不動産投資のキャッシュフローシミュレーション｜税引後で見ないと失敗する理由と、銀行が見るポイント

不動産投資の検討で必ず目にするのが、キャッシュフローシミュレーションです。「家賃収入から返済と経費を引いて、毎年いくら手元に残るか」を表にしたもので、不動産会社の提案書にもたいてい付いています。

ただ、そのシミュレーションの多くは税引前です。不動産投資で手元に残るお金を決めるのは、家賃と返済だけではありません。減価償却がいつ終わるか、元金返済が経費にならないこと、そして税金が、数年後のキャッシュフローを大きく変えます。この記事では、税引後のキャッシュフローシミュレーションを自分で作る手順を、1億円の中古アパートの数字で示し、あわせて銀行が融資審査で見ているポイントを解説します。

税引前と税引後、キャッシュフローシミュレーションの違い

キャッシュフローシミュレーションには、大きく2つの段階があります。

ポイントは、税引前キャッシュフローと課税される利益の計算が違うことです。

• 減価償却費は、お金が出ていかないのに経費になる
• 元金の返済は、お金が出ていくのに経費にならない

この2つの差が、税金の額を通じて税引後のキャッシュフローを動かします。購入直後は減価償却費が大きく、帳簿上は赤字でも手元にはお金が残ります。ところが、元利均等返済では年々元金の返済が増え、減価償却はいずれ終わります。その結果、帳簿上は黒字なのに手元のお金が減っていくという状態が起こります。これがいわゆるデッドクロスで、仕組みはデッドクロスの記事で詳しく解説しています。

税引後シミュレーションを作る5つの手順

手順1：家賃収入を「満室」ではなく「実際に入る額」で置く

満室想定の家賃（満室賃料）から、空室と家賃の下落を差し引きます。現在の入居状況、周辺の募集家賃、築年数を見て、新しく募集するときの家賃がいくらになるかを確認します。築年数が進むと家賃は下がりやすいので、長期の試算では毎年少しずつ下げておくのが安全です。

手順2：運営経費を漏れなく入れる

管理委託料、建物管理・清掃、共用部の水道光熱費、固定資産税・都市計画税、火災保険料、入居者募集の広告費、原状回復や日常の修繕費などです。提案書では修繕費が小さく置かれていることが多いため、築年数に応じた修繕の予定（外壁・屋上防水・給湯器の交換など）を別に見込んでおきます。必要経費になるものとならないものは不動産所得の経費の記事で整理しています。

手順3：返済額を元金と利息に分ける

元利均等返済なら毎月の返済額は一定ですが、その内訳は、最初は利息が多く、年がたつにつれて元金が増えます。返済予定表から、年ごとの利息と元金を分けて拾います。税金の計算で経費になるのは利息だけです。

手順4：減価償却費を、償却の期間とあわせて置く

建物と設備の取得価額を、耐用年数にわたって償却します。中古の建物は、国税庁が示す簡便法で耐用年数を計算できます。法定耐用年数の一部を経過した資産は「（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％」、全部を経過した資産は「法定耐用年数 × 20％」で、1年未満は切り捨て、2年未満なら2年です（国税庁：No.5404 中古資産の耐用年数）。木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築12年の木造アパートなら（22 − 12）＋ 12 × 20％ ＝ 12.4年で、12年になります。

償却の期間が借入期間より短いと、途中で減価償却費がなくなり、課税される利益が一気に増えます。この点は中古物件の減価償却の記事も参考にしてください。

手順5：税金を差し引く

課税される利益に税率を掛けて、税金を出します。個人の場合、所得税は課税所得に応じて5％から45％の累進税率で（国税庁：No.2260 所得税の税率）、これに住民税と復興特別所得税が加わります。給与所得など他の所得と合算されるため、不動産を買う人の本業の収入によって税率が変わる点に注意が必要です。法人で持つ場合は法人税等の税率で計算します。どちらが有利かは個人と法人の税金の比較で解説しています。

1億円の中古アパートで試算してみる

具体的な数字で見てみましょう。次の条件は、説明のために置いた仮の数字です。

• 物件価格1億円（土地5,000万円、建物5,000万円）、築12年の木造アパート
• 満室賃料は年800万円（表面利回り8％）、入居率92％
• 運営経費は満室賃料の20％（年160万円）
• 借入9,000万円、金利2.5％、期間25年、元利均等返済（年間の返済額は約485万円）
• 建物は簡便法で12年償却（年約417万円）
• 税金は、単純化のため課税される利益の30％とし、赤字の年は0円とする（損益通算や繰越欠損金は考えない）

