仲介業者や管理会社の担当者との会食、取引先への贈答、近隣住民へのあいさつの品。不動産の仕事では、人との関係づくりのための支出が避けられません。ところが、こうした交際費の扱いは、法人と個人でまったく違うルールになっています。
法人には交際費等の損金不算入という制度があり、中小法人は年800万円までの定額控除か、接待飲食費の50％の損金算入を選べます。個人には金額の上限がない一方で、業務との直接の関係を示せないと必要経費になりません。この記事では、両方のルールと不動産業でよくある支出の区分、公表裁決事例、決算書と銀行からの見え方を整理します。
- 法人：交際費等は原則損金不算入。中小法人は800万円の定額控除と接待飲食費の50％のいずれかを選べる（令和9年3月31日までに開始する事業年度）
- 社外の人との飲食で1人1万円以下のものは、記録の保存を条件に交際費等から除かれる（令和6年4月1日以後の支出）
- 個人：上限はないが、業務と直接関係し、業務の遂行上必要なことを示せなければ必要経費にならない
- 裁決では、テナント・銀行関係者への接待と主張したゴルフ代や、目的を説明できない飲食代が否認された
- 交際費の損金不算入は申告書で調整するもので、決算書の表示は変わらない。銀行は売上・物件数に比べた交際費の多さを見る
法人の交際費等の損金不算入
交際費等とは
交際費等とは、交際費、接待費、機密費その他の費用で、法人がその得意先、仕入先その他事業に関係のある者などに対する接待、供応、慰安、贈答その他これらに類する行為のために支出するものをいいます（租税特別措置法61条の4）。勘定科目の名前ではなく、支出の実質で判定します。
損金不算入額の計算
| 法人の区分 | 損金不算入額 |
|---|---|
| 期末資本金1億円以下などの中小法人 | 次のいずれかを選択：①接待飲食費の50％を超える部分、②800万円（年額）を超える部分 |
| 資本金100億円超の法人 | 交際費等の全額 |
| 上記以外の法人 | 接待飲食費の50％を超える部分 |
資本金5億円以上の法人の100％子法人などは、資本金が1億円以下でも中小法人の扱いを受けられません（国税庁タックスアンサーNo.5265）。中小法人の特例と接待飲食費の特例は、令和6年度税制改正で適用期限が3年延長され、令和9年3月31日までに開始する事業年度が対象です（国税庁「令和6年度 法人税関係法令の改正の概要」）。期限後の扱いは、その後の税制改正の内容を確認してください。
不動産賃貸業の中小法人で、交際費が年800万円に届かないことが多い場合は、800万円の定額控除を選べば全額が損金になります。接待飲食費の割合が大きく、交際費等の総額が800万円を大きく超える場合は、50％の方法が有利になることもあります。
交際費等から除かれる主な費用
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 1人1万円以下の飲食費 | 社外の人との飲食で、参加者1人あたり1万円以下。年月日、参加者の氏名・名称と関係、人数、金額、店名と所在地などを記載した書類の保存が条件（令和6年3月31日以前の支出は5,000円以下） |
| 会議費 | 会議に関連して茶菓、弁当などを提供するために通常要する費用 |
| 少額の広告宣伝物 | カレンダー、手帳、扇子、うちわ、手ぬぐいなどを贈与するために通常要する費用 |
| 福利厚生費 | 専ら従業員の慰安のための運動会、旅行などに通常要する費用 |
| 広告宣伝費 | 不特定多数の者に対する宣伝的効果を意図するもの（租税特別措置法関係通達61の4(1)-9） |
1万円の判定は、法人が採用している消費税の経理方式（税抜・税込）で行います。社内の役員・従業員やその親族だけの飲食は、1万円以下でもこの除外の対象になりません。
不動産業でよくある支出の区分
| 支出 | 区分の考え方 | 根拠 |
|---|---|---|
| 仲介業者・管理会社の担当者との会食 | 接待飲食費。1人1万円以下で記録があれば交際費等から除外 | 措法61の4 |
| 取引先の従業員への謝礼（現金・商品券） | 原則として交際費等 | 措通61の4(1)-15(9) |
