ご相談の内容
近隣の複数世帯で共同利用している通路（私道）を、売主から買い取ることになりました。購入後は利用している世帯で持ち分を分け合う予定です。管理組合のような組織はなく、皆で使うための口座は「〇〇通路 代表△△」という名義で作ってあります。各世帯がばらばらに固定資産税を払うのではなく、団体としてまとめて払う方法はないか、というご相談です。
- 固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で登記簿に所有者として登記されている人。法人格のない団体は納税義務者になれない
- ただし共有なら、代表者に届く納税通知書の税額を、皆で積み立てた口座からまとめて納める運用は可能と考えられる
- 団体を納税義務者にしたいなら、一般社団法人など法人格のある団体を設立して取得する必要がある
回答
納税義務者は「登記簿上の所有者」
固定資産税は土地の所有者に課され、所有者とは登記簿上の所有者をいいます（地方税法343条1項・2項、359条）。課税は毎年1月1日時点の所有者に対して行われます。
口座名義が「〇〇通路 代表△△」となっていても、管理組合などの法人格のない団体は、その団体名義で不動産を登記できません。そのため、団体が納税義務者になることもありません。
取得の形で支払い方法が変わる
| 取得の形 | 課税のされ方 | まとめて払えるか |
|---|---|---|
| 各世帯の共有（1筆の土地を持分で持ち合う） | 共有者全員が連帯して税額全体を納める義務を負う。通常は代表者1名に納税通知書が届く | 積み立てた口座から納付する運用は可能 |
| 分筆して各世帯が個別に所有（1筆を複数に分ける） | 各世帯に別々に課税される | 原則として各世帯で納付 |
| 法人格のある団体が所有 | 法人が納税義務者になる | 法人として納付 |
共有の場合、共有者は連帯納税義務（全員がそれぞれ税額全体を納める義務）を負います（地方税法10条の2）。代表者1名に届く納税通知書の税額を、皆で積み立てた口座から納める運用は可能です。納税義務者以外の人が代わりに納めること（第三者納付）も認められています（地方税法20条の6）。
団体を納税義務者にしたい場合
通路を団体名義で所有し、その団体を納税義務者にしたいなら、一般社団法人など法人格のある団体を設立し、その法人が取得する必要があります。この場合、設立費用や、法人住民税の均等割（利益がなくてもかかる定額の住民税）などの負担が生じる点に留意が必要です。
注意したいポイント
- 私道は非課税や免税点に当たることがある：課税標準額が30万円未満の土地は課税されない「免税点」があります（地方税法351条）。また、不特定多数の人が通行できる私道は非課税とされる場合もあります（同法348条2項5号）。取得後に、所在地の市区町村の固定資産税担当課で扱いを確認しましょう
- 「1月1日時点」で判断される：年の途中で取得した場合、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です
- 登記の形を先に決める：共有にするか分筆するか、法人を作るかで、納税の方法が変わります。書類を作る前に、皆さまで方針を決めておくと安心です
- 積立口座のルールを決めておく：共有で代表者がまとめて納める場合、各世帯の負担割合や、転居などで持分が移ったときの精算方法を決めておくとトラブルを防げます
不動産を持つときの税金の全体像は不動産を買うとき・持つときの税金、納税通知書に付く明細の見方は固定資産税の課税明細書の読み方で解説しています。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見るまとめ
- 固定資産税の納税義務者は1月1日時点の登記簿上の所有者で、法人格のない団体はなれない
- 共有なら、代表者に届く納税通知書の税額を皆で積み立てた口座から納める運用は可能
- 私道は非課税や免税点に当たる場合があるため、取得後に市区町村で確認する
この記事は、実際に寄せられたご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一般化して作成しています。個別の状況によって結論が変わることがありますので、詳しくは税理士にご相談ください。