親が亡くなり、誰も住まなくなった実家を相続した。不動産投資をしている方ほど「立地は悪くないし、リフォームして貸せば利回りが出るのでは」と考えがちです。ところが、空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除、租税特別措置法35条3項）は、相続してから売るまでの間に一度でも貸すと使えません。
「とりあえず数年貸して、そのあと売ればいい」と動いた結果、売却時に数百万円単位で税額が変わってしまう。相続した実家は、最初に貸し出す前に「貸すか売るか」を決める必要があります。この記事では、空き家特例の要件を整理したうえで、貸す場合と売る場合の税務、取得費加算との選択、公表裁決事例、銀行からの見え方までを解説します。
- 空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された、被相続人が1人で住んでいた家屋とその敷地を、相続人が2027年12月31日までに売る場合に使える
- 相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住の用に供していないことが要件。短期間でも貸せば使えない
- 売却代金は1億円以下。2024年以後の譲渡で相続人が3人以上なら上限は1人2,000万円
- 相続税の取得費加算の特例とは選択。両方の税額を試算して決める
- 銀行は、相続した実家を「担保価値の低い古家」と見ることが多い。売って手元資金に変えるか、貸して家賃を得るかは、次の物件の融資まで含めて判断する
空き家の3,000万円特別控除とは
相続した家屋と土地を売ると、売却益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。相続で取得した不動産の所有期間は被相続人の取得時から引き継ぐため、多くの実家は長期譲渡所得（税率は所得税・復興特別所得税・住民税で合計20.315%）になります。
空き家の特例は、この譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。空き家の放置を防ぐために2016年に設けられ、現在は2027年12月31日までの譲渡が対象です（国税庁 タックスアンサーNo.3306）。
主な要件を整理すると次のとおりです。
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物（マンションなど）でない |
| 相続開始直前の状況 | 被相続人が住んでいて、被相続人以外に住んでいた人がいない（老人ホーム等に入所していた場合の特例あり） |
| 相続後の利用 | 相続の時から譲渡（取壊し）の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していない |
| 売り方 | ①耐震基準に適合させて家屋ごと売る、②取り壊して土地を売る、③2024年以後は、売った後、翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しをする場合も可 |
| 期限 | 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下（同じ被相続人から相続した分の、ほかの相続人の売却分も合算） |
| 控除額 | 1人最高3,000万円。2024年以後の譲渡で相続人が3人以上なら1人最高2,000万円 |
| 売却先 | 親族や同族会社など特別の関係がある人への売却は対象外 |
| 手続 | 確定申告が必要。市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付 |
確定申告をしないと使えない特例です。添付書類の確認書は市区町村に申請して交付を受けるため、売却が決まったら早めに準備します。
「貸付けの制限」が投資家の判断を分ける
不動産投資家にとって一番の落とし穴が、相続後の利用の要件です。
一度でも貸すと、特例は使えない
要件は「相続の時から譲渡の時まで、貸付けの用に供されていたことがない」ことです。期間の長さは問われていないため、数か月でも賃貸に出せば対象外になります。取り壊して土地を売る場合も、取壊しまでの家屋、そして土地も譲渡まで、貸付け等に使っていないことが必要です。取り壊した後の土地を月極駐車場として貸すことも、土地の貸付けとして要件を外れる可能性があります。
親族に「住んでいいよ」と使わせる場合も、居住の用や貸付けの用に当たるかが問題になります。無償だから大丈夫と判断せず、事前に確認してください。
貸す場合と売る場合の税務の違い
| 項目 | 貸す（賃貸に出す） | 空き家のまま売る（特例を使う） |
|---|---|---|
