ご相談の内容
1階を貸家、2階を自宅にしていた建物について、入居者に退去してもらったうえで建物を取り壊し、土地だけを売却した方からのご相談です。取り壊し費用や仲介手数料などは売却代金から差し引けると理解していますが、3,000万円の特別控除はマイホームが対象なので、貸家部分に対応する取り壊し費用は差し引けないのではないかと心配しています。
- 貸家部分に対応する取り壊し費用も、譲渡所得の計算で差し引ける
- 売却代金・取得費・譲渡費用は居住用部分と貸家部分に分けて計算し、3,000万円特別控除は居住用部分にだけ使う
- 貸家部分の取り壊し費用は、貸家部分の所得を減らす形で反映されるので無駄にならない
回答
併用住宅の敷地は「居住用」と「貸家」に分けて計算する
自宅兼貸家（併用住宅）の敷地を売った場合は、売却代金・取得費・譲渡費用を、居住用部分と貸家部分に分けて計算します。土地の居住用部分は、通常、建物全体の床面積のうち居住用の床面積の割合で判定します（租税特別措置法関係通達31の3-7、35-6）。
なお、居住用部分がおおむね90%以上であれば全体を居住用として扱える取扱いもあります（同通達31の3-8）。ただし、1階全体が貸家であれば、通常は該当しないと考えられます。
取り壊し費用は「譲渡費用」になる
売却のために建物を取り壊した場合、その取り壊し費用は譲渡費用（売るために直接かかった費用）になります（所得税基本通達33-7）。仲介手数料などの諸費用や、売却のために借家人に支払った立退料も同様です。これらを按分すると、次のようになります。
| 区分 | 計算 | 3,000万円特別控除 |
|---|---|---|
| 居住用部分 | 売却代金 −（取得費＋譲渡費用）− 3,000万円 | あり |
| 貸家部分 | 売却代金 −（取得費＋譲渡費用） | なし |
貸家部分の取り壊し費用は、貸家部分の所得から差し引かれます。特別控除の対象外だからといって、費用が無駄になるわけではありません。
取り壊した建物の損失
取り壊した建物の未償却残高などの損失（取壊し損失）も、原則として譲渡費用になります（所得税基本通達33-8）。ただし、貸家部分の損失は、不動産所得の必要経費とすべきかどうかで扱いが分かれる場合があります。貸付けが事業的規模であれば、不動産所得の必要経費となるのが一般的です。
注意したいポイント
建物を取り壊して敷地だけを売った場合に、居住用部分で3,000万円特別控除を受けるには、次の要件があります（措置法通達35-2、国税庁タックスアンサーNo.3302）。
- 取り壊した日から1年以内に売買契約を締結していること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売っていること
- 取り壊し後、その敷地を貸付けなど他の用途に使っていないこと
取り壊しから契約までの期間や、取り壊し後の土地の使い方によっては、居住用部分でも特別控除を受けられなくなります。売却のスケジュールを決める段階で確認しておくと安心です。
売却前の取り壊し費用の扱いは売却前に建物を取り壊す費用の扱い、売却時の税率は不動産売却の税金｜短期・長期譲渡所得の税率でも解説しています。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見るまとめ
- 併用住宅の敷地の売却は、居住用部分と貸家部分に分けて計算する
- 取り壊し費用・仲介手数料・立退料は譲渡費用。貸家部分の分は貸家部分の所得から差し引ける
- 取り壊して土地だけ売るときの3,000万円特別控除は、「1年以内の契約」「3年目の年末までの売却」「他の用途に使わない」が要件
この記事は、実際に寄せられたご相談をもとに、個人が特定されないよう内容を一般化して作成しています。個別の状況によって結論が変わることがありますので、詳しくは税理士にご相談ください。