滞納家賃と貸倒損失の要件｜法人・個人（事業的規模かどうか）の違い、消費税、決算書と銀行の見え方

家賃の滞納は、賃貸経営で避けて通れないリスクです。ご相談で多いのが、「退去した入居者の未収家賃を、今期の損失に落とせないか」という質問です。

ところが、滞納家賃の貸倒損失は、計上できる時期と要件が細かく決まっています。法人か個人か、個人なら事業的規模かどうかで、処理の仕方そのものが変わります。この記事では、国税庁の通達・質疑応答事例と、最高裁判決・公表裁決をもとに整理します。

貸倒損失の考え方：最高裁平成16年12月24日判決

全額回収不能が客観的に明らかであること

貸倒損失の判断基準としてよく引用されるのが、最高裁判所第二小法廷 平成16年12月24日判決（平成14年（行ヒ）第147号、民集58巻9号2637頁）です。経営が破たんした住宅金融専門会社への貸付債権を、設立母体の銀行が放棄した事案です。

最高裁は、金銭債権の貸倒損失を損金に算入するには、その全額が回収不能であることが客観的に明らかでなければならないとしました。そして、その判断は、債務者の資産状況や支払能力といった債務者側の事情だけでなく、債権回収に必要な労力、債権額と取立費用との比較、回収を強行することで生じる他の債権者とのあつれきなどの債権者側の事情や経済的環境も踏まえ、社会通念に従って総合的に判断すべきだと述べています。

賃貸経営に当てはめると

滞納家賃でいえば、次のような事情を総合して判断することになります。

• 入居者（債務者）の所在、収入や資産の状況、破産手続の有無
• 連帯保証人や家賃保証会社からの回収見込み
• 敷金との相殺の可否
• 督促や法的手続にかかる費用と、回収見込額の比較

法人の税務：通達の3つの類型

法人税基本通達は、貸倒損失を次の3つの類型に整理しています。

滞納家賃と9-6-3（取引停止後1年以上）

9-6-3の対象は売掛金など「売掛債権」で、貸付金は含みません。未収家賃は継続的な賃貸借から生じる債権であり、入居者の資産状況・支払能力の悪化で賃貸借を終了した（取引を停止した）場合に、この取扱いを検討することになります。通達の注は、取引の停止を「継続的な取引を行っていた債務者につきその資産状況、支払能力等が悪化したためその後の取引を停止するに至った場合」としています。

起算点は、取引を停止した時と、最後の弁済期・最後の弁済の時のうち最も遅い時です。退去後に一部でも入金があれば、そこから1年を数え直します。また、担保物がある場合は適用されません。

9-6-2（全額回収不能）は「全額」が要件

9-6-2は、債権の全額が回収できないことが明らかになった場合の規定で、一部だけを貸倒れにすることはできません。連帯保証人に資力があるのに請求していない、敷金を充当していない、といった状態では、全額回収不能とは認められにくくなります。

国税不服審判所 平成15年2月19日裁決（裁決事例集No.65 450頁）では、債務者の所有地に抵当権を設定したままであること、連帯保証人に一度も履行を求めていないことなどから、その事業年度に回収不能となっていたとは認められないと判断されました。同じ裁決では、別の債権について、遅くとも何年も前の事業年度に回収不能となっていたとして、申告した事業年度の損金算入を否定しています。早すぎても遅すぎても認められないということです。

債権放棄は「書面」と「回収不能」がそろって初めて貸倒れ

国税不服審判所 平成28年2月8日裁決では、法人が代表者個人への売掛債権を放棄して雑損失に計上しましたが、審判所は、代表者の収入や回収状況からみて全額回収不能とはいえず、放棄が書面で行われた証拠もないとして、9-6-1の貸倒れには当たらないとしました。そのうえで、回収不能とはいえない債権を合理的な理由なく放棄したものとして、寄附金に当たると判断しています。

滞納家賃を免除するときも、債務者の状況を記録し、書面で通知することが前提になります。

個人の税務：事業的規模かどうかで処理が変わる

個人の不動産所得では、貸付けが事業として行われているかどうかで扱いが分かれます。建物の貸付けは、独立した室数がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上なら、原則として事業として扱われます（所得税基本通達26-9）。

国税庁のタックスアンサーNo.1373も、事業として行われている場合は回収不能となった年分の必要経費に算入し、それ以外の場合は収入に計上した年分までさかのぼって所得計算をやり直すと説明しています。