| 情報提供を業としない者への情報提供料 | 事前の契約、具体的な役務、相当な金額などの要件を満たせば交際費等に当たらない | 措通61の4(1)-8 |
| 取引先の慶弔の香典・祝儀 | 交際費等 | 措通61の4(1)-15(3) |
| 建設時に周辺住民の同意を得るための旅行招待・酒食 | 交際費等。日照妨害などの損害を補償する金品は交際費等に当たらない | 措通61の4(1)-15(7) |
| 不動産販売業で一般の顧客を現地に案内する交通費・食事 | 販売のために直接要する費用として交際費等に当たらない | 措通61の4(1)-17(1) |
| 入居者募集のための広告・キャンペーン | 不特定多数向けなら広告宣伝費 | 措通61の4(1)-9 |
仲介業者への個人的なお礼の扱いは不動産業者への個人的なお礼・謝礼の扱いと注意点、香典・祝儀は取引先の葬儀・結婚式の香典・祝儀で詳しく扱っています。
個人：業務との直接の関係が条件
個人の不動産所得には交際費等の損金不算入の制度はありません。その代わり、必要経費になるためには、支出が不動産所得を生ずべき業務について生じた費用であること（所得税法37条1項）が必要で、家事上の経費や、業務の遂行上必要な部分を区分できない家事関連費は必要経費になりません（同法45条1項1号、所得税法施行令96条）。
| 項目 | 法人 | 個人 |
|---|---|---|
| 金額の上限 | 中小法人は800万円の定額控除など | なし |
| 判断の中心 | 交際費等に当たるか、除外項目に当たるか | 業務と直接関係し、業務の遂行上必要か |
| 私的な飲食・ゴルフ | 役員給与などとされ、損金不算入になりうる | 家事費として必要経費にならない |
| 記録 | 1万円以下の飲食費の除外には記載事項のある書類が必要 | 相手先、目的、業務との関係を説明できる記録 |
個人の不動産賃貸業は、物件と入居者の管理が中心の業務です。事業所得の営業活動と比べて、接待が業務に直接必要な場面は限られると見られやすい点に注意が必要です。
交際費をめぐる裁決事例
平成22年4月22日裁決（裁決事例集No.79）：テナント・銀行関係者へのゴルフ接待
- 事案：個人で不動産貸付業を営む請求人が、ゴルフ代を接待交際費として不動産所得の必要経費に算入した。請求人は、賃貸物件の補修の必要性やクレームの把握のためのテナント代表者等への接待、不動産購入や融資を有利にするための元勤務先銀行の後輩等への接待だと主張した
- 判断：不動産貸付業務遂行上、直接関連のないゴルフ接待費用は、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入できないとした。調査では接待の相手方とされた者から、一緒にゴルフをしたことはないとの申述が得られており、重加算税の賦課も争点になった
- 確認先：国税不服審判所 平成22年4月22日裁決
平成30年2月1日裁決：不動産貸付業の接待交際費
- 事案：不動産貸付業を営む請求人が、接待交際費、固定資産税、自動車関係費を必要経費に算入した。接待交際費について、請求人は支出の目的や相手先との関係の一部しか明らかにしていなかった
- 判断：これらの費用を必要経費に算入するためには、客観的にみて、業務と直接の関係を持ち、かつ、業務の遂行上必要な支出であると認められることが必要であるとした
- 確認先：国税不服審判所 平成30年2月1日裁決
平成25年7月9日裁決：「専ら業務の遂行上必要」といえるか
- 事案：クリニックを経営する医師が、連携先の医師らとの飲食代などを接待交際費として必要経費に算入した
- 判断：接待交際費は、接待の理由、目的、相手方、金額などの事情からみて専ら業務の遂行上必要である場合に限って必要経費になるとした。連携先の医師が業務と直接関係があることは認めつつも、日頃の接待が専ら業務の遂行上必要とまではいえず、家事費が含まれる家事関連費で業務部分が区分されていないとして必要経費算入を認めなかった
- 確認先：国税不服審判所 平成25年7月9日裁決
法人の交際費等の区分に関する事例