税引前のキャッシュフローは、家賃も経費も変わらないという前提なので、毎年91万円で一定です。税引前だけを見ると「毎年90万円残る物件」に見えます。

ところが税引後で見ると、減価償却が終わった13年目から、税金を払うと手元のお金がマイナスになります。利息が減るぶん課税される利益は年々増え、20年目には税金が154万円になります。家賃の下落や大規模修繕を入れれば、マイナスはさらに大きくなります。

この試算からわかるのは、次のようなことです。

• 1〜12年目の「プラス」の一部は、減価償却で税金が先送りされているだけで、後の年に返ってくる
• 減価償却が終わる前後で、売却するのか、持ち続けるのか、借り換えで返済額を下げるのかを決めておく必要がある
• 償却期間中に手元に残ったお金を使い切らず、償却後の税金の支払いに備えて積み立てておくことが大切

金利上昇と空室のストレステストを必ず入れる

シミュレーションは、条件が少し悪くなったときにどうなるかを見るためのものでもあります。同じ物件で、金利が3.5％、入居率が85％になった場合を試算すると、次のようになります。

金利が1％上がり、入居率が7ポイント下がるだけで、購入1年目から持ち出しになります。変動金利で借りている場合、金利の上昇はそのまま返済額に響きます（返済額の見直しのルールは契約によります）。金利が上がる局面での考え方は金利上昇と不動産投資の記事にまとめています。

ストレステストで最低限確認したいのは、次の3つです。

1. 金利が1〜2％上がっても、税引前キャッシュフローがマイナスにならないか
2. 入居率が10ポイント程度下がっても、返済を家賃でまかなえるか
3. マイナスになる場合、その不足を何年分、手元の資金や本業の収入で埋められるか

銀行は、どんな数字で物件を見ているか

融資の審査でも、金融機関は独自の収支計算をしています。考え方は金融機関によって違いますが、一般的には次のような点を見ています。

借入期間と耐用年数の関係は融資期間と耐用年数の記事、物件の収益で利息をまかなえるかの指標はICRの記事で詳しく解説しています。

もう一つ大切なのは、銀行は物件単体ではなく、借りる人や会社の決算書全体を見るということです。税引後のキャッシュフローが細ると、納税のために手元資金が減り、決算書の現預金も減ります。税引後で赤字の物件が増えていくと、次の物件の融資にも影響します。

税理士法人クレフティの代表・相亰は、2019年に複数の銀行から融資を止められた経験があります。原因は、減価償却が速い物件が多く、貸借対照表上の資産の価格（簿価）よりも負債の金額のほうが大きくなる債務超過の状態に陥っていたことでした。物件ごとの手残りだけでなく、決算書の全体が銀行からどう見えるかまで含めてシミュレーションすることが、買い続けるための前提になります。

シミュレーションを作るときのチェックリスト

最後に、税引後のキャッシュフローシミュレーションを作るときに確認したい項目をまとめます。

• 家賃は満室想定ではなく、空室と家賃の下落を見込んでいるか
• 修繕費は、築年数に応じた大規模修繕の予定まで入れているか
• 固定資産税・都市計画税、火災保険料など、毎年の固定費が漏れていないか
• 返済額を元金と利息に分けているか（経費になるのは利息だけ）
• 減価償却が終わる年を把握し、その後の税金まで試算しているか
• 税率は、自分の本業の収入（個人）や会社の利益（法人）を前提にしているか
• 金利上昇と空室のストレスケースを作っているか
• 減価償却が終わる前後の出口（売却・保有継続・借り換え）を考えているか
• 物件単体だけでなく、全物件と本業を合算した資金繰りで見ているか

まとめ

• 不動産投資のキャッシュフローシミュレーションは税引後で見る。税引前で毎年同じ額が残る物件でも、税引後では数年後にマイナスになることがある
• 原因は、減価償却費はお金が出ないのに経費になり、元金返済はお金が出るのに経費にならないこと。中古物件は償却が早く終わるため、影響が早く出る
• 試算は少なくとも減価償却が終わる年まで作り、償却期間中に残ったお金は将来の税金に備えて積み立てる
• 金利上昇と空室のストレステストを入れ、銀行が見ている収支に近い形で準備しておく

税理士法人クレフティでは、物件の購入前に、税引後のキャッシュフローと購入後の決算書が銀行からどう見えるかを一緒に試算するご相談をお受けしています。代表の相亰と髙橋が構築した独自の財務設計の手法（クレフティメソッド）をもとに、担当税理士や金融機関出身のコンサルタントが対応します。初回のご相談は無料です。不動産投資家向けサービスからお気軽にお問い合わせください。