事業的規模でない場合の注意点は2つです。

• 期限：更正の請求は、回収不能の事実が生じた日の翌日から2か月以内（所得税法152条）
• 上限：なかったものとみなされるのは、一定の金額が限度。国税庁の質疑応答事例は、その年分の不動産所得が赤字の場合は、なかったものとみなされる金額は生じず、更正の請求はできないとしています

なお、個人の家賃収入は、原則として契約上の支払日に収入計上します。計上の時期については家賃収入の計上時期で解説します。

消費税：課税家賃なら貸倒れ控除

店舗・事務所の家賃や駐車場の使用料など、課税売上げに係る債権が貸倒れになった場合は、貸倒れ額に含まれる消費税額を、貸倒れが生じた課税期間の消費税額から控除できます（消費税法39条、タックスアンサーNo.6367）。貸倒れの事実を証する書類の保存が必要です。後で回収できたときは、回収した課税期間の消費税額に加算します。

住宅の家賃は非課税なので、この控除はありません。また、免税事業者だった期間の売上げに係る債権の貸倒れにも適用されません。

会計上の扱いと決算書の表示

貸倒引当金

企業会計では、回収が見込めない金銭債権は、貸倒見込額を貸倒引当金として計上するのが原則です。税務上は、資本金1億円以下の中小法人などに限って繰入限度額の範囲で損金算入が認められ、未収地代家賃は一括評価金銭債権に含まれます（タックスアンサーNo.5500）。中小法人の法定繰入率で、不動産賃貸業は「その他の事業」に当たり1,000分の6です。個人の一括評価による貸倒引当金は、国税庁の説明では事業所得を生ずべき事業を営む青色申告者が対象です。

表示区分

賃貸事業の家賃の貸倒損失は、本業の営業取引から生じた損失なので、通常は販売費及び一般管理費に表示します。

税務上は損金算入が認められるかが論点になります。一方、決算書の表示区分（販管費か特別損失か）は、企業会計の基準（GAAP：一般に公正妥当と認められる会計基準）に沿って判断する必要があり、どの区分にできるかは取引の実態次第です。顧問税理士・会計の専門家と検討してください。大口テナントの倒産など、臨時的で金額が大きい場合に限って特別損失を検討する余地がありますが、毎年発生する程度の滞納の貸倒れを特別損失に回すのは適切ではありません。

銀行からの見え方

銀行は、貸借対照表の未収家賃（未収入金）の中身を見ます。

• 滞留した未収家賃は、回収見込みがないとみれば、銀行は資産から差し引いて実質的な純資産を計算することがある
• 貸倒れを先送りして資産に残しても、銀行の評価は上がらない。かえって決算書全体の信頼性を損なう
• 一方、要件を満たさないのに貸倒損失を計上すると、税務調査で否認されたときに追徴と加算税で現預金が減る

著書では、BSの整え方として「回収見込みのないものは引当または貸倒処理して、BSの実態を整える」ことを挙げています。要件を満たした時点で適切に処理することが、税務と銀行の両面で最も安全です。BSの見せ方は「資産は上に、負債は下に」の考え方でも解説しています。銀行が決算書のどこを見るかは銀行格付けの考え方もご覧ください。

実務のチェックポイント

1. 滞納が始まったら、督促の記録（日付・方法・相手の反応）を残す
2. 連帯保証人・家賃保証会社への請求、敷金の充当を先に行う
3. 退去・契約解除の日と、最後の入金日を記録する（9-6-3の起算点）
4. 債務者の所在不明、破産、生活保護などの事情は、資料で残す
5. 債権を免除するなら、債務超過の状況を確認し、書面で通知する
6. 個人は事業的規模かどうかを確認し、事業的規模でなければ2か月以内の更正の請求を検討する
7. 店舗・事務所の家賃なら、消費税の貸倒れ控除を忘れない

まとめ

• 貸倒損失は、全額回収不能が客観的に明らかになった時点で計上する（最高裁平成16年12月24日判決）
• 法人は通達の3類型（切捨て・全額回収不能・取引停止後1年以上）に当てはめ、担保・保証人の回収可能性を確認する
• 個人は、事業的規模なら回収不能年の必要経費、そうでなければ収入計上年にさかのぼって更正の請求
• 書面のない放棄や回収可能な債権の放棄は、寄附金とされた裁決例がある
• 課税家賃の貸倒れは消費税の控除対象。決算書は販管費表示が基本で、滞留債権は銀行が厳しく見る

滞納への対応は、法的手続と税務処理を同時に考える必要があります。クレフティでは不動産投資家向けサポートの中で、未収家賃の管理から決算書の整え方までご相談をお受けしています。