| 毎年の課税 | 家賃は不動産所得。減価償却費や修繕費を差し引いて総合課税 | 売却までは課税なし（固定資産税の負担は続く） |
| 減価償却 | 被相続人の取得価額・経過年数を引き継いで計算（建物が古ければ償却費は小さいことが多い） | ― |
| 売却時の課税 | 将来売るとき、空き家の特例は使えない。通常の譲渡所得課税（取得費加算の特例は期限内なら可能性あり） | 譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を控除 |
| 取得費 | 被相続人の取得費を引き継ぐ。不明なら売却代金の5%（概算取得費）になりうる | 同左 |
| 消費税 | 住宅の家賃は非課税 | 個人が事業以外で売る自宅は課税対象外 |
被相続人が昔買った実家は、取得費が分からないことがよくあります。その場合は売却代金の5%を取得費とする概算取得費を使うことになり、譲渡益が大きく出ます。だからこそ、3,000万円の控除の有無で手取りが大きく変わります。売却時の税金の基本は不動産売却の税金で解説しています。
法人と個人の違い
空き家の特例は個人の譲渡所得の制度です。
| 論点 | 個人（相続人本人） | 法人（相続人が経営する資産管理法人など） |
|---|---|---|
| 特例の適用 | 要件を満たせば使える | 法人には制度がない |
| 相続人の会社に売る | 特別の関係がある法人への売却は特例の対象外 | 買った法人は時価で取得。低額だと受贈益などの問題 |
| 会社に貸す（サブリース含む） | 貸付けに当たり、特例は使えなくなる | 法人は家賃を経費に、個人は不動産所得 |
資産管理法人を持っている投資家は、「実家を自分の会社に移して運用しよう」と考えがちですが、会社への売却も会社への賃貸も、空き家の特例を外れます。親族間・同族会社との取引の注意点は親族への低額譲渡の記事も参考にしてください。
取得費加算の特例との選択
相続税を納めた相続人が、相続した財産を一定期間内に売った場合、納めた相続税のうちその財産に対応する部分を取得費に加算できる取得費加算の特例（租税特別措置法39条）があります。期限は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
空き家の特例と取得費加算の特例は、同じ物件について併用できません。一般に、相続税が少ない（または課税されていない）家庭では空き家の特例が、相続税が多額で譲渡益が小さい場合は取得費加算が有利になりやすいですが、どちらが有利かは両方を計算して比べるしかありません。取得費加算の詳しい計算は相続財産を売ったときの取得費加算の特例で解説しています。
空き家の特例は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、取得費加算は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」と、期限の数え方が違います。売却の時期によっては、片方しか使えないこともあります。
代表の相亰と髙橋が、自らの不動産投資と資金調達支援の経験から構築した独自の財務設計の手法「クレフティメソッド」で、決算書・法人化・次の融資まで設計します。初回のご相談は無料です。
不動産投資家向け税務・融資支援を見る会計上の扱いと決算書の見え方
相続人個人の譲渡であれば、企業会計の基準は直接は関係しません。ただし、資産管理法人を経営している投資家にとっては、「個人で持ち続けるか、法人に移すか」が決算書に影響します。
法人の決算書は、一般に公正妥当と認められる会計基準（GAAP：Generally Accepted Accounting Principles）に沿って作ります。会社法431条は「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行」に従うことを求め、法人税法22条4項も、収益・費用の額は「一般に公正妥当と認められる会計処理の基準」に従って計算するとしています。中小企業であれば、中小企業の会計に関する指針や要領がその中心です。
この考え方では、相続人の法人が実家を買い取れば、取得価額は実際に支払った対価（時価相当）で固定資産に計上し、建物部分は法人の耐用年数で償却します。税務上の特例の有無と、法人の決算書にどう載るかは別の問題です。築年数の古い木造家屋を高く建物に配分しても、銀行は担保価値をほとんど見ないことが多く、「簿価だけが大きい資産」になりかねません。
個人で持ち続ける場合も、実家は相続人個人の財産として銀行に見られます。法人で融資を受けている投資家は、代表者個人の資産・負債も合わせて評価されるのが一般的です。
銀行からの見え方：古家を持つか、現金に変えるか
金融機関は、相続した実家を次のように見ることが多いです。
