴収される）
- 貼り忘れに気づいたら、印紙税不納付事実申出書を早めに提出する（自主申出なら1.1倍、調査で指摘されれば3倍）（No.7131）
まとめ
- 不動産売買契約書と建設工事請負契約書は、令和9年3月31日までに作成するものに軽減措置がある
- 税額は記載金額で決まる。消費税額の区分記載、変更契約の書き方で税額が変わる
- 写し・仮契約書でも、契約の成立を証明する目的なら課税される。金銭消費貸借契約書は軽減なし
- 賃貸業を営む個人が事業用の土地を売った際の領収証が課税文書とされた公表裁決事例がある
- 印紙税は法人は損金、個人は業務用なら必要経費。過怠税は損金・必要経費にならない
- 決算書の表示区分は、税務とは別に企業会計の基準に沿って検討する
印紙税は、契約を結ぶ前に文書の作り方を決めておけば、正しく、無駄なく納められる税金です。物件の取得・建築・売却の契約前の段階から、税務と決算書の両面でご相談いただけます。詳しくは不動産投資家向けサポートをご覧ください。