国税不服審判所の公表裁決事例要旨（租税特別措置法関係・交際費等の他の支出との区別）には、法人の支出が交際費等に当たるかが争われた事例が並んでいます。たとえば次のようなものです。
- 特定の顧客に贈呈した美術書の費用は、広告宣伝費ではなく交際費等に該当するとした事例（昭和53年12月14日裁決、裁決事例集No.17・86頁）
- 昼食弁当等の少額なものを除外して交際費等の損金不算入額を計算したことは失当であるとした事例（昭和53年12月20日裁決、裁決事例集No.17・92頁）
- 卒業式で提供した昼食等の費用は交際費等に該当しないとした事例（平成20年4月25日裁決、裁決事例集No.75・401頁）
「特定の相手に贈るものは交際費等、不特定多数に向けたものは広告宣伝費」という区分や、少額でも要件を満たさなければ除外できないことが読み取れます。いずれも個別の事実関係に基づく判断です。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る会計上の扱いと決算書の表示
法人の交際費等の損金不算入は、法人税の申告書（別表）で所得に加算して調整するものです。決算書では、交際費は販管費の「接待交際費」などとして通常どおり費用に計上し、表示は変わりません。税務上の損金算入と、会計上の費用計上・表示区分は別の問題で、決算書の表示は企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って取引の実態で判断します。
なお、消費税では、飲食や贈答品の購入など課税取引に当たる交際費は、要件を満たせば仕入税額控除の対象になります。現金や商品券の贈答は課税仕入れに当たりません。
銀行からの見え方
銀行は、交際費の額を売上や物件数と比べて見ます。
- 営業利益への影響：交際費は販管費なので、営業利益・経常利益を直接押し下げます。ICR（営業利益÷支払利息）や、著書のモデルの債務償還年数（（借入金−現預金）÷（経常利益＋減価償却費−法人税等））にも響きます
- 私的支出の疑い：物件数が少ない賃貸法人で交際費が多いと、役員の私的な支出が混じっているのではないかと見られ、決算書全体の信頼性が下がります
- 損金不算入の影響：損金にならない交際費は、法人税等の負担を増やし、その分だけ手元の現預金と純資産の積み上がりが遅くなります
交際費をゼロにする必要はありませんが、業務上の目的を説明できる支出に絞り、相手先と目的を記録しておくことが、税務と融資の両面で大切です。
実務のチェックポイント
- 相手先・目的・人数を記録する：領収書の裏やメモ、会計ソフトの摘要に残す
- 1人1万円以下の飲食は記載事項をそろえる：年月日、参加者の氏名・名称と関係、人数、金額、店名と所在地
- 社内だけの飲食と区別する：役員・従業員だけの飲食は1万円基準の対象外
- 中小法人の選択を確認する：800万円の定額控除と接待飲食費50％のどちらが有利か
- 広告宣伝費・会議費・福利厚生費と区分する：不特定多数向けか、会議の実体があるか
- 個人は業務との直接の関係を説明できるか確認する：物件や入居者の管理との関係
- 現金・商品券の謝礼は慎重に：交際費等になるうえ、相手方の受領の問題もある
経費全体の考え方は不動産賃貸業で経費にできるもの一覧、個人と法人の違いは個人と法人で経費にできる範囲の違いをご覧ください。決算書を銀行に見せる前の確認は銀行に決算書を出す前に確認することでも解説しています。
まとめ
- 法人の交際費等は原則損金不算入。中小法人は800万円の定額控除と接待飲食費50％のいずれかを選べる（令和9年3月31日までに開始する事業年度）
- 社外の人との1人1万円以下の飲食費は、記録の保存を条件に交際費等から除かれる
- 個人には上限がない代わりに、業務と直接関係し業務の遂行上必要なことが条件。裁決ではテナント・銀行関係者への接待と主張したゴルフ代が否認された
- 交際費の損金不算入は申告書で調整し、決算書の表示は変わらない
- 銀行は売上・物件数に比べた交際費の多さを見る。目的を説明できる支出に絞り、記録を残す
交際費の処理や、法人と個人の使い分けについては、不動産投資家向けサービスでご相談ください。