- 担保評価は土地が中心：昭和56年以前の木造家屋は、建物の評価がほぼゼロになりがち。地方や郊外では土地の担保評価も伸びない
- 家賃収入は小さく、修繕は大きい：リフォームして貸しても、家賃に対して修繕費や固定資産税が重く、返済能力の改善への寄与は限定的
- 現預金は評価される：売却して税引後の現金に変われば、代表者の個人資産や、次の物件の自己資金として明確に評価される
たとえば譲渡益が3,000万円出る実家なら、空き家の特例を使えるかどうかで、税額は約600万円（3,000万円×20.315%）違います。この差は、次の物件の頭金としてはかなり大きい金額です。著書のモデルでも、自己資本と手元資金の厚みは格付けの重要な要素です。貸すことで得られる家賃と、特例を手放すことで増える税金、そして次の融資への影響を並べて判断することをおすすめします。
もちろん、立地が良く、建替えや大規模リノベーションで収益物件として十分に成り立つなら、貸す（または建て替える）選択もあります。その場合は、特例を使わない前提で、取得費加算の期限内の売却も含めて計画を立てます。
裁決事例：住民票を移しても「居住」とは認められなかった
空き家の特例そのものではありませんが、相続した実家の売却をめぐって、自分の居住用財産の3,000万円特別控除（措置法35条1項。当時の規定）が争われた公表裁決があります。
国税不服審判所 平成12年11月10日裁決（裁決事例集No.60 362頁）（国税不服審判所の公表裁決）
- 事案：請求人は相続で取得した家屋と敷地を売却し、自分が住んでいた居住用財産として3,000万円の特別控除を適用して申告した。相続後に空き家となっていた家屋に、傷むのを防ぐために夫婦で転居したと主張し、住民票も移していた
- 争点：家屋が請求人の「主として居住の用に供していた家屋」に当たるか、重加算税の賦課要件を満たすか
- 判断：家屋とマンションの電気・ガスの使用量に転居の前後で顕著な変化がないこと、近隣住民の申述、確定申告書の住所がマンションのままであることなどを総合し、生活の本拠はマンションであったと認定。特例の適用を否定した。さらに、合理的な理由なく住民票を移し、その住民票の写しを添付して申告したことは事実の仮装に当たるとして、重加算税の賦課も適法とした
- 実務への示唆：居住しているかどうかは、住民票ではなく、日常生活の実態（光熱費の使用状況、郵便物、近隣の認識など）で判断される。特例の要件に合わせて形式だけを整えると、特例が否認されるだけでなく、重いペナルティにつながる
空き家の特例でも、「相続後に居住・貸付けの用に供していない」ことや「相続開始直前に被相続人以外が住んでいない」ことは、実態で判断されます。要件を満たさない売却を、特例が使える形に見せかけることは絶対に避けてください。
実務のチェックポイント
相続した実家を前にしたら、次の順番で確認します。
| タイミング | 確認すること |
|---|---|
| 相続直後 | 建築年月日（昭和56年5月31日以前か）、区分所有か、相続開始直前に被相続人以外の同居人がいたか |
| 貸し出す前 | 空き家の特例を使った場合の税額と、貸した場合の家賃・修繕費・将来の売却税額を比較 |
| 遺産分割のとき | 相続人の人数（3人以上なら上限2,000万円）、誰が取得するか、共有にするか |
| 売却を決めたとき | 耐震改修か取壊しか（買主に任せるなら翌年2月15日まで）、売却代金の合計が1億円以下か、買主が特別の関係者でないか |
| 売却後 | 被相続人居住用家屋等確認書の取得、確定申告、取得費加算との有利判定 |
相続した賃貸物件がある場合の申告の流れは相続した賃貸物件の確定申告、取り壊してから売る場合の論点は解体してから売るか、古家付きで売るかで解説しています。
まとめ
- 空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された、被相続人が1人で住んでいた家屋とその敷地を、2027年12月31日までに売る場合に使える
- 相続から売却まで、一度でも貸すと使えない。不動産投資家ほど「とりあえず貸す」前に立ち止まる
- 売却代金1億円以下、相続人3人以上なら上限2,000万円、取得費加算とは選択
- 居住や利用の状況は実態で判断される。形式だけを整える行為は重加算税の対象になりうる
- 銀行は古家を担保として評価しにくい。売って現金に変えるか、貸して家賃を得るかは、次の物件の融資まで含めて判断する
相続した実家をどうするかは、相続税・所得税だけでなく、今後の投資計画と融資に直結します。クレフティでは、代表の相亰と髙橋が構築した独自の財務設計の手法（クレフティメソッド）をもとに、売却・保有それぞれの税額と、銀行からの見え方を並べてご提案しています。初回のご相談は無料です。詳しくは不動産投資家向けサービスをご覧ください。